Kementerian Perumahan dan Konstruksi Perkotaan-Pedesaan China mengatakan pemerintah daerah mungkin meminta badan usaha milik negara untuk membantu membeli beberapa rumah yang belum terjual dari pengembang properti.
Pemerintah Cina telah meluncurkan rencana paling ambisiusnya untuk menyelamatkan pasar properti.
Ini adalah perkembangan yang telah ditunggu-tunggu oleh para investor selama berbulan-bulan. Namun, efektivitas langkah-langkah ini masih menjadi tanda tanya besar.
Rencana ambisius
Paket kesepakatan tersebut berpusat pada China yang mengadopsi kebijakan yang telah dicoba di satu kota besar, yakni mengharuskan pemerintah daerah membeli rumah yang tidak terjual dari pengembang properti dan mengubahnya menjadi perumahan sosial yang terjangkau.
Rencana tersebut juga mencakup pemotongan suku bunga hipotek dan persyaratan uang muka, dan yang lebih penting, 300 miliar yuan ($41,5 miliar) dalam bentuk uang tunai berbunga rendah dari bank sentral untuk membiayai pembelian negara atas real estat yang belum terjual.
"Para pembuat kebijakan menyadari urgensi untuk mencegah krisis properti yang meluas," kata Zhaopeng Xing, ahli strategi senior di ANZ Research. "Rencana penyelamatan baru ini menunjukkan tekad para pembuat kebijakan Tiongkok untuk membalikkan keadaan."
Meskipun urgensinya disambut baik, para ahli mengatakan paket bantuan saat ini mungkin terlalu kecil skalanya untuk menjadi efektif dan dapat menghadapi masalah pendanaan.
Menurut Goldman Sachs, nilai total rumah yang tidak terjual, proyek yang belum selesai, dan tanah yang tidak digunakan di China adalah sekitar 30 triliun yuan ($4,1 triliun).
Para analis Goldman Sachs dalam sebuah catatan riset terbaru menyatakan bahwa dibutuhkan lebih dari 7 triliun yuan ($967 miliar) di seluruh kota untuk mengurangi pasokan perumahan ke level yang terakhir terlihat pada tahun 2018, tahun yang merupakan tahun yang sangat baik bagi pasar properti. Angka ini lebih dari 20 kali lipat jumlah pendanaan yang diumumkan oleh Bank Rakyat Tiongkok (PBoC, bank sentral).
Meskipun ekonomi China tumbuh lebih cepat dari yang diharapkan awal tahun ini, momentumnya terbebani oleh sektor real estat andalan, yang pernah menyumbang 30% dari aktivitas ekonomi.
Skala terbatas
Meskipun banyak pengumuman awal bulan ini, masih belum jelas bagaimana pemerintah Tiongkok akan melaksanakan program pembelian rumah dan berapa banyak dana yang dibutuhkan untuk mendanainya. Yang terpenting, masih belum jelas dari mana pemerintah daerah yang kekurangan dana akan mendapatkan dana untuk membiayainya.
Program pembiayaan terbaru dapat menyediakan pinjaman bank senilai 500 miliar yuan ($69 miliar) untuk mendukung pembelian rumah lokal, kata Wakil Gubernur PBoC Tao Ling.
Namun, angka tersebut bahkan jauh lebih rendah dari yang dibutuhkan. Beberapa analis memperkirakan dibutuhkan ratusan miliar dolar untuk membersihkan inventaris properti Tiongkok, yang mencakup jutaan rumah kosong atau setengah jadi di seluruh negeri.
Ting Lu, kepala ekonom Tiongkok di Nomura, yang menyebut sektor properti Tiongkok sebagai "masalah yang sulit", mengatakan bahwa menyelesaikan pembangunan rumah yang sudah terjual akan membutuhkan setidaknya 3,2 triliun yuan ($442 miliar). Ia memperkirakan saat ini terdapat sekitar 20 juta rumah yang telah terjual tetapi belum dibangun.
Dimana uangnya?
Kementerian Perumahan dan Konstruksi Perkotaan-Pedesaan China mengatakan pemerintah daerah mungkin meminta badan usaha milik negara untuk membantu membeli beberapa rumah yang belum terjual dari pengembang properti.
Namun, menurut Wakil Gubernur PBoC, Tao Ling, penerbit obligasi pemerintah daerah (LGFV) saat ini terbebani dengan utang "tersembunyi" dalam jumlah besar yang tidak boleh dibeli. Hal ini membuat pemerintah daerah memiliki lebih sedikit pilihan untuk mendapatkan dana tunai.
Provinsi-provinsi dan kota-kota di China telah mengumpulkan utang sekitar $15 triliun, sebagian besarnya disembunyikan dan ditumpuk dalam beberapa tahun terakhir untuk menutupi biaya proyek infrastruktur dan pengeluaran terkait pandemi.
Kemerosotan pasar properti telah memperburuk kesulitan keuangan pemerintah daerah, karena penjualan tanah dan perumahan biasanya menyumbang lebih dari 40 persen dari total pendapatan. Krisis utang telah memaksa banyak kota di Tiongkok untuk memangkas pengeluaran secara drastis.
Industri real estat Tiongkok mulai melemah pada tahun 2019 dan jatuh ke dalam "lubang hitam" sekitar tiga tahun lalu, setelah pemerintah mengeluarkan perintah untuk memperketat aktivitas pinjaman pengembang real estat.
Upaya penyelamatan sektor kunci ini dimulai sejak tahun 2022, ketika resesi menyebabkan krisis bagi beberapa pengembang dan memicu ketidakpuasan di antara puluhan ribu pembeli rumah karena proyek tertunda atau melewati tenggat waktu. Namun, langkah-langkah tersebut sebagian besar tidak efektif, yang menyebabkan penurunan arus kas pengembang.
Baru permulaan
Para ahli mengatakan bahwa mengatasi kelebihan pasokan rumah yang tidak terjual hanyalah langkah pertama dalam menghidupkan kembali sektor properti Tiongkok. Dengan kata lain, menurut analis di Goldman Sachs, Tiongkok perlu mengatasi tiga isu utama.
Langkah kedua dan ketiga melibatkan peningkatan permintaan perumahan dan mitigasi perlambatan konstruksi. Hal ini membutuhkan langkah-langkah yang lebih rinci untuk meningkatkan kepercayaan konsumen dan mendorong harga rumah.
Patut dicatat bahwa lingkungan eksternal semakin sulit. Pemerintah AS telah memutuskan untuk menaikkan tarif atas sejumlah barang impor dari Tiongkok mulai 1 Agustus, dan Uni Eropa (UE) mungkin akan mengambil tindakan serupa. Mantan Presiden AS Donald Trump bahkan mengancam akan mengenakan tarif 60% atas impor dari Tiongkok jika ia terpilih kembali.
Analis memperkirakan tarif yang diusulkan Tn. Trump dapat mengurangi laju pertumbuhan China sebanyak 0,9 poin persentase.
Dalam jangka panjang, para ahli mengatakan rencana tersebut dapat mengurangi risiko Tiongkok terjerumus ke dalam "spiral deflasi" seperti Jepang. Pelajaran utama dari Jepang adalah para pembuat kebijakan harus menghindari bertindak terlalu lambat. "Ini bisa menjadi awal dari berakhirnya krisis properti Tiongkok," tambah mereka.
Sumber
Komentar (0)