Sidang Luar Biasa ke-5, Majelis Permusyawaratan Rakyat ke-15: Perbaikan Tata Cara Administrasi Pertanahan

15:44, 15 Januari 2024

Melanjutkan sidang luar biasa ke-5, pada pagi hari tanggal 15 Januari, Majelis Nasional mendengarkan laporan ringkas yang menjelaskan, menerima dan merevisi rancangan Undang-Undang Pertanahan (perubahan).

Dalam penyampaian Laporan Ringkas tentang penjelasan, penerimaan dan revisi Rancangan Undang-Undang tersebut, Ketua Komisi Ekonomi Majelis Nasional Vu Hong Thanh menyampaikan bahwa dalam rangka penyempurnaan prosedur administrasi pertanahan pada saat badan usaha mengalihkan proyek properti berdasarkan Undang-Undang Usaha Properti Tahun 2023 serta untuk menjamin terlaksananya pengalihan hak atas tanah dari pihak yang mengalihkan kepada pihak yang menerima pengalihan, bagi badan usaha penanaman modal asing yang menerima pengalihan sesuai dengan ketentuan yang berlaku, maka Rancangan Undang-Undang tersebut diubah dengan ketentuan bahwa Negara tidak melakukan reklamasi tanah, melainkan mengalokasikan tanah dengan mengenakan biaya perolehan tanah atau menyewakan tanah dalam bentuk tidak melakukan lelang hak atas tanah, tidak melakukan tender untuk memilih investor yang akan melaksanakan proyek pemanfaatan tanah.

Ketua Komite Ekonomi Majelis Nasional, Vu Hong Thanh, menyampaikan laporan ringkasan yang menjelaskan, menerima, dan merevisi rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang telah diamandemen). Foto: VOV

Penerima hak dipertimbangkan untuk diterbitkannya Sertifikat Hak Guna Usaha atas Tanah dan Hak Milik atas Aset Tetap atas Tanah sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah setelah pihak yang mengalihkan dan penerima hak telah memenuhi kewajiban keuangannya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Sementara itu, pengaturan mengenai waktu penetapan harga tanah untuk menghitung biaya penggunaan tanah dan sewa tanah, tidak berlaku pada saat Negara mengeluarkan keputusan tentang pembagian tanah dan sewa tanah, tetapi Pemerintah ditugaskan untuk memberikan pengaturan secara rinci yang mengarah kepada penerima pengalihan proyek agar tetap dapat mewarisi kewajiban keuangan atas tanah pihak yang mengalihkan.

Selain itu, rancangan Undang-Undang tersebut mengatur agar ketentuan Undang-Undang Pertanahan tahun 2013 diwariskan, hanya boleh mereklamasi tanah untuk pembangunan perumahan komersial, perumahan campuran, dan proyek komersial dan jasa apabila merupakan "proyek investasi pembangunan kawasan perkotaan".

Komite Tetap Majelis Nasional merekomendasikan agar Pemerintah meningkatkan efektivitas penegakan hukum, terutama pekerjaan perencanaan untuk memastikan kualitas, yang benar-benar merupakan alat orientasi Negara untuk secara efektif melayani tujuan pembangunan sosial-ekonomi di setiap periode; segera mengusulkan peraturan tentang tarif pajak yang lebih tinggi bagi orang yang menggunakan tanah yang luas, banyak rumah, dan spekulasi tanah untuk mengatur perbedaan sewa tanah yang timbul dari perencanaan Negara.

Pemandangan sesi kerja. Foto: quochoi.vn

Pada saat yang sama, tingkatkan kualitas penilaian proyek investasi dan persetujuan investor; cegah korupsi dan hal-hal negatif; cegah situasi di mana organisasi dan individu mengambil alih tanah, yang menghambat akses investor lain dengan kapasitas yang sama atau lebih baik untuk melaksanakan proyek investasi karena keuntungan yang diperoleh dari mereka yang memiliki hak untuk menggunakan tanah tersebut. Investor lain harus membentuk usaha patungan atau bekerja sama dengan organisasi dan individu yang memiliki hak untuk menggunakan tanah dalam rangka melaksanakan proyek investasi atau harus setuju untuk menerima pengalihan tanah dari organisasi dan individu tersebut.

Perubahan tersebut memerlukan peninjauan kembali terhadap ketentuan undang-undang penanaman modal dan undang-undang terkait lainnya, guna memastikan konsistensi sistem hukum.

Rancangan Undang-Undang tersebut secara jelas mengatur isi metode penilaian tanah berdasarkan ringkasan dan penilaian pelaksanaan praktis hukum pertanahan, di mana dalam Rancangan Undang-Undang tersebut secara spesifik mengatur metode penilaian tanah meliputi: perbandingan, surplus, pendapatan, koefisien penyesuaian harga tanah; mengintegrasikan metode deduksi ke dalam metode perbandingan; sekaligus mengatur hal-hal dan ketentuan-ketentuan yang berlaku bagi masing-masing metode penilaian tanah.

Menyumbangkan pendapat pada sesi diskusi, mayoritas delegasi menyatakan persetujuan mereka terhadap Rancangan Undang-Undang tersebut. Mengenai pemulihan lahan untuk proyek perumahan komersial, perumahan campuran, serta proyek komersial dan jasa, para delegasi mengatakan bahwa pada kenyataannya, di masa lalu, Negara mendorong investasi, pembangunan ekonomi, mendorong masyarakat untuk berbisnis, berbisnis, dan menjadi kaya secara sah. Banyak orang dan bisnis yang ingin berbisnis menyerahkan berbagai jenis lahan kepada Negara, termasuk lahan perumahan untuk disewakan kembali guna produksi dan bisnis; sekaligus menciptakan lapangan kerja, yang memberikan kontribusi penting bagi proses pembangunan daerah.

Selama ini, ketika Negara mengubah tata ruang, ingin merenovasi, dan meningkatkan kawasan perkotaan, diperlukan mekanisme yang adil, yang memberikan prioritas lebih besar kepada mereka untuk terus berinvestasi dan berkembang di lahan yang telah mereka lestarikan, hasilkan, dan kelola selama beberapa generasi. Di sisi lain, Negara memiliki dasar yang cukup untuk menentukan secara jelas asal usul lahan perusahaan. Jika asal usul lahan sebelum produksi dan bisnis adalah milik mereka sendiri, warisan, hibah, atau pengalihan, hal ini perlu dikaji secara mendalam.

Dalam hal sumber daya, untuk merenovasi, meningkatkan, dan mengembangkan kawasan perkotaan secara berkelanjutan guna memenuhi persyaratan pembangunan, banyak daerah tidak akan memiliki sumber daya yang cukup untuk memberikan kompensasi dan membuka lahan bagi bisnis. Pasalnya, menurut rancangan undang-undang tersebut, bisnis yang memiliki hak guna lahan untuk produksi dan bisnis tidak akan diprioritaskan untuk dikonversi menjadi lahan perkotaan, lahan permukiman perkotaan, lahan komersial, dan lahan jasa. Oleh karena itu, satu-satunya cara adalah Negara mengeluarkan dana untuk memberikan kompensasi dan mereklamasi lahan mereka. Angka ini, hanya untuk hampir 3.000 bisnis di Binh Duong, bisa mencapai ratusan miliar VND. Baik Negara maupun bisnis sama-sama dirugikan, tidak dapat bertindak proaktif, dan terpaksa menunggu. Semakin lama menunggu, semakin banyak peluang yang akan hilang bagi negara.

Komentar tentang peraturan: dalam waktu 36 bulan sejak tanggal dikeluarkannya keputusan yang mengakui hasil lelang yang menang atau periode lain sesuai dengan kontrak yang ditandatangani dengan lembaga negara yang berwenang, Panitia Rakyat di tingkat yang berwenang harus menyelesaikan kompensasi dan dukungan pemukiman kembali untuk mengalokasikan tanah dan menyewakan tanah kepada investor yang menang.

Delegasi mengusulkan agar peraturan perundang-undangan tentang penanganan perkara apabila setelah 36 (tiga puluh enam) bulan sejak tanggal dikeluarkannya Keputusan tentang pengakuan hasil lelang yang menang, Panitia Rakyat pada tingkat yang berwenang belum menyelesaikan pemberian ganti rugi dan dukungan pemukiman kembali untuk mengalokasikan tanah dan menyewakan tanah kepada penanam modal yang menang, karena pada kenyataannya terdapat perkara dimana penanam modal yang menang melaksanakan sepenuhnya kewajiban pemberian modal untuk melaksanakan ganti rugi dan dukungan pemukiman kembali, namun waktu yang diberikan oleh instansi yang berwenang untuk memberikan ganti rugi dan dukungan pemukiman kembali sangat lama, sehingga mempengaruhi jalannya proyek dan menimbulkan kerugian pada penanam modal.

Pada sesi diskusi, delegasi juga banyak menyampaikan pendapat terkait pokok-pokok permasalahan rancangan undang-undang tersebut, seperti: metode penilaian tanah; jenis-jenis tanah untuk proyek perumahan komersial melalui perjanjian penerimaan hak guna tanah atau perjanjian pemilikan hak atas tanah; hubungan antara kasus pemulihan tanah dengan perjanjian penerimaan hak guna tanah atau perjanjian pemilikan hak atas tanah untuk pelaksanaan proyek pembangunan sosial ekonomi yang tidak menggunakan modal APBN.

Wakil Ketua Majelis Nasional Nguyen Duc Hai menutup sesi kerja. Foto: quochoi.vn

Menutup diskusi, Wakil Ketua Majelis Nasional Nguyen Duc Hai menyatakan bahwa melalui diskusi ini, para delegasi sangat mengapresiasi tekad dan semangat kerja yang bertanggung jawab dari Komite Tetap Majelis Nasional, Pemerintah, Komite Ekonomi, Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, lembaga-lembaga Majelis Nasional, dan lembaga-lembaga Pemerintah dalam menyusun laporan penerimaan, penjelasan, dan penyelesaian rancangan undang-undang. Para delegasi juga sangat mengapresiasi isi rancangan undang-undang tersebut, yang konsisten dengan banyaknya isi yang telah diterima dan direvisi.

Karena ini merupakan rancangan undang-undang yang besar, masif, dan rumit, beberapa delegasi mengusulkan perlunya Resolusi Majelis Nasional sebagai panduan pelaksanaan undang-undang tersebut. Wakil Ketua Majelis Nasional meminta Pemerintah dan lembaga penelitian untuk segera menyusun rancangan Resolusi dan isi yang perlu dituangkan dalam Resolusi tersebut untuk diajukan kepada Majelis Nasional.

Wakil Ketua Majelis Nasional mengatakan bahwa pendapat para delegasi telah direkam dan ditranskrip secara lengkap, dan akan segera dikompilasi untuk mendukung proses penerimaan dan penjelasan. Panitia Tetap Majelis Nasional akan mengarahkan lembaga perancang, lembaga verifikasi, dan lembaga terkait untuk fokus pada penelitian, segera menerima semua pendapat peserta untuk menyelesaikan laporan, menerima, merevisi, melengkapi, dan melaporkan kepada Majelis Nasional pada rapat Kamis pagi, serta menyelesaikan rancangan undang-undang untuk diserahkan kepada Majelis Nasional guna dipertimbangkan dan disetujui.

Lan Anh (sintesis)

Sumber