Suku bunga naik, arus kas jadi 'sulit': Real estate masuk siklus penyaringan lagi

(CLO) Setelah sekian lama diuntungkan oleh arus kas murah, pasar real estat menghadapi tantangan baru karena suku bunga menunjukkan tanda-tanda naik.

Suku bunga naik sedikit demi sedikit

Setelah sekian lama berada pada level rendah, suku bunga tabungan di banyak bank diam-diam meningkat dalam jangka pendek, yang menyebabkan tren kenaikan pada suku bunga pinjaman.

Meskipun Bank Negara tetap mempertahankan kebijakan dukungan likuiditasnya dan belum mengisyaratkan pengetatan moneter – karena belum membuka kembali jalur penarikan uang melalui surat perbendaharaan negara sejak Juni – tingkat suku bunga saat ini berada di bawah tekanan yang besar.

Kembalinya tekanan inflasi dan tren manajemen hati-hati bank sentral utama di seluruh dunia telah mempersempit ruang untuk mempertahankan suku bunga rendah.

Suku bunga naik secara bertahap. (Foto: CSD)

Dalam konteks tersebut, pasar real estat, sektor yang sangat bergantung pada kredit, menghadapi ujian besar untuk pemulihan dan pembangunan.

Menurut laporan Asosiasi Realtors Vietnam (VAR), kenyataan menunjukkan bahwa ketika suku bunga naik tajam, dampak pertama dan paling nyata adalah penurunan likuiditas di pasar. Para pembeli rumah, terutama yang menggunakan pinjaman, perlu mempertimbangkan kembali rencana keuangan mereka.

Sementara itu, investor real estat lebih berhati-hati dengan rencana ekspansi portofolio mereka, karena profitabilitas yang diharapkan tidak mungkin mengimbangi peningkatan biaya modal.

Di saat yang sama, perusahaan pengembangan proyek menghadapi risiko ganda: biaya keuangan meningkat sementara permintaan menurun, yang menyebabkan arus kas melambat dan pasokan baru menyusut. Ketika pasokan menurun, transaksi stagnan, dan harga pun sulit mempertahankan momentum kenaikan yang sama seperti pada periode sebelumnya.

Dengan karakteristik penggunaan leverage keuangan yang besar, properti merupakan saluran investasi yang paling langsung dan mendalam terpengaruh oleh fluktuasi suku bunga. Sebelumnya, pasar Vietnam mengalami penurunan tajam pada periode 2011-2013, ketika suku bunga pinjaman melampaui ambang batas 18-20% per tahun.

Banyak bisnis dan investor harus menjual aset untuk memangkas kerugian, yang mengakibatkan pasar "membeku" dalam waktu lama, dengan harga real estat di banyak daerah turun hingga 30-40%, bahkan di daerah pusat.

Sebagian penyebabnya berasal dari mentalitas investasi yang mengandalkan pinjaman jangka pendek, sementara proyek dan aset real estat memiliki siklus investasi yang panjang. Ketika biaya modal meningkat tiba-tiba, arus kas terganggu, dan risiko kekurangan likuiditas hampir tak terelakkan.

Tekanan juga datang dari kredit perumahan preferensial. Dalam beberapa tahun terakhir, untuk merangsang pasar, banyak investor dan bank komersial telah meluncurkan paket kredit perumahan dengan suku bunga preferensial mulai dari 5,5% per tahun, bahkan dengan masa tenggang pokok bebas bunga hingga 5 tahun. Kebijakan ini membantu banyak orang dan investor mengakses modal murah untuk memiliki properti.

Namun, periode preferensial ini hanya bersifat sementara. Ketika memasuki periode suku bunga mengambang, jika tingkat suku bunga umum meningkat, tekanan pembayaran utang akan meningkat tajam.

VAR meyakini bahwa banyak nasabah berada dalam situasi di mana "mereka belum membayar pokok pinjaman, tetapi bunganya berlipat ganda". Ketika likuiditas pasar rendah, menjual kembali produk untuk mengurangi kerugian menjadi sulit, dan risiko kredit macet dapat kembali ke sistem kredit.

Bisnis real estate di bawah tekanan besar

VAR menilai: Bisnis properti saat ini merupakan kelompok yang paling terdampak oleh kenaikan suku bunga. Di satu sisi, mereka harus menanggung biaya keuangan yang lebih tinggi untuk pinjaman guna melaksanakan proyek; di sisi lain, daya beli di pasar menurun ketika masyarakat kesulitan mengakses pinjaman untuk membeli rumah.

Sementara itu, jalur mobilisasi modal melalui obligasi korporasi belum sepenuhnya pulih. Penerbitan baru masih dilakukan secara hati-hati, sementara jumlah obligasi yang jatuh tempo tetap tinggi, sehingga banyak perusahaan terpaksa mengelola arus kas dengan menjual dana lahan, menunda pembangunan konstruksi, atau bernegosiasi dengan kontraktor dan bank untuk memperpanjang jangka waktu pembayaran.

Bisnis properti berada di bawah tekanan besar akibat kenaikan suku bunga. (Foto: ST)

Secara khusus, dengan mayoritas pasokan merupakan proyek masa depan, terganggunya arus kas dari pelanggan membuat tekanan finansial menjadi lebih besar.

Ketika biaya kredit meningkat, saluran mobilisasi modal lainnya belum dikembangkan, dan kapasitas keuangan banyak investor terbatas, banyak proyek berisiko ditangguhkan atau ditunda, yang memengaruhi kepercayaan pembeli dan investor sekunder.

Tidak hanya memengaruhi proyek yang sedang berjalan, suku bunga tinggi yang berkepanjangan juga melemahkan kemampuan untuk memperluas dana tanah dan memulai proyek baru.

Faktanya, bank cenderung menaikkan suku bunga selama periode penurunan pasar karena risiko yang tinggi. Pada saat itu, banyak bisnis memilih untuk "diam" alih-alih memperluas investasi, untuk membatasi kerugian – terutama dalam konteks kenaikan harga tanah dan konstruksi.

Akibatnya, pasokan perumahan berisiko mengalami penurunan signifikan dalam jangka menengah. Selain itu, kenaikan suku bunga juga secara tidak langsung berdampak pada investasi publik dan biaya infrastruktur.

Seiring dengan meningkatnya harga bahan baku, biaya tenaga kerja, dan biaya pembersihan lokasi, kemajuan banyak proyek transportasi utama tertunda. Hal ini secara langsung memengaruhi ekspektasi kenaikan harga di area-area yang sebelumnya diprediksi akan "mendapat manfaat dari infrastruktur", sehingga menempatkan banyak investor sekunder dalam posisi yang sulit.

Meskipun menghadapi banyak tantangan, prospek jangka panjang untuk pasar real estat Vietnam tetap positif, berkat fondasi permintaan perumahan riil yang besar dan urbanisasi yang kuat.

"Seiring dengan pertumbuhan ekonomi yang terus berlanjut, segmen-segmen seperti perumahan, real estat industri, perkantoran sewa, dan ritel masih mempertahankan permintaan yang stabil," demikian penilaian VAR.

Asosiasi Realtors Vietnam (VARS) percaya bahwa, pada periode saat ini, pembeli rumah harus memanfaatkan peluang ketika suku bunga masih rendah dan pasokan mulai pulih.

Namun, penggunaan modal pinjaman harus dikontrol pada tingkat yang aman, tidak melebihi 50% dari nilai properti untuk menghindari risiko ketika suku bunga dapat berbalik. Pembeli juga harus memprioritaskan pemilihan proyek dengan investor yang bereputasi baik, kapasitas keuangan yang kuat, jaminan hukum, dan kemajuan konstruksi - terutama dengan produk perumahan yang akan dibentuk di masa mendatang.

Sumber: https://congluan.vn/lai-suat-tang-dan-dong-tien-tro-nen-kho-bat-dong-san-lai-buoc-vao-chu-ky-sang-loc-10316526.html