Pasar properti Vietnam baru-baru ini menunjukkan perubahan positif. Transaksi di segmen apartemen di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh telah kembali aktif beberapa kali, dengan harga yang meningkat tajam. Lelang tanah di banyak daerah, terutama di Hanoi, telah mendorong harga menjadi sangat tinggi. Banyak proyek perusahaan properti secara bertahap diselesaikan masalah hukumnya agar dapat dipasarkan, seperti kasus Phat Dat Real Estate (PDR), Novaland (NVL)...

Biasanya, pada saat seperti itu, saham properti diincar oleh investor institusional, termasuk investor asing, untuk menangkap momentum kenaikan. Namun, ada tanda-tanda bahwa saham properti tidak lagi menarik perhatian perusahaan asing. Banyak perusahaan juga mempercepat divestasi dari bisnis mereka.

Menurut pengumuman dari Khang Dien House Investment and Trading JSC (KDH), Vietnam Ventures Limited di bawah VinaCapital terdaftar untuk menjual hampir 1,54 juta saham KDH dari 5 Desember 2024 hingga 3 Januari 2025, untuk merestrukturisasi portofolio investasinya.

Jika penjualan berhasil, rasio kepemilikan Vietnam Ventures Limited di Khang Dien akan berkurang dari 0,89% menjadi 0,73%.

Pada bulan September, dana tersebut berhasil menjual 9,54 juta lembar saham KDH dari hampir 12 juta lembar saham KDH yang terdaftar. Secara total, sejak Juli, Vietnam Ventures Limited telah menjual hampir 11,1 juta lembar saham KDH.

NhaKhangDien ThePriviaBinhTan.gif
Sebuah proyek Rumah Khang Dien. Foto: KDH

Anehnya, bahkan perusahaan real estat yang sahamnya mempertahankan nilainya tidak memiliki kesehatan keuangan yang sepositif yang ditunjukkan dalam laporan keuangan mereka.

Rumah Khang Dien untung ribuan miliar, mengapa dana asing divestasi?

Khang Dien House memiliki modal dasar lebih dari 10 triliun VND, dengan kapitalisasi per 3 Desember mencapai hampir 33,2 triliun VND (sekitar 1,3 miliar dolar AS). KDH telah membukukan laba setelah pajak lebih dari 1.000 miliar VND selama bertahun-tahun, misalnya pada tahun 2020-2022. Pada tahun 2023, hasilnya lebih buruk, tetapi KDH masih mencatat laba hampir 730 miliar VND.

Menurut laporan keuangan, Nha Khang Dien memiliki hasil bisnis yang cukup positif dengan pendapatan sekitar 2.200-4.600 miliar VND/tahun dan laba sebagian besar berada pada level ribuan miliar VND/tahun bahkan di masa-masa paling sulit.

Laba kotor sangat tinggi, seringkali mencapai 50% dari pendapatan, artinya menjual 2 dong menghasilkan laba kotor sebesar 1 dong. Pada tahun 2023 saja, laba kotor akan mencapai 75% dari pendapatan, artinya menghasilkan 4 dong menghasilkan laba kotor sekitar 3 dong.

Kendati prospeknya positif, laba sesudah pajak mencapai triliunan per tahun, saham KDH tak kunjung laku dan dana asing tetap ditarik.

Pertama-tama, divestasi Vinacapital mungkin mengikuti tren pasar secara umum dan gagal memenuhi ekspektasi. Gambaran bisnisnya belum tentu cerah, dan laba aktual KDH mungkin tidak setinggi itu.

Dalam 9 bulan pertama tahun 2024, KDH melaporkan laba kotor hampir VND 832 miliar dari total pendapatan hampir VND 1.232 miliar, beban keuangan VND 141 miliar, beban lain-lain VND 104 miliar, dan beban bunga lebih dari VND 45 miliar... Laba setelah pajak lebih dari VND 410 miliar.

Dengan skala puluhan ribu miliar seperti KDH, angka beban bunga sebesar 45 miliar VND sangat mengejutkan, terlalu kecil, dan biasanya akan menarik perhatian banyak investor.

Namun benarkah demikian?

Dalam laporan keuangan 9 bulan, terlihat bahwa KDH memiliki total pinjaman jangka pendek sebesar 1.100 miliar VND dan pinjaman jangka panjang lebih dari 6.708 miliar VND, sehingga totalnya menjadi 7.708 miliar VND. Dengan asumsi suku bunga pinjaman bank sebesar 8-10% per tahun, total bunga dalam 9 bulan adalah sekitar 540-580 miliar VND. Jika demikian, KDH berpotensi merugi.

Laporan arus kas juga menunjukkan bahwa dalam 9 bulan pertama tahun 2024, KDH harus membayar bunga lebih dari VND 580,6 miliar, tidak lebih dari VND 45 miliar pada laporan laba rugi.

Angka itu mungkin karena KDH telah mengkapitalisasi biaya bunga, mencatatnya dalam nilai aset, dan dalam persediaan.

Persediaan KDH pada akhir September 2024 mencapai hampir VND 22.450 miliar, meningkat tajam dibandingkan dengan VND 18.787 miliar pada periode yang sama tahun lalu.

Ini juga bukan pertama kalinya KDH menggunakan teknik ini. Dalam laporan yang disusun sendiri tahun 2023, KDH mencatat beban bunga lebih dari VND 143 miliar, tetapi setelah diaudit, jumlahnya disesuaikan menjadi VND 217 miliar.

Pada tahun 2022, KDH mencatat bunga sebesar 9,3 miliar VND, tetapi bunga aktual yang dibayarkan lebih dari 496 miliar VND.

Pada tahun 2024, banyak bisnis real estat masih akan menghadapi berbagai kesulitan, termasuk utang obligasi, pinjaman bank, dan inventaris yang besar.

Menurut Vietstock, inventaris lebih dari 100 perusahaan di grup properti residensial dan kawasan industri di tiga bursa saham pada kuartal ketiga mencetak rekor baru, melampaui VND530 triliun, naik 12% dibandingkan awal tahun. Di antaranya, Novaland (NVL) memimpin dengan lebih dari VND145 triliun, naik 5% dibandingkan awal tahun. Vingroup (VIC) memiliki inventaris lebih dari VND128,2 triliun, naik 38% dibandingkan awal periode.

Harga apartemen mencapai ratusan juta/m², raksasa properti berlomba-lomba memamerkan keuntungan . Harga apartemen di pinggiran kota mencapai ratusan juta/m², harga lelang tanah juga meroket. Pendapatan broker di beberapa perusahaan properti meningkat tajam. Apakah transaksi properti benar-benar aktif kembali?