Penilaian tanah - kaitan yang perlu diperjelas saat amandemen UU Pertanahan 2024

Setelah lebih dari setahun diimplementasikan, Undang-Undang Pertanahan 2024 telah mengungkapkan banyak kekurangan, di antaranya masalah penilaian tanah—faktor "tulang punggung" yang menentukan efektivitas berbagai kebijakan terkait pemulihan lahan, ganti rugi, pemukiman kembali, dan lelang hak guna lahan. Agar kebijakan ini dapat dipraktikkan secara stabil dan menjamin keadilan, amandemen dan penyempurnaan Undang-Undang Pertanahan ke arah penyempurnaan mekanisme penilaian tanah menjadi mendesak.

Masih banyak "hambatan" terkait penilaian tanah. Foto ilustrasi: Quoc Dung/VNA

Banyak "kemacetan"

Undang-Undang Pertanahan 2024 diharapkan dapat mengatasi keterbatasan Undang-Undang Pertanahan 2013, terutama dalam menentukan harga tanah yang mendekati harga pasar, menciptakan keadilan bagi masyarakat yang tanahnya diambil alih, dan menghilangkan hambatan bagi proyek investasi. Namun, implementasinya menunjukkan masih banyak "kemacetan" terkait penilaian tanah yang perlu segera diatasi.

Menurut para ahli, untuk waktu yang lama, harga tanah berada di bawah harga pasar, sehingga menyebabkan distorsi kompensasi pembebasan lahan. Dengan Undang-Undang Pertanahan 2024, kerangka harga tanah telah resmi dihapuskan dan daftar harga tanah telah ditetapkan setiap tahun, yang diharapkan dapat membantu melakukan penyesuaian yang tepat waktu dan lebih realistis.

Namun, di beberapa daerah, harga tanah masih ditetapkan jauh lebih rendah daripada harga tanah aktual di pasar, sehingga menimbulkan selisih yang besar antara harga kompensasi dan harga "pembukaan" tanah proyek. Hal ini menimbulkan keluhan, reaksi masyarakat, dan pelaku usaha harus mempertimbangkan dengan cermat sumber daya keuangan mereka ketika berpartisipasi dalam proyek.

Departemen Pertanian dan Lingkungan Hidup Hanoi melaporkan bahwa, berdasarkan Pasal 159 Undang-Undang Pertanahan 2024, harga awal lelang hak guna lahan untuk bidang tanah dengan infrastruktur teknis yang telah diinvestasikan harus ditentukan berdasarkan daftar harga tanah. Namun, daftar harga tanah di banyak tempat lebih rendah dari harga pasar, sehingga tidak cukup untuk menutupi biaya investasi, pembebasan lahan, dan pembentukan dana pertanahan baru.

Secara teori, harga tanah spesifik adalah harga yang ditetapkan oleh otoritas yang berwenang pada saat alokasi atau transaksi tanah, lebih mendekati harga pasar daripada daftar harga umum. Namun dalam praktiknya, menentukan harga tanah spesifik sangat sulit. Penentuan harga tanah spesifik didasarkan pada banyak faktor (lokasi, legalitas, infrastruktur, potensi pengembangan), dan saat ini mekanisme dan metode penilaian yang terperinci belum jelas, masih sangat bergantung pada pengalaman penilai.

Bahkan waktu penetapan harga spesifik pun belum disepakati (misalnya, ketika suatu instansi negara memutuskan untuk mengalokasikan atau menyewakan lahan, hal tersebut akan ditentukan - tetapi saat ini, harga lahan telah berfluktuasi jauh dibandingkan harga pasar sebelumnya). Belum lagi, penetapan harga spesifik antar daerah dan otoritas masih tumpang tindih, sehingga mudah menimbulkan perselisihan dan keluhan antara masyarakat dan instansi negara...

Hal ini juga menjadi salah satu alasan mengapa banyak daerah masih ragu untuk menerapkan harga tanah tertentu secara luas, atau ketika menerapkannya, harga tersebut mudah dipertanyakan dan ditanggapi. Selain itu, dokumen panduan pelaksanaan Undang-Undang Pertanahan 2024 masih lambat diselesaikan, sehingga menyebabkan daerah-daerah "mandek" dalam menerapkan penilaian tanah.

Permasalahan praktis ini menciptakan "kemacetan" yang mencegah Undang-Undang Pertanahan 2024 sepenuhnya menunjukkan keunggulannya seperti yang diharapkan. Baru-baru ini, Wakil Perdana Menteri Tran Hong Ha memimpin rapat untuk mendengarkan laporan penerimaan pendapat dari anggota Pemerintah mengenai Rancangan Undang-Undang yang mengubah dan melengkapi sejumlah pasal dalam Undang-Undang Pertanahan 2024 (Rancangan Undang-Undang) dan meminta para pimpinan kementerian, lembaga, dan asosiasi... untuk fokus menganalisis dan membahas isi mendesak yang perlu diubah dalam Undang-Undang Pertanahan 2024, yang menyebabkan kesulitan dan menghambat pembangunan sosial -ekonomi; menyelesaikan kekurangan dalam penerapan daftar harga tanah untuk mengakses pasar...

Menghilangkan stres

Realitas yang tak terelakkan adalah fluktuasi harga tanah di banyak daerah yang cenderung meningkat, terutama di wilayah perkotaan yang sedang berkembang. Ketika sebuah proyek berlangsung bertahun-tahun, jika harga tanah ditetapkan hanya berdasarkan daftar harga atau harga spesifik awal, investor dapat mengalami kerugian jika harga tanah meningkat pesat selama fase implementasi. Belum lagi, jika masyarakat yang tanahnya diambil kembali harus menerima harga yang lebih rendah daripada keuntungan yang diperoleh perusahaan saat menjual kembali, hal ini mudah menimbulkan perasaan "merugikan".

Sebaliknya, jika harga tanah dibiarkan disesuaikan dengan "harga pasar" antara selama periode pelaksanaan proyek, hal ini juga mudah menyebabkan "inflasi harga", memanfaatkan kolusi untuk menaikkan harga tanah demi keuntungan. Oleh karena itu, banyak pelaku bisnis dan pakar berpendapat bahwa cara penilaian tanah saat ini masih memiliki potensi risiko dan belum sepenuhnya menjamin keadilan.

Bapak Ngo Gia Cuong - Direktur Perusahaan Penilaian dan Inspeksi Vietnam Terbatas (VAI) mengemukakan, dalam menyusun daftar harga tanah, untuk menentukan harga tanah yang digunakan untuk keperluan produksi maupun tanah komersil-jasa hampir tidak mungkin menerapkan metode penilaian yang telah ditentukan, melainkan harus melakukan interpolasi berdasarkan persentase dibandingkan dengan harga tanah hunian.

Keputusan penerbitan daftar harga tanah di banyak daerah masih menggunakan metode perhitungan ini. Hal ini menunjukkan bahwa Badan Penilai Daftar Harga Tanah (BPPT) belum dapat memenuhi ketentuan Undang-Undang Pertanahan yang mewajibkan penetapan harga tanah dalam daftar harga tanah berdasarkan metode penilaian tanah (tidak ada metode yang memperbolehkan interpolasi). Artinya, meskipun Undang-Undang Pertanahan 2024 telah menghapus kerangka acuan harga tanah, penyusunan daftar harga tanah berdasarkan kaidah pasar untuk periode 2026 masih berisiko mengulangi batasan ini.

Menurut Bapak Cuong, penetapan prinsip-prinsip penilaian tanah yang terpisah dan pelengkap dalam penyusunan tabel harga tanah, yang berbeda dengan prinsip-prinsip pasar yang diterapkan untuk menentukan harga tanah tertentu, akan membantu kebijakan agar konsisten dengan teori dan tidak menciptakan fluktuasi kebijakan. Pengaturan prinsip-prinsip pelengkap penilaian tanah dalam penyusunan tabel harga tanah juga menciptakan landasan hukum yang jelas bagi daerah untuk memiliki kewenangan dan inisiatif yang memadai dalam penyusunan tabel harga tanah, yang konsisten dengan stabilisasi penerimaan anggaran, tetapi tidak menciptakan fluktuasi bagi subjek yang mengalami penyesuaian.

Konstruksi harga tanah dalam tabel harga tanah yang independen dari harga pasar akan menciptakan stabilitas bagi subjek penyesuaian (biaya produksi komponen ekonomi). Pada saat yang sama, harga tanah yang digunakan sebagai dasar perhitungan kewajiban keuangan tidak akan terpengaruh oleh fluktuasi pasar properti Vietnam yang kompleks, siklus, dan tak terduga - analisis Bapak Cuong.

Profesor Madya Dr. Nguyen Thuong Lang, dosen senior di Universitas Ekonomi Nasional, berkomentar bahwa langkah penting pertama yang perlu dipertimbangkan adalah menyesuaikan harga tanah primer, yaitu harga yang ditetapkan Negara saat mengalokasikan tanah untuk pertama kalinya. Harga tersebut tidak dapat ditentukan sepenuhnya berdasarkan harga pasar. Sebaliknya, harga primer perlu bersifat preferensial, yang menciptakan insentif bagi bisnis untuk berinvestasi dan berkembang, alih-alih ditetapkan pada tingkat yang tinggi untuk memaksimalkan pendapatan anggaran.

"Jika harga tanah primer dinaikkan terlalu tinggi, hal ini tidak hanya akan meningkatkan biaya input bagi bisnis, tetapi juga akan mengakibatkan harga tanah di seluruh pasar menjadi "meningkat", sehingga tekanan akan menyebar ke seluruh perekonomian," saran Bapak Lang.

Selain itu, pakar ini mengusulkan agar regulasi harga tanah didasarkan pada sistem kerangka harga acuan, yang dibedakan berdasarkan wilayah dan tujuan pembangunan. Misalnya, di wilayah perkotaan atau wilayah dengan potensi keuntungan tinggi, harga dapat ditetapkan pada tingkat yang relatif tinggi; sementara di wilayah yang perlu mendorong investasi atau memiliki potensi keuntungan lebih rendah, harga sebaiknya ditetapkan pada tingkat yang lebih rendah dan lebih wajar. Semua ini harus berada dalam rencana induk, dengan visi minimal 3-5 tahun untuk memastikan stabilitas.

Selain itu, Negara perlu secara proaktif menggunakan berbagai instrumen pengaturan harga untuk memastikan transparansi, keadilan, dan efisiensi. Lelang tanah perlu dikontrol dengan baik agar tidak menaikkan harga terlalu tinggi, yang dapat mendistorsi pasar. Instrumen pengaturan harus memastikan keselarasan kepentingan antara Negara, pelaku usaha, dan masyarakat. Tidak hanya menggunakan langkah-langkah administratif seperti perencanaan, penetapan harga, pembatasan penggunaan lahan... tetapi juga perlu diperluas ke instrumen ekonomi seperti pajak, suku bunga, insentif investasi, dan kebijakan dukungan fiskal lainnya.

Sumber: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/dinh-gia-dat-mat-xich-can-lam-ro-khi-sua-luat-dat-dai-2024-20251003150854127.htm