Beberapa hal baru yang disoroti dalam UU Pertanahan 2024

Undang-Undang Agraria Tahun 2024 disahkan oleh Majelis Permusyawaratan Rakyat ke-15 dalam Sidang Luar Biasa ke-5, terdiri dari 16 Bab dan 260 Pasal, yang mengubah dan melengkapi 180/212 Pasal Undang-Undang Agraria Tahun 2013 dan menambah 78 Pasal baru.

Undang-Undang ini menetapkan rezim kepemilikan tanah, kekuasaan dan tanggung jawab Negara yang mewakili seluruh kepemilikan rakyat atas tanah dan mengelola tanah secara seragam, rezim pengelolaan dan penggunaan tanah, hak dan kewajiban warga negara dan pengguna tanah terhadap tanah dalam wilayah Republik Sosialis Vietnam.

Departemen Pajak melaksanakan beberapa hal yang masih belum tercakup dalam Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024 sebagai berikut:

Area perencanaan lelang tanah di komune Phuc Thanh, distrik Yen Thanh. Foto: Mai Hoa

1. Tentang pengguna lahan

Menurut Pasal 5 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2013, pengguna tanah meliputi rumah tangga.

“2. Rumah tangga dan individu domestik (selanjutnya disebut rumah tangga dan individu)”;

Pasal 25, Pasal 3, Undang-Undang Agraria 2024 Penafsiran istilah: “ 25. Rumah tangga pemakai tanah adalah mereka yang mempunyai hubungan perkawinan, hubungan sedarah, atau hubungan asuh menurut ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perkawinan dan keluarga, bertempat tinggal bersama, dan berhak atas tanah bersama pada saat Negara mengalokasikan tanah, menyewakan tanah, mengakui hak guna tanah, atau menerima pengalihan hak guna tanah sebelum Undang-Undang ini mulai berlaku”.

Pasal 3, Pasal 4, UU Pertanahan Tahun 2024 mengatur tentang pengguna tanah, termasuk rumah tangga:

“3. Individu domestik dan orang Vietnam yang bermukim di luar negeri adalah warga negara Vietnam (selanjutnya disebut individu)”.

2. Tentang pembebasan dan pengurangan biaya penggunaan tanah dan sewa tanah

Dalam Pasal 157 Undang-Undang Agraria dan Tata Ruang Tahun 2024 Pasal 3 tentang Pembebasan dan Pengurangan Bea Masuk dan Bea Masuk Tanah, disebutkan:

3. Dalam hal pembebasan biaya penggunaan tanah dan sewa tanah, tidak perlu melakukan prosedur penetapan harga tanah dan perhitungan pembebasan biaya penggunaan tanah dan sewa tanah. Pengguna tanah yang dibebaskan dari biaya penggunaan tanah dan sewa tanah tidak perlu melakukan prosedur permohonan pembebasan biaya penggunaan tanah dan sewa tanah.

Berdasarkan peraturan ini, pengguna tanah dibebaskan dari biaya penggunaan tanah dan sewa tanah dan tidak harus melakukan prosedur untuk meminta pembebasan biaya penggunaan tanah dan sewa tanah.

3. Mengenai penerimaan pengalihan dan hibah hak guna lahan untuk budidaya padi

Sesuai dengan Pasal 191 Ayat 3 Undang-Undang Agraria Tahun 2013, yang menyatakan:

“3. Rumah tangga dan individu yang tidak terlibat langsung dalam produksi pertanian tidak diperbolehkan menerima pengalihan atau hibah hak guna lahan untuk budidaya padi.”

Pasal 7, Pasal 45, Bagian 5, Bab III Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024 tentang Syarat-syarat Pelaksanaan Hak Atas Tanah mengatur:

“Orang perseorangan yang tidak terlibat langsung dalam produksi pertanian dan menerima pengalihan atau hibah hak guna lahan persawahan melebihi batas yang ditentukan dalam Pasal 176 Undang-Undang ini, wajib mendirikan badan usaha milik daerah dan memiliki rencana pemanfaatan lahan persawahan, termasuk isi yang ditentukan dalam Pasal 6 Pasal ini, serta disetujui oleh Dewan Perwakilan Rakyat Daerah tingkat kabupaten, kecuali penerima hibah adalah ahli waris.”

4. Tentang harga tanah

Harga tanah diatur tersendiri dalam Bagian II, Bab XI, Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024 yang memuat 5 pasal (peraturan khusus Pasal 158 sampai dengan Pasal 162) termasuk beberapa hal yang perlu diperhatikan.

4.1. Mengenai metode penilaian tanah:

- UU Pertanahan 2013: tidak mengatur tata cara penilaian tanah.

Metode penilaian tanah diatur dalam Pasal 4, Keputusan 44/2014/ND-CP termasuk: metode perbandingan langsung, metode pengurangan, metode pendapatan, metode surplus, metode koefisien penyesuaian harga tanah.

Pasal 5, Pasal 158, UUPA 2024 mengatur 05 metode penilaian tanah, meliputi:

+ Metode perbandingan.

+ Metode pendapatan.

+ Metode surplus.

+ Metode koefisien penyesuaian harga tanah

+ Pemerintah menetapkan cara penilaian tanah di luar keempat cara tersebut di atas setelah mendapat persetujuan DPR.

4.2. Tentang Daftar Harga Tanah:

Sesuai dengan Pasal 114 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2013, Daftar Harga Tanah disusun secara berkala setiap 5 tahun dan diumumkan kepada masyarakat pada tanggal 1 Januari tahun pertama periode tersebut.

Sesuai dengan Pasal 159 Pasal 3 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024, Dewan Perwakilan Rakyat Daerah Provinsi menyusun dan menyampaikan daftar harga tanah tingkat pertama untuk diundangkan dan diberlakukan mulai tanggal 1 Januari 2026 kepada Dewan Perwakilan Rakyat Daerah untuk diputuskan. Setiap tahun, Dewan Perwakilan Rakyat Daerah Provinsi bertanggung jawab menyampaikan penyesuaian, amandemen, dan penambahan daftar harga tanah untuk diundangkan dan diberlakukan kepada Dewan Perwakilan Rakyat Daerah Provinsi mulai tanggal 1 Januari tahun berikutnya kepada Dewan Perwakilan Rakyat Daerah Provinsi untuk diputuskan.

Apabila dalam tahun anggaran berjalan terjadi penyesuaian, amandemen, atau penambahan daftar harga tanah, maka Pemerintah Daerah Tingkat I wajib menyampaikan kepada DPRD Provinsi untuk diputuskan.

4.3. Mengenai kerangka harga tanah:

- Pasal 18 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2013 Pasal 2 mengatur:

“2. Negara menetapkan kerangka acuan harga tanah, tabel harga tanah, dan menetapkan harga tanah tertentu”.

UU Pertanahan 2024: tidak ada peraturan tentang kerangka harga tanah.

Lelang tanah di Kelurahan Quynh Hong. Foto: BNA

5. Perluasan batas penerimaan pengalihan hak guna lahan pertanian perorangan

Sesuai dengan Pasal 130 Undang-Undang Agraria Tahun 2013, “1. Batasan penerimaan pengalihan hak guna tanah pertanian bagi rumah tangga dan perorangan; batasan alokasi tanah pertanian bagi rumah tangga dan perorangan untuk masing-masing jenis tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 129 Undang-Undang ini, Pasal 1, Pasal 2, dan Pasal 3”.

Pasal 1 ayat 1 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024 mengatur batasan penerimaan pengalihan hak guna tanah pertanian milik perseorangan.

Batas penerimaan pengalihan hak guna tanah pertanian perseorangan paling banyak 15 (lima belas) kali batas perolehan hak guna tanah pertanian perseorangan untuk setiap jenis tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 176 ayat (1), ayat (2), dan ayat (3) Undang-Undang ini.

6. Pasal 247 Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2024 tentang Pertanahan mengubah dan menambah Pasal 14 Undang-Undang Nomor 04 Tahun 2007 tentang Pajak Penghasilan Orang Pribadi, yang telah diubah dan ditambah dengan beberapa pasal dalam Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2012/QH13 dan Undang-Undang Nomor 71 Tahun 2014/QH13.

- Pasal 14 Ayat (1) Undang-Undang Pajak Penghasilan Orang Pribadi Nomor 04/2007/QH12 telah diubah dan ditambah dengan beberapa pasal dalam Undang-Undang Nomor 26/2012/QH13 dan Undang-Undang Nomor 71/2014/QH13, yang menetapkan:

Pendapatan kena pajak dari pengalihan hak milik real estat ditentukan sebesar harga pengalihan setiap kali.

- Pasal 247 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024 mengubah Pasal 1, Pasal 14 Undang-Undang Pajak Penghasilan Orang Pribadi sebagai berikut:

1. Penghasilan kena pajak dari pengalihan hak atas tanah ditentukan sebesar harga pengalihan pada setiap kali pengalihan; dalam hal pengalihan hak atas tanah, penghasilan kena pajak dihitung berdasarkan harga tanah dalam daftar harga tanah.

7. Mengenai harga tanah dalam perhitungan pajak penggunaan tanah nonpertanian, kami mengubah dan menambah Pasal 3, Pasal 6 Undang-Undang Pajak Penggunaan Tanah Nonpertanian No. 48/2010/QH12 sebagai berikut:

- Sesuai dengan Pasal 3, Pasal 6, UU Pajak Pertambahan Nilai Tanah Non-Pertanian Tahun 2013

“1. Harga tanah per 1 meter persegi adalah harga tanah sesuai dengan peruntukannya sebagaimana ditetapkan oleh Pemerintah Daerah Provinsi atau Pemerintah Kota yang ditetapkan dalam jangka waktu 5 tahun, terhitung sejak tanggal berlakunya Undang-Undang ini.”

- Dalam Pasal 249 UUPA tahun 2024 mengubah Pasal 3 Pasal 6 UUPA tahun 2010 tentang Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas harga 0,1 ^m2 dalam perhitungan PPN nonpertanian sebagai berikut:

“3. Harga tanah seluas 0,1 ^m2 adalah harga tanah menurut daftar harga tanah sesuai dengan tujuan penggunaannya dan ditetapkan menurut siklus 0,5 tahun”.

8. Suplemen Bab VIII tentang pengembangan, pengelolaan dan pemanfaatan dana tanah

Undang-Undang Agraria Tahun 2024 telah melengkapi ketentuan mengenai pengembangan, pengelolaan, dan pemanfaatan tanah dari Pasal 112 menjadi Pasal 115 Undang-Undang Agraria Tahun 2024.

9. Melengkapi peraturan tentang hak dan kewajiban warga negara terhadap tanah.

Selain mengatur hak dan kewajiban pengguna tanah, UU Pertanahan Tahun 2024 juga melengkapi pengaturan tentang hak dan kewajiban warga negara terhadap tanah dalam Pasal 23 dan Pasal 25 UU Pertanahan Tahun 2024.

10. Melengkapi kewenangan penyelesaian sengketa tanah pada Arbitrase Niaga

Sesuai dengan Pasal 236 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024, sengketa antara para pihak yang timbul dari kegiatan komersial yang berkaitan dengan pertanahan diselesaikan oleh Pengadilan sesuai dengan ketentuan hukum acara perdata atau oleh Arbitrase Niaga Vietnam sesuai dengan ketentuan hukum arbitrase komersial.

11. Tentang penegakan hukum

Pasal 252 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024 menetapkan tanggal efektifnya sebagai berikut:

“1. Undang-Undang ini mulai berlaku pada tanggal 1 Januari 2025, kecuali untuk hal-hal yang ditentukan dalam Pasal 2 dan 3 Pasal ini.

2. Pasal 190 dan Pasal 248 Undang-Undang ini mulai berlaku pada tanggal 1 April 2024.

3. Penyusunan dan pengesahan rencana tata ruang tetap dilaksanakan sesuai dengan ketentuan Keputusan Majelis Nasional Nomor 61/2022/QH15 tanggal 16 Juni 2022 tentang Peningkatan Efektivitas dan Efisiensi Pelaksanaan Kebijakan dan Peraturan Perundang-undangan di Bidang Perencanaan, serta Berbagai Solusi untuk Mengatasi Kesulitan dan Hambatan, Mempercepat Proses Penyusunan, dan Meningkatkan Kualitas Perencanaan Tahun 2021-2030.

Pasal 9, Pasal 60 Undang-Undang ini mulai berlaku sejak tanggal Resolusi No. 61/2022/QH15 berakhir.

4. Undang-Undang Nomor 45 Tahun 2013 tentang Pertanahan, sebagaimana telah diubah dan ditambah dengan beberapa pasal berdasarkan Undang-Undang Nomor 35 Tahun 2018/QH14 (selanjutnya disebut Undang-Undang Nomor 45 Tahun 2013 tentang Pertanahan), dinyatakan tidak berlaku lagi sejak tanggal Undang-Undang ini mulai berlaku.

Di atas adalah beberapa poin penting terbaru dari Undang-Undang Pertanahan 2024, yang diinformasikan oleh Direktorat Jenderal Pajak kepada Direktorat Jenderal Pajak dan Kantor Wilayah untuk diketahui. Direktorat Jenderal Pajak meminta Direktorat Jenderal Pajak dan Kantor Wilayah untuk mempelajari dengan saksama isi Undang-Undang Pertanahan 2024 untuk disebarluaskan dan disebarluaskan kepada petugas pajak dan wajib pajak agar mereka mengetahui dan melaksanakannya. Dalam proses pengkajian dan penerapan dokumen ini, jika terdapat permasalahan, Direktorat Jenderal Pajak dan Kantor Wilayah akan menyampaikan pendapatnya kepada Direktorat Jenderal Pajak.

Sumber