Mengubah Undang-Undang Pertanahan untuk Menciptakan Keberlanjutan Pasar Properti

Pagi ini, 19 November, para anggota Dewan Perwakilan Rakyat (DPR) secara berkelompok membahas rancangan Resolusi Dewan Perwakilan Rakyat yang menetapkan sejumlah mekanisme dan kebijakan untuk mengatasi kesulitan dan hambatan dalam penyelenggaraan pelaksanaan Undang-Undang Pertanahan. Peraturan hukum pertanahan telah lama dianggap sebagai bidang paling sensitif dalam sistem hukum, karena berkaitan langsung dengan kepentingan vital mayoritas rakyat.

Permasalahan yang berlarut-larut dalam hal pembebasan tanah, pembersihan lahan, penilaian tanah, alih fungsi lahan, dan sebagainya, telah menyebabkan banyak proyek "ditunda", sumber daya sosial terbuang sia-sia, sementara hak-hak masyarakat tidak terjamin.

Dalam konteks tersebut, pengajuan rancangan resolusi Pemerintah kepada Majelis Nasional dengan prosedur yang disederhanakan dianggap sebagai langkah yang tepat waktu dan diperlukan untuk segera menangani isu-isu mendesak dan menghindari kebuntuan yang berkepanjangan. Salah satu isi terpenting dari rancangan tersebut adalah ruang lingkup pemulihan lahan. Rancangan tersebut menambahkan tiga kasus di mana Negara memulihkan lahan untuk kepentingan nasional dan publik; khususnya, mekanisme yang memungkinkan Dewan Rakyat Provinsi untuk mempertimbangkan dan menyetujui pemulihan sisa lahan (untuk alokasi lahan dan sewa lahan) ketika investor telah mencapai kesepakatan atas lebih dari 75% lahan dan lebih dari 75% pengguna lahan.

Menurut Komite Ekonomi dan Keuangan Majelis Nasional, usulan kebijakan ini bertujuan untuk mengatasi "kemacetan" yang telah berlangsung selama bertahun-tahun dalam pelaksanaan proyek pembangunan sosial-ekonomi melalui perjanjian hak guna lahan. Mekanisme ini menciptakan kondisi yang menguntungkan bagi investor, yang telah menegosiasikan sebagian besar lahan tetapi kesulitan dalam pembebasan lahan yang tersisa, agar dapat melaksanakan proyek sesuai jadwal. Namun, komite juga meminta panitia perumus untuk memiliki peraturan yang dapat menyelaraskan kepentingan dalam perhitungan ganti rugi, sehingga menghindari kemungkinan adanya gugatan dan gugatan hukum dalam penerapan daftar harga tanah dan koefisien penyesuaian untuk menghitung ganti rugi pada kasus-kasus yang tersisa karena harga tanah dalam daftar harga seringkali lebih rendah daripada harga rata-rata yang disepakati.

Sebelumnya, mengomentari rancangan resolusi terkait hal ini, Kamar Dagang dan Industri Vietnam (VCCI) juga menyatakan bahwa jika selisih harga kompensasi antara daftar harga tanah dan koefisien penyesuaian dengan harga pasar—yang menjadi dasar negosiasi antara investor dan masyarakat—tidak dapat dipenuhi, hal ini dapat memicu gugatan hukum, memperpanjang proyek, dan menimbulkan konflik kepentingan. VCCI juga mengusulkan agar Negara berperan sebagai perantara, mendukung para pihak dalam negosiasi harga. Jika tidak tercapai kesepakatan, lahan akan direklamasi sesuai ketentuan.

Selain itu, banyak tantangan lain yang diprediksi akan muncul dalam implementasi resolusi ini jika disahkan. Pertama, kekhawatiran akan tanggung jawab tim pelaksana—yang telah memperlambat banyak proyek karena kekhawatiran para pejabat akan risiko hukum. Kedua, risiko kesalahan penilaian tanah ketika data tidak lengkap, yang menyebabkan harga tanah melonjak secara tidak wajar, atau sebaliknya—lebih rendah dari harga pasar, yang menyebabkan ketidakamanan, dan memengaruhi hak-hak sah masyarakat...

Meskipun terdapat kekhawatiran mengenai pemulihan lahan, daftar harga lahan, dan mekanisme penetapan harga pasar, opini publik dan para ahli masih memiliki ekspektasi tinggi terhadap rancangan resolusi ini. Rancangan resolusi ini akan menjadi mekanisme transisi yang penting bagi UU Pertanahan 2024, yang berkontribusi dalam menyelesaikan proyek-proyek yang tertunda dan meminimalkan keluhan yang berkepanjangan. Resolusi ini tidak hanya menyelesaikan kesulitan yang dihadapi saat ini, tetapi juga menciptakan landasan hukum yang stabil bagi UU Pertanahan untuk beroperasi secara lebih berkelanjutan. Namun, jika tidak diimplementasikan dengan baik, resolusi ini dapat menimbulkan risiko baru, terutama risiko terhadap kepercayaan masyarakat terhadap kebijakan pemulihan dan penetapan harga lahan. Inti dari semua penyesuaian lahan harus tetap berpegang pada prinsip: pembangunan ekonomi tidak boleh dikorbankan demi keadilan sosial. Keberlanjutan pasar properti dan efisiensi pemanfaatan lahan sangat bergantung pada bagaimana menyeimbangkan kedua nilai ini secara harmonis.

HA AKU

Sumber: https://www.sggp.org.vn/sua-luat-dat-dai-tao-su-ben-vung-cho-thi-truong-bat-dong-san-post824207.html