Paradoks pasar apartemen di Kota Ho Chi Minh dan kebutuhan akan perumahan yang terjangkau

Masalah perumahan yang terjangkau selalu terjebak dalam lingkaran antara permintaan dan pendapatan.

Meskipun banyak orang mengeluh sulitnya membeli apartemen yang memuaskan di pusat kota dengan harga 5 miliar VND, kenyataannya banyak apartemen tua atau apartemen di daerah pinggiran kota yang dijual hanya dengan harga 2-3 miliar VND, tetapi hanya sedikit yang berminat. Gambaran ini menunjukkan kesenjangan yang besar antara kebutuhan aktual dan kemampuan finansial pembeli rumah, dan jelas mencerminkan stratifikasi di pasar perumahan perkotaan.

Tidak ada kekurangan apartemen seharga 2-3 miliar VND.

Menurut CBRE Vietnam, pada kuartal kedua, harga rata-rata rumah bandar di Kota Ho Chi Minh mencapai 160-300 juta VND/m², meningkat 9% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Harga apartemen berfluktuasi antara 82-220 juta VND/m², meningkat 29%. Di kawasan pusat kota, menemukan apartemen dengan anggaran 5 miliar VND menjadi sulit, tetapi survei aktual menunjukkan bahwa di pinggiran kota atau dengan proyek yang telah diserahterimakan selama 10-20 tahun, pasokan apartemen dengan harga di bawah 3 miliar VND masih cukup besar. Masalahnya terletak pada kenyataan bahwa produk-produk ini seringkali tidak memenuhi kriteria pembeli yang semakin ketat.

Bapak Huynh Van Hung (dari Dong Thap ) mengatakan bahwa ia memasang iklan untuk membeli apartemen dengan harga 2 miliar VND di Kota Ho Chi Minh agar putranya dapat kuliah. Ia langsung menerima pesan dari puluhan broker yang menawarkan penjualan apartemen baru dan lama di distrik dan komune yang jauh dari pusat kota, dengan harga rata-rata berkisar antara 2-3 miliar VND. Akhirnya, ia memilih untuk membeli apartemen seluas hampir 50 m² di Vinhomes Grand Park (distrik Long Binh) seharga 2,6 miliar VND demi kenyamanan putranya yang bersekolah di dekat sana.

Berdasarkan survei yang dilakukan oleh wartawan Surat Kabar Nguoi Lao Dong, saat ini banyak sekali apartemen sekunder di proyek-proyek yang jauh dari pusat kota, seperti Moonlight Boulevard (Kelurahan An Lac); Green Town Binh Tan (Kelurahan Vinh Loc); Vision, Conic Boulevard (Kelurahan Tan Tao); Akari City (Kelurahan An Lac); Westgate (Kelurahan Binh Chanh); SaigonIntela (Binh Hung) ... yang diiklankan untuk dijual dengan harga hanya 2-3 miliar VND, tidak setinggi yang dipikirkan banyak orang.

Kompleks apartemen Sunrise Riverside (komune Nha Be) saat ini dihargai 2,5-3 miliar VND/apartemen.

Bahkan di wilayah timur Kota Ho Chi Minh yang telah populer selama bertahun-tahun, terdapat banyak apartemen terjangkau seperti Vinhomes Central Park (kelurahan Long Binh); 9 View Apartment (kelurahan Phuoc Long); The Art Gia Hoa (kelurahan Phuoc Long)... Namun, tidak selalu mudah bagi penjual untuk menemukan pembeli. Ibu Hong (yang tinggal di gedung apartemen Green River, kelurahan Binh Dong) mengatakan bahwa ia telah mengiklankan apartemennya seluas lebih dari 70 meter persegi untuk dijual selama berbulan-bulan sebelum menemukan pembeli, meskipun harganya hanya 2,7 miliar VND. Alasan utamanya adalah karena ini adalah apartemen perumahan sosial, sehingga pembeli tidak dapat langsung mengalihkan kepemilikan, sehingga transaksinya sangat lambat, meskipun lokasinya cukup dekat dengan pusat kota dan fasilitasnya lengkap.

Perlu dicatat bahwa ketika membandingkan harga per meter persegi, perbedaannya sangat jelas. Proyek baru di dekat pusat kota jarang berharga kurang dari 50 juta VND/m², sementara proyek yang telah diserahterimakan lebih dari 10 tahun lalu hanya 31-37 juta VND/m². Misalnya, di proyek Phu Hoang Anh (Komune Nha Be), sebuah apartemen seluas 129 m² dijual dengan harga sekitar 4,5 miliar VND, setara dengan 35 juta VND/m². Namun, daya tariknya tidak tinggi karena proyek tersebut cepat rusak, desainnya kurang optimal, dan luasnya terlalu besar dibandingkan permintaan pasar. Sementara itu, proyek-proyek di sekitarnya berharga hingga 70-90 juta VND/m², dan nilainya terus meningkat.

Ketidaksesuaian antara kebutuhan dan kapasitas keuangan

Bapak Ta Trung Kien, Direktur Perusahaan Real Estat Viet A, mengatakan bahwa hanya dalam 2 minggu, ia telah menjual 70/100 unit apartemen dan officetel yang tersisa di proyek Sunrise Riverside (Komune Nha Be). Unit-unit apartemen ini berukuran kecil, dengan luas hanya 50-55 m², dengan harga 2,5-3,3 miliar VND/apartemen. Berkat fasilitas yang lengkap, pembeli dapat langsung pindah atau menyewa, ditambah dengan kebijakan pinjaman bank, hanya membutuhkan modal awal sekitar 1,2-1,5 miliar VND. "Pelanggan utamanya adalah pasangan muda atau lajang yang memiliki mobil, yang mencari tempat tinggal yang nyaman dan modern," ujar Bapak Kien.

Masalah terbesar, menurut Bapak Kien, masih berupa ketidaksesuaian antara permintaan dan kapasitas finansial. "Pembeli seringkali menginginkan apartemen yang luas, 2-3 kamar tidur, lokasi sentral, buku merah muda lengkap, dan dukungan bank untuk pembayaran cicilan. Namun, dengan kapasitas finansial sebesar 3 miliar VND, hampir mustahil untuk memenuhi kriteria tersebut," ujar Bapak Kien.

Bapak Vo Hong Thang, Wakil Direktur Jenderal Perusahaan Jasa Real Estat DKRA Group, juga mengakui bahwa tidak ada kekurangan apartemen di bawah 3 miliar VND di Kota Ho Chi Minh, terutama di pinggiran kota atau Provinsi Binh Duong . Namun, proyek-proyek ini seringkali jauh dari pusat kota atau merupakan apartemen tua yang minim fasilitas dan layanan modern. "Anak muda masa kini cenderung mengutamakan fasilitas, lingkungan tinggal, dan manajemen operasional, sehingga mereka sering "tidak menyukai" apartemen tua meskipun harganya murah. Selain itu, faktor hukum juga sangat memengaruhi harga jual, karena proyek dengan buku merah muda dan fasilitas lengkap selalu 10%-30% lebih tinggi daripada proyek yang kurang transparan," jelas Bapak Thang.

Ia menganalisis bahwa untuk membeli apartemen seharga 2,5 miliar VND dengan modal pinjaman, pembeli harus memiliki dana 1-1,5 miliar VND. Sisanya membutuhkan pendapatan tetap 35-40 juta VND/bulan selama 10 tahun untuk melunasi utang. Namun, kelompok berpenghasilan ini seringkali tidak ingin membeli apartemen lama yang minim fasilitas, melainkan akan mencari proyek yang lebih mewah dengan harga 7-10 miliar VND di pusat kota. Sebaliknya, orang dengan pendapatan rata-rata 15-20 juta VND/bulan cenderung tidak mampu menabung cukup untuk membeli apartemen seharga 2-3 miliar VND. Oleh karena itu, permasalahan perumahan murah selalu terjebak dalam lingkaran antara permintaan dan pendapatan: ketika pembeli siap, tidak ada produk yang memuaskan, dan ketika produk yang tersedia melebihi kemampuan mereka untuk membayar!

Menurut para ahli, pasar apartemen di masa mendatang akan terus mengalami diferensiasi yang kuat. Proyek perumahan sosial sebagian dapat memenuhi kebutuhan pekerja berpenghasilan rendah, tetapi dengan pendapatan 10-15 juta VND/bulan, membeli apartemen bukanlah hal yang mudah. ​​"Bahkan kelompok berpenghasilan di atas 20 juta VND/bulan pun kemungkinan besar tidak akan menikmati kebijakan pembelian perumahan sosial. Hal ini menunjukkan bahwa kesenjangan antara pasokan dan permintaan aktual akan terus berlanjut, terutama dalam konteks keterbatasan dana lahan dan biaya pengembangan proyek yang semakin tinggi," tegas Bapak Thang.

Sumber: https://nld.com.vn/nghich-ly-thi-truong-can-ho-196250915220522779.htm