“Hambatan” Proyek yang Tertunda 20 Tahun di Ibukota: Bagian 1: 15 Tahun “Menggugat” Gara-gara “Hambatan”

(LSVN) - Dalam Laporan Perdana Menteri No. 110/CIRI, tertanggal 15 April 2025, Investor Proyek menulis: "Dari kasusnya, Perusahaan CIRI sangat memahami perkataan Sekretaris Jenderal To Lam: "Di Hanoi, menanggapi gerakan anti-limbah baru-baru ini, lebih dari 800 proyek ditinjau, beberapa di antaranya telah ada selama beberapa dekade, namun terhenti. Bahkan perusahaan yang telah berinvestasi pun tidak diizinkan untuk berbuat lebih banyak, dibiarkan begitu saja. Hal ini terjerat dalam banyak absurditas yang tidak dapat diterima. Ini bukan kerja sama, tetapi justru saling merugikan, saling menghalangi, dan bahkan ada sisi negatifnya...".

Proyek “tanah berlian” dan penyelesaian utang yang belum pernah terjadi sebelumnya

Hubungan Internasional - Perusahaan Saham Gabungan Investasi Produksi (Perusahaan CIRI) sebelumnya merupakan perusahaan milik negara di bawah Kementerian Perhubungan , dan dikuitaskan pada tahun 2005. Pada tahun 2005 juga, Perusahaan memenangkan lelang Proyek Lot C/D13 dengan luas 7.236m2, untuk membangun kawasan perumahan bertingkat tinggi sesuai dengan perencanaan rinci Kawasan Perkotaan Baru Cau Giay (Hanoi).

Pada tahun 2005, distrik Cau Giay baru didirikan, lahan proyek masih liar, tetapi setelah beberapa saat menjadi lokasi utama, dengan 4 sisi yang berbatasan dengan jalan.

Sebelum memenangkan lelang, Perusahaan CIRI menandatangani perjanjian kredit untuk meminjam 500.000 dolar AS dari Bank Bac A. Aset yang dijaminkan untuk menjamin pinjaman tersebut adalah Hotel Dai An di 38 Quang An, Tay Ho dan tanah seluas 975 meter persegi di Soc Son, Hanoi (Lembar peta nomor 4, nomor kavling 229). Nilai total yang dinilai oleh Bank Bac A lebih dari dua kali lipat nilai perjanjian utang sebesar 500.000 dolar AS.

Saat likuidasi, alih-alih menjual agunan sebagaimana diminta oleh CIRI, para pimpinan Bank Bac A mengusulkan untuk menggunakan Van Nien Trading and Service Joint Stock Company (Van Nien Company) untuk membeli Kavling C/D13 guna melunasi utang antara CIRI dan Bac A sebesar 12 miliar VND (untuk Perjanjian Pengakuan Utang sebesar 500.000 USD). Pada tanggal 10 November 2006, Perusahaan CIRI menandatangani Kontrak No. 458/HĐCNQSDD yang berkomitmen untuk mengalihkan hak guna lahan Kavling C/D13 Proyek Cau Giay (Kontrak 458) kepada Perusahaan Van Nien. Nilai kontrak tersebut adalah 89 miliar VND; Pada Tahap 1, Van Nien membayar CIRI sebesar 65 miliar VND. Pada tahap 2, setelah menerima Sertifikat Hak Guna Usaha (SHU) dan mengalihkan proyek kepada Perusahaan Van Nien, Bank Bac A akan melunasi pinjaman sebesar 500.000 USD dan bunga sebesar 250.000 USD (total pokok dan bunga setara dengan 12 miliar VND) dan mengembalikan 2 aset yang dijaminkan kepada Perusahaan CIRI.

Kavling tanah C/D13, Proyek pembangunan perumahan bertingkat tinggi, Kawasan Perkotaan Baru Cau Giay (Hanoi) setelah 20 tahun masih belum dapat dilaksanakan.

Berdasarkan Kontrak 458, dalam waktu 5 hari sejak tanggal Perusahaan CIRI diberikan Sertifikat Hak Guna Usaha, kedua belah pihak akan menandatangani kontrak pengalihan Hak Guna Usaha Tanah Lot C/D13.

Namun, pada tanggal 20 November 2007, Perusahaan Van Nien mengajukan gugatan di Pengadilan Rakyat Distrik Dong Da dengan alasan bahwa Perusahaan CIRI "mengkhianati kepercayaannya" dan tidak mengalihkan hak guna lahan, meskipun baru 3 bulan kemudian, tepatnya tanggal 18 Februari 2008, Perusahaan CIRI menerima Sertifikat Hak Guna Lahan untuk Kavling C/D13.

Perusahaan Van Nien menggunakan metode litigasi untuk memaksa Perusahaan CIRI melaksanakan Kontrak 458 yang memiliki tanda-tanda ilegalitas, yang menyebabkan perjalanan litigasi selama 15 tahun dengan banyak intervensi yang masih cukup jelas dilacak melalui 8 sesi pengadilan, 11 putusan dan keputusan badan hukum.

Putusan tingkat pertama: Putusan di luar yurisdiksi dan permintaan untuk memulai gugatan hukum

Dalam Putusan Tingkat Pertama 03/2008/KDTM-ST (Putusan Tingkat Pertama 03), tertanggal 13 dan 18 Maret 2008, Pengadilan Rakyat Distrik Dong Da memutuskan: Memaksa Perusahaan CIRI untuk melaksanakan Kontrak 458 dari komitmen pengalihan dengan benar; menyerahkan kepada Perusahaan Van Nien area Lot C/D13 Cau Giay dan menyerahkan Sertifikat Hak Guna Usaha kepada Perusahaan Van Nien; Perusahaan Van Nien diizinkan untuk menggunakan area Lot C/D13 dan menyelesaikan prosedur sesuai dengan ketentuan hukum, dan bertanggung jawab untuk membayar kepada Perusahaan CIRI jumlah yang belum dibayar sesuai dengan Kontrak 458.

Putusan tersebut di atas telah mengubah komitmen kedua belah pihak untuk mengalihkan hak guna tanah menjadi pelaksanaan pengalihan hak guna tanah, yang melampaui persyaratan Perusahaan Van Nien.

Dua bulan kemudian, Putusan Tingkat Pertama 03 mulai berlaku karena Pengadilan Rakyat Hanoi mengeluarkan Putusan No. 10/2008/QD-PT tertanggal 19 Mei 2008 (Putusan No. 10) yang menangguhkan sidang banding Perusahaan CIRI karena "ketidakhadiran" Perusahaan ini.

Menyadari kesalahan pada kedua tingkat persidangan, pada tanggal 29 November 2008, Ketua Mahkamah Agung Rakyat mengeluarkan Protes No. 13/2008/KDTM-KN-KT (Protes No. 13) dan memutuskan: Menugaskan Pengadilan Ekonomi Mahkamah Agung Rakyat untuk melakukan peninjauan akhir ke arah pembatalan Putusan No. 10 Pengadilan Rakyat Hanoi; menugaskan berkas perkara ke Pengadilan Rakyat Hanoi untuk banding.

Pada tanggal 22 April 2009, Mahkamah Ekonomi Mahkamah Rakyat Agung mengeluarkan Putusan Akhir No. 10/2009/KDTM-GDT (Putusan Pusat No. 10) untuk membatalkan Putusan penangguhan sidang banding Pengadilan Rakyat Hanoi. Putusan Akhir No. 10 menyatakan: Kontrak 458 merupakan transaksi perdata bersyarat, bukan kontrak pengalihan hak guna tanah sebagaimana dinyatakan dalam Putusan Tingkat Pertama 03; isi putusan Tingkat Pertama 03 "melanggar hukum, melampaui permintaan gugatan penggugat dan yurisdiksi Pengadilan; dan tidak sesuai dengan komitmen dalam kontrak".

Permohonan pertama Kejaksaan Agung: Tidak ada dasar untuk menerima

Pada tanggal 16 Juni 2009, Ketua Mahkamah Agung Rakyat mengeluarkan Protes No. 18/QD-KNGDT-V12 (Protes No. 18) yang meminta Dewan Hakim (Majelis Hakim) Mahkamah Agung Rakyat untuk meninjau kasus tersebut ke arah pembatalan Keputusan Banding Akhir No. 10.

Pada bulan September 2021, Permohonan Peninjauan Kembali Nomor 09/QDKNTT-KDTM yang diajukan oleh Ketua Kejaksaan Agung menarik perhatian pers sebelum akhirnya diputus oleh Dewan Peradilan Mahkamah Agung melalui prosedur persidangan ulang.

Pada tanggal 18 Desember 2009, dalam Putusan Banding Akhir No. 14/2009/KDTM-GDT (Putusan Banding Pusat No. 14), Mahkamah Agung Rakyat tidak menerima alasan Banding No. 18 dengan argumen: "Pengadilan banding tidak memverifikasi untuk mempertimbangkan syarat-syarat penundaan Perusahaan CIRI, juga tidak memiliki dokumen yang menyatakan bahwa ia tidak menerima permintaan Perusahaan CIRI untuk mengubah tanggal persidangan, tetapi tetap membawa kasus tersebut ke pengadilan, yang merupakan tindakan ilegal, dan dari sana, mengeluarkan keputusan untuk menangguhkan persidangan banding, yang mencabut hak Perusahaan CIRI untuk mengajukan banding. Di sisi lain, dalam Putusan No. 10, Pengadilan Rakyat Hanoi memutuskan untuk menangguhkan persidangan banding atas sengketa kontrak pengalihan hak guna tanah antara Perusahaan Van Nien dan Perusahaan CIRI, yang tidak benar. Karena "Kontrak Komitmen Pengalihan Hak Guna Tanah" No. 458 bukanlah kontrak pengalihan hak guna tanah, tetapi hanya perjanjian perdata. Transaksi tersebut, dengan syarat, tetapi mengandung unsur melawan hukum karena melanggar Pasal 62 Undang-Undang Pertanahan yang mengatur syarat-syarat tanah untuk berpartisipasi dalam pasar properti, poin e, ayat 2, Pasal 7 Undang-Undang Usaha Properti yang mengatur syarat-syarat properti untuk dioperasikan, poin a, ayat 8, Pasal 2 Keputusan No. 17/2006/ND-CP tanggal 27 Januari 2006 yang mengatur pengalihan hak guna lahan untuk proyek investasi dalam pembangunan dan perdagangan perumahan untuk dijual atau disewakan, dan Pasal 5 Keputusan No. 3206/QD-UBND tanggal 15 Agustus 2007 dari Komite Rakyat Hanoi tentang Pengembalian Tanah Seluas 7.220,9 m2 di Kavling C/D13 Kawasan Perkotaan Baru Cau Giay, yang diserahkan kepada Perusahaan CIRI untuk membangun gedung apartemen (berdasarkan peraturan di atas, Perusahaan CIRI tidak diperbolehkan mengalihkan kavling tanah yang diserahkan oleh Komite Rakyat Hanoi untuk melaksanakan proyek investasi pembangunan gedung apartemen jika belum selesai). Pembangunan infrastruktur yang sinkron sesuai dengan proyek yang disetujui atau sesuai dengan proyek komponen dari proyek investasi yang disetujui) melanggar kepentingan Negara dan karenanya tidak sah sejak saat penyelesaian. Pengadilan di semua tingkatan harus mempertimbangkan dan menyelesaikan kontrak yang tidak sah serta menyelesaikan akibat dari kontrak yang tidak sah sesuai dengan ketentuan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata untuk memastikan kepatuhan terhadap ketentuan hukum.

Pada tanggal 11 Maret 2010, Putusan Banding No. 04/2010/KDTM-PT (Putusan Banding 04) Pengadilan Rakyat Kota Hanoi memutuskan: Membatalkan putusan tingkat pertama 03 Pengadilan Rakyat Distrik Dong Da; menyimpan berkas perkara untuk diselesaikan oleh Pengadilan Ekonomi Pengadilan Rakyat Kota Hanoi. Pengadilan banding memutuskan: Pengadilan tingkat pertama telah mengadili perkara ini secara tidak sah, melampaui permintaan gugatan penggugat dan melampaui yurisdiksi Pengadilan, melanggar ketentuan Pasal 1, Pasal 5 Kitab Undang-Undang Hukum Acara Perdata.

Dengan demikian, setelah 3 tahun, kasus kembali ke titik awal dan butuh 2 tahun lagi hingga putusan banding berlaku. Putusan tingkat pertama No. 12/2011/KDTM-ST tertanggal 28 Januari 2011 dari Pengadilan Rakyat Hanoi dan putusan banding No. 253/2011/KDTM-PT (Putusan 253) dari Mahkamah Agung Rakyat Hanoi, keduanya menyatakan: Kontrak 458 sepenuhnya tidak sah.

Perlu ditambahkan bahwa Kontrak 458 tidak sah sejak saat penandatanganan karena melanggar larangan hukum, sebagaimana ditetapkan dan diputuskan oleh Mahkamah Agung dalam Putusan Banding Akhir No. 14 tanggal 18 Desember 2009, yang saat ini mempunyai kekuatan hukum tetap, sehingga termasuk dalam "keadaan yang tidak memerlukan pembuktian" sebagaimana ditentukan dalam Pasal 92 Kitab Undang-Undang Hukum Acara Perdata.

“Kemacetan” dari Protes ke-2 Kejaksaan Agung Rakyat

Putusan No. 253 telah berkekuatan hukum tetap, tetapi Perusahaan Van Nien tidak melaksanakan putusan tersebut, masih menempati tanah kavling C/D13, dan tidak memberikan rekening kepada Perusahaan CIRI untuk mentransfer uang, serta mengajukan permohonan putusan berkekuatan hukum tetap. Mahkamah Agung Rakyat mengeluarkan Surat Pemberitahuan pada tanggal 21 Desember 2014, yang menjawab Perusahaan Van Nien bahwa tidak ada dasar untuk mengajukan banding atas putusan berkekuatan hukum tetap. Namun, baru 8 tahun setelah Putusan No. 253 berkekuatan hukum tetap, tepatnya pada tanggal 27 November 2019, Badan Penegakan Hukum dapat melaksanakan penegakan hukum. Saat itu, sesuai instruksi Badan Penegakan Hukum, CIRI berhasil mentransfer lebih dari 89 VND kepada Van Nien, tetapi masuk ke rekening Badan Penegakan Hukum.

Pada tanggal 9, 15 dan 22 Juli 2024, Perusahaan CIRI mengirimkan 3 surat resmi ke Bank Bac A untuk meminta konfirmasi saldo pinjaman terutang sebesar 500.000 USD; status terkini dan penilaian 2 aset yang menjamin pinjaman tetapi tidak mendapat tanggapan.

Perusahaan Van Nien tidak menerima uang tersebut dan terus mengajukan permohonan peninjauan ulang kepada Kejaksaan Agung, Mahkamah Agung, dan Komite Urusan Internal Pusat. Pada tanggal 22 September 2020, Mahkamah Agung mengeluarkan Surat Pemberitahuan kedua sebagai tanggapan terhadap Van Nien yang menyatakan bahwa tidak ada dasar untuk peninjauan ulang.

Namun, pada tanggal 5 Mei 2021, Komite Urusan Internal Pusat (Komite Urusan Internal) mengeluarkan Surat Keputusan Resmi No. 278-CV/BNCTU yang meminta Kejaksaan Agung untuk mengajukan banding atas putusan ulang Nomor 253 dengan alasan "tidak terbaca" dan "keadaan baru" sebagai berikut:

1. Pernyataan Kontrak 458 tidak sah adalah tindakan melawan hukum, dan merupakan kesalahan antara kontrak perdata bersyarat dan kontrak pengalihan hak guna tanah. Jika Kontrak 458 dinyatakan tidak sah, Majelis Hakim harus merekomendasikan agar Komite Rakyat Hanoi mempertimbangkan status Perusahaan CIRI ketika berpartisipasi dalam lelang karena tidak memiliki kapasitas keuangan yang memadai, sehingga hasil lelang harus dibatalkan untuk mendapatkan kembali hak milik negara;

2. "Saat ini, Perusahaan Van Nien telah mengumpulkan banyak dokumen baru yang dapat mengubah isi putusan secara fundamental, terutama terkait pengalihan Kavling Tanah A/D18 antara Perusahaan CIRI dan Dana Bantuan Pembangunan dengan sifat dan karakteristik yang sama dengan Kavling Tanah C/D13 yang telah dijanjikan Perusahaan CIRI untuk dialihkan kepada Perusahaan Van Nien, tetapi salah satu pihak dialihkan secara sah, pihak lainnya dinyatakan tidak sah, sehingga menyebabkan kerugian besar bagi Perusahaan Van Nien". Isi kutipan di atas dicetak tebal dalam berita acara resmi Komite Urusan Internal.

Tiga bulan kemudian, tepatnya pada 12 Agustus 2021, Kejaksaan Agung mengeluarkan Surat Protes Nomor 09/QDKNTT-VKS-KDTM (Protes Peninjauan Kembali 09). Isinya pada dasarnya sesuai dengan Berita Acara Pemeriksaan (Dispatch) Komite Urusan Internal, yang menyatakan bahwa terdapat dua alasan untuk mengajukan protes peninjauan kembali: munculnya "keadaan baru" dan "temuan serta kesimpulan putusan tersebut tidak sah".

“Hambatan” tersebut disebut “detail baru” dan “detail yang belum terbukti”

Pada tanggal 6 Juli 2022, Mahkamah Agung Rakyat mengeluarkan Putusan Sidang Ulang No. 08/2022/KDTM-TT (Putusan Sidang Ulang 08) yang menolak seluruh Permohonan Banding Sidang Ulang 09.

Mengenai dasar "ilegal", Dewan Yudisial memutuskan: "Perjanjian 458 tidak sah sejak ditandatangani karena melanggar larangan hukum, yang telah ditetapkan dan diputuskan oleh Dewan Yudisial Mahkamah Agung dalam putusan akhir yang telah berkekuatan hukum tetap, sehingga merupakan keadaan yang tidak perlu dibuktikan menurut ketentuan Pasal 92 Kitab Undang-Undang Hukum Acara Perdata. Putusan tingkat pertama dan banding yang menyatakan Perjanjian 458 tidak sah beralasan. Oleh karena itu, dasar untuk mengajukan keberatan terhadap Putusan 253, yang menetapkan dan menyimpulkan bahwa perjanjian tersebut ilegal, tidak berdasar."

Mengenai isi: Jika Kontrak 458 tidak sah, Perusahaan CIRI tidak dapat diakui sebagai pemenang lelang, tetapi harus membatalkan hasil lelang, membatalkan Sertifikat Hak Guna Usaha (SHU), dan mengambil kembali tanah tersebut untuk dilelang ulang. Putusan pengadilan ulang menyatakan: "Hubungan antara Komite Rakyat Hanoi yang mengalokasikan tanah kepada Perusahaan CIRI dengan biaya penggunaan tanah yang dikumpulkan melalui lelang adalah hubungan antara Negara dan Investor, dan hubungan antara Perusahaan CIRI dan Perusahaan Van Nien berdasarkan Kontrak 458 adalah hubungan di bidang bisnis real estat. Ini adalah dua hubungan yang berbeda, independen satu sama lain; ketidakabsahan Kontrak 458 tidak memengaruhi penjualan lelang Tanah Kavling C/D13 antara Komite Rakyat Hanoi dan Perusahaan CIRI". Oleh karena itu, isi gugatan banding tidak berdasar.

Mengenai dasar "keadaan baru", Putusan 08 persidangan ulang menyatakan: "Diputuskan bahwa ini bukan keadaan yang baru ditemukan karena telah dipertimbangkan dan diputuskan oleh Pengadilan Banding. Di sisi lain, pengalihan Kavling Tanah A/D18 tidak terkait dan tidak memengaruhi perjanjian pengalihan Kavling Tanah C/D13 karena keduanya merupakan transaksi yang berdiri sendiri, dan Kavling Tanah A/D18 tidak dipersengketakan. Oleh karena itu, isi protes Ketua Mahkamah Agung ini tidak berdasar. Putusan Ketua Mahkamah Agung untuk mengajukan protes peninjauan ulang tidak menjadikan keadaan yang baru ditemukan sebagai dasar protes berdasarkan prosedur peninjauan ulang sebagaimana diatur dalam Pasal 352 Kitab Undang-Undang Hukum Acara Perdata Tahun 2015."

Anehnya, 10 tahun yang lalu, "detail baru" tentang Kavling Tanah A/D18 diajukan ke pengadilan oleh Perusahaan Van Nien dan dipertimbangkan. Secara spesifik, Putusan 253 tertanggal 21 Desember 2011 menyatakan: "Fakta bahwa Perusahaan Van Nien mempertanyakan mengapa Kavling Tanah A/D18 di Kawasan Perkotaan Baru Cau Giay juga memiliki karakteristik hukum yang serupa dengan Kavling Tanah C/D13, tetapi Perusahaan CIRI menandatangani kontrak pengalihan hak guna lahan kepada badan usaha lain tanpa dianggap batal demi hukum. Ini merupakan hubungan hukum yang berdiri sendiri, pertimbangan keabsahan hubungan hukum di atas akan diputuskan oleh instansi pemerintah yang berwenang apabila terjadi sengketa atau permohonan."

Dari penilaian di atas, Mahkamah Agung Rakyat memutuskan: Tidak menerima permohonan peninjauan kembali Ketua Mahkamah Agung Rakyat; Meneguhkan Putusan asli 253.

Dengan putusan pengadilan ulang 08, perjalanan litigasi selama 15 tahun di pengadilan telah berakhir. Namun, perjalanan lain muncul dan menghambat pelaksanaan proyek Perusahaan CIRI. Yaitu perjalanan pemeriksaan penegakan hukum lelang Tanah Kavling C/D13 20 tahun yang lalu.

Fotovoltaik

Sumber: https://lsvn.vn/bai-1-15-nam-dao-tung-dinh-vi-nhung-diem-nghen-a165703.html