Pengetatan pinjaman deposito real estat: Pasar mungkin melambat tetapi menjadi lebih transparan

Bapak Nguyen Quang Huy, CEO Fakultas Keuangan dan Perbankan (Universitas Nguyen Trai), mengatakan bahwa dalam jangka pendek, regulasi tersebut dapat menyebabkan pasar stagnan sementara, terutama di segmen primer dan proyek-proyek yang berada pada tahap awal mobilisasi modal. Peluang bagi beberapa investor yang menggunakan leverage jangka pendek akan menyempit, dan likuiditas akan sedikit menurun.

Namun, dalam jangka menengah dan panjang, ini adalah proses pemurnian yang diperlukan: aliran kredit akan diatur terhadap pembeli dan proyek nyata; kualitas agunan bank akan ditingkatkan dan kepercayaan pasar akan diperkuat secara lebih transparan dan stabil.

Jika diterapkan secara terkoordinasi, dengan pedoman yang jelas, mekanisme pemblokiran yang transparan, dan proses pengendalian risiko yang terstandarisasi, kebijakan ini tidak hanya akan mencegah aliran modal tetapi juga menciptakan kerangka kerja operasional yang lebih aman bagi bank, pelaku bisnis, dan pembeli. Dari sana, pasar properti dapat beralih dari tahap "pertumbuhan berdasarkan leverage" menjadi "perkembangan berdasarkan kapasitas keuangan riil dan nilai aset riil".

Pengetatan pinjaman deposito properti: Pasar akan dimurnikan. (Foto ilustrasi: Minh Duc)

Bapak Huy selanjutnya menganalisa bahwa Bank Negara Wilayah 2 mewajibkan bank untuk hentikan pinjaman pembayaran deposito Penggunaan "perjanjian tertulis" (atau formulir serupa) saat membeli real estat merupakan langkah strategis dalam pengaturan kredit, yang menunjukkan kehati-hatian lembaga pengelola dalam mengendalikan risiko dan mengarahkan arus modal kembali ke tujuan pembangunan berkelanjutan.

Pada hakikatnya, ini bukanlah tindakan pengetatan yang ekstrem, melainkan langkah penyesuaian yang diperlukan untuk memastikan keamanan sistem keuangan dan perbankan, sekaligus memulihkan disiplin pasar real estat setelah periode pertumbuhan yang pesat dan leverage yang tinggi.

Dalam praktik kredit properti, bank biasanya hanya meminjamkan 50-70% dari nilai taksiran properti dan baru mencairkannya ketika nasabah telah melunasi modal ekuitasnya. Namun, belakangan ini muncul fenomena di mana beberapa nasabah meminjam modal untuk membayar uang muka—kondisi ketika properti belum terbentuk, proyek belum memenuhi syarat hukum, atau bahkan hanya berupa perjanjian reservasi atau perjanjian uang muka.

Saat itu, bank menyalurkan pinjaman berdasarkan "perjanjian" yang tidak memiliki dasar hukum yang jelas, sehingga aliran kredit masuk ke area berisiko tinggi, yang mudah menimbulkan perselisihan dan kredit macet.

Bukan hanya itu saja, penyaluran kredit tanpa disadari juga memicu aktivitas spekulatif, ketika sebagian investor menggunakan modal yang sama untuk mendepositokan sejumlah produk yang berbeda, dengan harapan bank akan terus mengucurkan dana sesuai rasio tersebut.

Siklus leverage ini menciptakan permintaan investasi yang besar, yang berkontribusi pada kenaikan harga, sangat memengaruhi keseimbangan penawaran-permintaan, sehingga pasar rentan terhadap pemanasan berlebih. Ketika tren berbalik, transaksi leverage dengan cepat ditarik, yang mengakibatkan risiko pembatalan deposito, penangguhan pembayaran, memberikan tekanan pada investor, dan meningkatkan risiko bagi sistem kredit.

Dalam konteks tersebut, penangguhan pinjaman deposito dapat dianggap sebagai langkah pencegahan yang wajar, membantu pasar kembali ke orbit keuangan yang sehat. Kebijakan ini bertujuan untuk melindungi pembeli rumah, memaksa transaksi kembali ke landasan hukum standar: hanya jika proyek memenuhi syarat untuk dijual, properti dinilai secara transparan, bank akan memberikan kredit dan mencairkan dana sesuai perkembangan. Pembeli harus memiliki jumlah ekuitas yang sesuai, sehingga mempertimbangkan dengan lebih cermat sebelum memberikan deposito, meminimalkan risiko terjebak dalam proyek yang belum selesai secara hukum atau memiliki kontrak yang rumit.

Senada dengan itu, Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), juga mengatakan bahwa mewajibkan lembaga kredit untuk tidak memberikan pinjaman atau membayar simpanan untuk melaksanakan transaksi di masa mendatang yang pada saat penyetoran tidak memenuhi persyaratan adalah hal yang perlu.

" Dalam kasus subdivisi dan penjualan tanah atau proyek apartemen ilegal yang belum selesai pembangunannya dan tidak memenuhi persyaratan mobilisasi modal sesuai peraturan, nasabah tidak akan dapat meminjam modal untuk deposit. Hal ini dilakukan untuk melindungi hak dan kepentingan nasabah yang sah dan sah yang membeli atau menyewa properti dan perumahan masa depan, serta berkontribusi dalam membangun pasar properti yang sehat ," ujar Bapak Le Hoang Chau.

Bapak Giang Anh Tuan, Direktur Tuan Anh Real Estate, juga menyatakan persetujuannya terhadap persyaratan baru ini, karena akan membantu memurnikan pasar dan mengurangi risiko bagi bank maupun peminjam. Bapak Tuan juga menyampaikan bahwa investor yang tidak memiliki status hukum yang memadai untuk menjual produk harus memobilisasi modal melalui jalur deposito. Oleh karena itu, pengetatan penyaluran kredit akan membantu mengeliminasi investor dengan kondisi keuangan yang lemah.

Bagi nasabah yang meminjam langsung dari tahap deposito, hal ini juga menunjukkan bahwa potensi keuangan mereka lemah, dan mereka adalah spekulan yang "menangkap pencuri dengan tangan kosong". Pengetatan pembayaran pinjaman untuk deposito dapat mengurangi kelompok pembeli spekulatif, peselancar, dan mereka yang tidak memiliki kebutuhan perumahan yang nyata, sehingga membantu pembeli rumah dengan kebutuhan nyata untuk lebih dekat dengan peluang memiliki rumah.

Menurutnya, persyaratan ini untuk mengontrol secara ketat tujuan penggunaan modal peminjam dan mengendalikan risiko kredit.

Untuk proyek yang pada saat deposito memenuhi syarat untuk dilaksanakan sesuai ketentuan hukum, lembaga kredit tetap memberikan pinjaman untuk membayar deposito guna melakukan transaksi normal di masa mendatang. Oleh karena itu, ini bukan langkah pengetatan modal, sehingga pasar properti tidak akan terlalu terpengaruh.

Bisnis real estat yang mematuhi undang-undang tidak terpengaruh karena proyek real estat dan perumahan masa depan yang memenuhi persyaratan mobilisasi modal masih dapat digunakan oleh nasabah untuk meminjam kredit untuk membayar uang muka.

Pembeli rumah akan membatasi risiko. (Ilustrasi: Minh Duc).

Sebelumnya, pakar ekonomi , Dr. Dinh The Hien, menyampaikan pendapatnya mengenai hal ini. Ia juga menyatakan bahwa prinsip operasional bank adalah mengelola risiko. Bank biasanya hanya memberikan pinjaman sesuai dengan sifat kasusnya. Terlebih lagi, uang muka sangat rendah dan baru permulaan. Jika pembeli properti tidak memilikinya, bagaimana mungkin bank berani memberikan pinjaman?

Pembatalan deposito dan properti yang tidak memenuhi persyaratan untuk menyelesaikan prosedur hukum adalah hal yang wajar dan sering terjadi. Pada saat itu, pinjaman ini akan terlalu berisiko menjadi kredit macet bagi bank.

Menurutnya, kegiatan investasi seperti deposito dan setoran modal awal tidak layak dipinjamkan ke bank. Sebagaimana regulasi untuk membuktikan kemampuan finansial ketika menyekolahkan anak di luar negeri, yang menjamin kontribusi modal untuk mendirikan usaha, tetapi bank memberikan pinjaman, hal ini kehilangan makna pembuktian kemampuan finansial untuk kegiatan-kegiatan tersebut.

Oleh karena itu, pekerjaan ini diperlukan dan diberikan secara lebih rinci untuk meningkatkan keamanan sistem perbankan, tanpa mempengaruhi situasi pinjaman umum bank atau pasar real estat.

Sumber: https://baolangson.vn/siet-cho-vay-dat-coc-bds-thi-truong-co-the-chung-lai-nhung-ngay-cang-minh-bach-5062732.html