Institut Sumber Daya Alam dan Ekonomi Lingkungan (IEEr) dan Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA) baru-baru ini terus mengirimkan rekomendasi kepada Pemerintah tentang amandemen Undang-Undang Pertanahan 2024, dengan fokus pada pengurangan biaya penggunaan lahan untuk mengurangi beban keuangan masyarakat.
Usulan pengurangan biaya penggunaan lahan secara drastis
Berdasarkan usulan IEEr, perlu disusun daftar harga tanah baru yang berlaku mulai 1 Januari 2026, berdasarkan daftar harga tanah sebelum Undang-Undang Pertanahan 2024 berlaku (1 Agustus 2024). Daftar harga ini akan disesuaikan dengan koefisien K dengan kenaikan atau penurunan sebesar 3-5% setiap kali.
Alasannya adalah harga tanah saat ini telah meningkat 2,3 hingga 38 kali lipat dibandingkan sebelumnya, sehingga menyulitkan masyarakat dan pelaku usaha untuk membayarnya. Pajak alih fungsi lahan berdasarkan Keputusan Presiden 103/ND-2024 juga mewajibkan pembayaran sebesar 100% dari nilai tanah, jauh melampaui kapasitas banyak rumah tangga, sehingga menimbulkan risiko kerugian anggaran.
Menurut IEEr, solusi penggunaan daftar harga tanah lama sebagai fondasi, menyesuaikannya secara fleksibel dengan koefisien K, akan membantu menstabilkan ekonomi makro, membatasi spekulasi tanah, dan sekaligus menciptakan lebih banyak motivasi untuk investasi dan lapangan kerja.
Selain itu, IEEr juga mengusulkan dua sumber pendapatan baru untuk menggantikan kenaikan harga tanah guna memastikan keberlanjutan anggaran. Pertama, pemungutan retribusi tanah hunian sebesar 0,01% dari harga tanah hunian yang dikeluarkan oleh Komite Rakyat Provinsi, setara dengan 100.000 VND/tahun untuk kavling tanah senilai 1 miliar VND. Kedua, pemungutan retribusi konstruksi arsitektur perkotaan sebesar 0,5% dari nilai konstruksi yang telah selesai, yang diklasifikasikan berdasarkan tingkat rumah. Rumah tingkat 1-3 wajib membayar retribusi, sementara rumah tingkat 4 dibebaskan dari retribusi. Misalnya, proyek senilai 2 miliar VND akan dikenakan retribusi sebesar 10 juta VND.
Mengubah tujuan pemanfaatan lahan dengan biaya pemanfaatan lahan yang wajar sehingga masyarakat merasa aman dalam membangun rumah (Foto: S Nhung)
Sementara itu, Bapak Le Hoang Chau, Ketua HoREA, mengusulkan agar resolusi percontohan dapat diterbitkan, yang berlaku untuk kasus konversi lahan kebun, kolam, dan pertanian di lahan yang sama dengan lahan perumahan, atau dipisahkan sebelum 1 Juli 2004, menjadi lahan perumahan, sesuai dengan Pasal 156 Undang-Undang Pertanahan 2024. HoREA mengusulkan untuk mengubah peraturan tarif pemungutan ke arah yang fleksibel, alih-alih kaku seperti saat ini.
Secara spesifik, luas lahan yang berada dalam batas alokasi lahan harus dihitung sebesar 20% dari biaya penggunaan lahan, bukan minimum 30%. Luas lahan yang melebihi batas akan dipungut sebesar 30% (bukan 50%), dengan batas maksimum 2.000 m², bukan 500 m² seperti saat ini. Jika melebihi 2.000 m², maka tarif pemungutan sebesar 100% akan diterapkan. Peraturan ini hanya akan dihitung satu kali untuk setiap rumah tangga, kecuali jika terjadi pembagian lahan.
Menurut HoREA, penyesuaian tersebut diperlukan karena daftar harga tanah yang baru telah meningkat 2,36 kali lipat menjadi 38,8 kali lipat dibandingkan periode 2020-2024, yang menyebabkan melonjaknya biaya penggunaan tanah. Ia mencontohkan sebidang tanah seluas 1.000 m² di Distrik Hoc Mon (HCMC), dengan harga tanah hunian sebesar 36 juta VND/m² dan harga tanah pertanian sebesar 0,75 juta VND/m², dengan batas luas 250 m². Jika Peraturan 103/2024 diterapkan, masyarakat harus membayar hingga 35,25 miliar VND. Menurut rancangan Undang-Undang Pertanahan, jumlah tersebut akan berkurang menjadi 12,77 miliar VND, atau turun 63,7%. Namun, jika dihitung berdasarkan usulan HoREA, angka ini hanya akan menjadi 9,69 miliar VND, atau turun 72,5%. Apabila usulan pembebasan pajak bagian yang masih dalam batas dan pemungutan pajak yang melebihi batas hanya 30%, maka besarnya menjadi Rp7,93 miliar, atau berkurang 77,5% dibandingkan perhitungan saat ini.
Kementerian Keuangan Usulkan Pengurangan Biaya Alih Fungsi Lahan Pertanian Jadi Lahan Perumahan
Patut dicatat, tidak hanya asosiasi, tetapi juga Kementerian Keuangan baru-baru ini memberikan rekomendasi terkait retribusi penggunaan lahan. Dalam rancangan Resolusi tentang penghapusan kesulitan dalam penghitungan retribusi alih fungsi lahan pertanian menjadi lahan perumahan, Kementerian Keuangan mengusulkan penerapan tarif retribusi minimum 30% hingga 50% dari nilai retribusi penggunaan lahan, guna mengurangi beban keuangan masyarakat.
Berdasarkan rancangan tersebut, Komite Rakyat provinsi akan mengajukan kepada Dewan Rakyat untuk diputuskan kerangka tarif pemungutan pajak spesifik, yang menentukan tarif tertinggi dan terendah yang berlaku untuk setiap kasus konversi. Subjek yang dimaksud meliputi lahan kebun, kolam, lahan pertanian yang terletak di lahan yang sama dengan lahan perumahan, atau lahan yang berdekatan dengan rumah tetapi karena faktor teknis sebelum tahun 2004, lahan-lahan tersebut dipisahkan menjadi beberapa petak terpisah.
Usulan tersebut juga menyatakan bahwa untuk lahan yang berada dalam batas alokasi lahan perumahan, masyarakat hanya perlu membayar minimal 30% dari biaya penggunaan lahan. Untuk lahan yang melebihi batas tetapi di bawah 500 m², pembayaran terendah adalah 50%. Jika melebihi 500 m², masyarakat diwajibkan membayar 100% biaya penggunaan lahan saat konversi. Selain itu, setiap rumah tangga atau individu hanya dapat menikmati insentif ini satu kali. Mulai konversi kedua dan seterusnya, masyarakat harus membayar 100% biaya penggunaan lahan, dan luas lahan yang berada dalam batas alokasi lahan perumahan hanya akan ditentukan satu kali.
Dengan usulan ini, Kementerian Keuangan berharap dapat memberikan kontribusi dalam menyelesaikan kendala biaya alih fungsi lahan, menciptakan kondisi bagi masyarakat untuk melegalkan hak guna lahan, sekaligus menjaga keseimbangan penerimaan anggaran.
Source: https://nld.com.vn/loat-de-xuat-lien-quan-den-dieu-chinh-muc-thu-tien-chuyen-doi-dat-nong-nghiep-sang-tho-cu-196250914094328175.htm
Komentar (0)