Gelombang satelit dan peluang pengembangan pasar real estat

Setelah penggabungan, ruang perkotaan yang diperluas membantu Kota Ho Chi Minh bergerak lebih dekat ke model "super urban", seiring dengan harapan bahwa arus modal dan populasi akan bergerak dalam orbit baru.

Dalam konteks tersebut, pasar real estat satelit disebut sebagai peluang besar. Pada Forum Real Estat Perumahan 2025 bertema "Gelombang Satelit" yang diselenggarakan oleh Asosiasi Real Estat Vietnam (VNREA) bekerja sama dengan Surat Kabar Lao Dong dan Komunitas Tinjauan Real Estat pada sore hari tanggal 18 September di Kota Ho Chi Minh, serangkaian isu kunci dikaji untuk membentuk model pembangunan yang tepat untuk periode mendatang.

Perubahan positif

Dari perspektif kebijakan, Dr. Nguyen Van Khoi - Ketua Asosiasi Real Estat Vietnam, anggota Dewan Penasihat Reformasi Perdana Menteri, dan mantan Wakil Ketua Komite Rakyat Hanoi - mengatakan bahwa pasar real estat baru-baru ini membuka peluang besar ketika tiga kekuatan pendorong bertemu: mata uang - suku bunga yang mendinginkan kredit; investasi publik yang didorong dengan jalan raya, metro, bandara, yang mendekatkan infrastruktur ke pinggiran kota; kerangka hukum yang baru dan lebih transparan. Menurutnya, penurunan suku bunga secara langsung meningkatkan daya beli perumahan; proyek infrastruktur skala besar menciptakan "gravitasi" alami terhadap wilayah satelit; undang-undang yang diamandemen dan ditambah membantu bisnis mengurangi risiko hukum dan mempercepat penyebaran pasokan.

Pasokan properti juga menunjukkan kondisi yang lebih baik. Bapak Vuong Duy Dung, Wakil Direktur Departemen Perumahan dan Manajemen Pasar Properti - Kementerian Konstruksi , mengatakan bahwa sejak awal tahun, pasokan properti telah melimpah, setara dengan 120% pada periode yang sama. Struktur produk lebih beragam, termasuk segmen yang melayani masyarakat berpenghasilan rendah dan perumahan sosial di wilayah perkotaan.

Mengenai harga, Bapak Dung mengakui bahwa meskipun tingkat harga masih tinggi, "secara keseluruhan pasar relatif stabil, tanpa fluktuasi harga". Mengenai keterjangkauan, menurutnya, perlu dilihat dari perspektif akumulasi pendapatan dan struktur pengeluaran rumah tangga, alih-alih membandingkan mesin dengan pendapatan bulanan rata-rata.

"Saat ini, pembeli tidak hanya memiliki rumah, tetapi juga kehidupan yang berkualitas," komentar Bapak Dung. Beliau menekankan bahwa standar hidup di wilayah perkotaan saat ini sangat berbeda dengan 20 tahun yang lalu, sehingga harga properti mencerminkan banyak faktor seperti fasilitas, layanan, dan operasional.

Lebih spesifik lagi, Bapak Vo Hong Thang, Wakil Direktur Jenderal DKRA Group, mengatakan bahwa dalam 8 bulan pertama tahun 2025, Kota Ho Chi Minh dan provinsi-provinsi sekitarnya mencatat tanda-tanda pemulihan yang positif. Pasokan apartemen mencapai 28.114 unit, naik 58% dibandingkan periode yang sama; penyerapan mencapai lebih dari 20.000 unit, 3,1 kali lebih tinggi dibandingkan tahun 2024.

Segmen rumah bandar dan vila menawarkan 10.133 produk, naik 71%; dengan 4.817 produk yang dikonsumsi, 4 kali lipat lebih tinggi dibandingkan periode yang sama. Kavling tanah menyediakan 7.167 produk, hanya naik 3%, tetapi volume penyerapannya mencapai 1.130 produk, naik 2,2 kali lipat. Perlu dicatat, permintaan investasi masih lebih tinggi daripada permintaan hunian; kelompok usia yang berminat membeli properti sebagian besar berada di rentang usia 35-44 tahun (36%), sementara pembeli hunian umumnya berada di rentang usia 25-34 tahun, yang mencapai 40%.

Forum Perumahan Real Estat 2025 menarik banyak investor dan pakar untuk hadir. Foto: HOANG TRIEU

Harus memenuhi beberapa kriteria

Pada forum tersebut, pendapat mengatakan bahwa perencanaan harus menetapkan kondisi yang diperlukan agar "gelombang satelit" dapat menjadi kekuatan pendorong jangka panjang.

Dr. Ngo Viet Nam Son, pakar perencanaan, yakin bahwa dalam waktu dekat, Kota Ho Chi Minh akan "hampir menjadi sub-kawasan super urban", memainkan peran sebagai pusat yang menghubungkan dan mempromosikan industri dan layanan di wilayah satelit. Menurutnya, bisnis banyak membicarakan utilitas, tetapi "menjual kehidupan kepada masyarakatlah yang menarik". Kota satelit yang ingin dihuni penduduknya harus dilengkapi dengan sekolah, lapangan kerja, dan layanan kesehatan masyarakat, sehingga mereka memiliki pekerjaan yang stabil dan pendapatan yang cukup baik. "Orang tua dapat pindah lebih dekat ke wilayah perkotaan untuk membeli atau menyewa, keduanya tetap menguntungkan."

Bapak Son mencontohkan kawasan Saigon Selatan yang sebelumnya direncanakan secara sistematis, dengan mengutamakan infrastruktur sosial sebelum menjual properti, dan rencana terperinci yang diterapkan secara konsisten untuk membantu meningkatkan nilai secara berkelanjutan. Tiga kelemahan yang perlu diperhatikan dalam pengembangan kawasan perkotaan, menurut beliau, adalah mekanisme - legalitas, lingkungan sekitar (seperti banjir, bahkan di kawasan yang terencana dengan baik) dan masalah identitas - pengelolaan spasial ketika kawasan sekitarnya berantakan, yang dapat menurunkan kualitas keseluruhan.

Dari perspektif pasar, Bapak Nguyen Khanh Duy, Direktur Departemen Penjualan Hunian Savills Vietnam, menambahkan kriteria praktis untuk menghindari "kota hantu". Secara spesifik, kota satelit yang sukses harus memiliki setidaknya satu penghuni, berlokasi dalam radius 30-40 km dari pusat kota, memiliki waktu tempuh maksimal 40-45 menit dengan transportasi umum, memiliki ruang terbuka hijau, dan kepadatan penduduk yang moderat sehingga orang bersedia bepergian jauh untuk tinggal; harga jual harus sesuai, terjangkau, 40%-50% lebih rendah daripada harga di pusat kota. Kriteria ini berkaitan langsung dengan kapasitas konektivitas infrastruktur antarwilayah, kualitas layanan di lokasi, dan strategi penetapan harga investor.

Di bidang kebijakan, Bapak Vuong Duy Dung menekankan bahwa orientasi Negara di waktu mendatang adalah terus mengubah undang-undang, menghapus prosedur investasi, tanah, perencanaan dan konstruksi untuk menyederhanakan dan menciptakan kondisi bagi dunia usaha untuk mengurangi biaya, meningkatkan pasokan ke pasar, terutama pada kelompok produk yang cocok untuk masyarakat berpenghasilan rendah.

Menurutnya, peningkatan kualitas dan kuantitas secara bersamaan akan membantu meningkatkan pilihan bagi pembeli nyata, membatasi kenaikan harga akibat kelangkaan lokal, dan sekaligus menciptakan platform operasi yang stabil bagi kota-kota satelit.

Dalam visi jangka panjang, Dr. Nguyen Van Khoi menekankan bahwa "gelombang satelit" merupakan tren yang tak terelakkan pada periode 2025-2030. Mengikuti arah yang tepat, termasuk kebijakan yang transparan, perencanaan yang sinkron, dan mekanisme untuk mendorong permintaan perumahan yang riil, akan membantu real estat tidak hanya melayani tujuan hunian tetapi juga menjadi fondasi bagi pembangunan ekonomi berkelanjutan.

"Faktanya, kombinasi suku bunga yang lebih rendah, percepatan investasi publik, dan perbaikan kerangka hukum menciptakan "kondisi eksogen" yang menguntungkan. Untuk mengubah peluang menjadi nilai, kota-kota satelit harus sepenuhnya merangkul "kondisi endogen": lapangan kerja lokal, layanan publik yang berkualitas, tata kelola yang transparan, dan harga yang terjangkau bagi sebagian besar masyarakat," tegas sang pakar.

Jurnalis, Dr. TO DINH TUAN - Pemimpin Redaksi Surat Kabar Nguoi Lao Dong:

Menemani pasar real estat

Tema forum "Gelombang Satelit" bersifat topikal dan sugestif. Konsep "kota satelit" diharapkan dapat mengurangi beban di wilayah pusat, memperluas ruang hidup, dan menyediakan peluang hunian bagi banyak orang.

Dalam beberapa tahun terakhir, masyarakat telah menyaksikan maraknya proyek-proyek perkotaan satelit di sekitar Kota Ho Chi Minh, Hanoi, dan banyak kota besar lainnya. Namun, implementasinya belum sesuai harapan. Proyek-proyek perkotaan satelit hanya dapat menjadi gelombang nyata jika dikaitkan dengan kebutuhan perumahan yang nyata, ketika masyarakat menemukan tempat tinggal, bukan sekadar produk untuk spekulasi. Dalam proses ini, peran pers sangatlah penting.

Terkait Surat Kabar Lao Dong, selama bertahun-tahun, kami terus mendampingi pasar properti, menganggapnya sebagai salah satu area konten inti. Setiap tahun, Surat Kabar Lao Dong menyelenggarakan lebih dari 50 acara, seminar, lokakarya, bincang-bincang, dll., termasuk berbagai program di pasar properti, tempat para pakar, pelaku bisnis, dan manajer dapat berdiskusi, berbagi informasi, dan menemukan solusi. Melalui program ini, kami berharap dapat berkontribusi dalam menciptakan pasar properti yang sehat dan transparan, serta memberikan kontribusi penting bagi perkembangan ekonomi negara secara keseluruhan.

Dr. Can Van Luc - Kepala Ekonom BIDV, anggota Dewan Penasihat Kebijakan Perdana Menteri:

Membawa harga real estat ke tingkat yang wajar

Saat ini, banyak perusahaan real estat cenderung melaksanakan beberapa proyek sekaligus di area yang sama, yang mengakibatkan tekanan pada modal, arus kas, dan peningkatan risiko keuangan. Hal ini perlu diwaspadai sejak dini untuk menghindari konsekuensi negatif jangka panjang.

Sebuah statistik menunjukkan bahwa seorang pegawai negeri sipil di Vietnam membutuhkan hampir 26 tahun bekerja untuk dapat membeli apartemen. Hal ini jelas mencerminkan perbedaan ketika harga properti meningkat jauh lebih cepat daripada pendapatan, sehingga menciptakan kesenjangan yang besar dibandingkan dengan rata-rata dunia. Oleh karena itu, pengendalian harga, membawa harga properti ke tingkat yang lebih wajar, dan diversifikasi sumber modal serta produk untuk memenuhi kebutuhan riil masyarakat merupakan kebutuhan yang mendesak.

Demi pembangunan yang stabil, perusahaan perlu bertransformasi secara proaktif secara digital, bertransformasi secara ramah lingkungan, dan berpartisipasi dalam membangun basis data real estat untuk meningkatkan transparansi. Di sisi negara, perlu ada solusi yang layak untuk menstabilkan dan secara bertahap menurunkan tingkat harga, mendiversifikasi sumber modal, mengembangkan pembiayaan real estat, memulihkan pasar obligasi, membentuk Dana Perumahan Nasional, mendorong pembayaran non-tunai, dan memiliki peta jalan perpajakan yang memadai. Jika diimplementasikan dengan baik, peluang yang ada saat ini lebih besar daripada tantangannya, sehingga menciptakan fondasi bagi pasar real estat untuk berkembang secara berkelanjutan.

Menurut Dr. Sains dan Arsitek Ngo Viet Nam Son, hambatan terbesar dalam pembangunan perkotaan terkait transportasi umum (TOD) adalah kerangka hukum untuk perencanaan dan pembersihan lahan. Tanpa mekanisme kompensasi yang jelas dan transparan, proyek dapat dengan mudah mandek.

Pengalaman internasional menunjukkan perlunya penerapan mekanisme "dua harga" untuk mengatasi masalah ini. Dengan demikian, kompensasi dini sesuai harga tanah dapat dilakukan ketika infrastruktur tersedia, sehingga masyarakat dapat dengan mudah menyerahkan tanah, dan negara dapat menikmati nilai tambah setelah infrastruktur beroperasi.

Sumber: https://nld.com.vn/song-ve-tinh-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-196250918220748284.htm