Implementasi Undang-Undang Pertanahan 2024: Harapan untuk membuka potensi sumber daya.

Setelah bertahun-tahun pelaksanaan, orang-orang yang membeli tanah di proyek pengembangan perkotaan Perusahaan Bach Dat An masih belum menerima sertifikat kepemilikan tanah mereka. Foto: H.QUANG

Era makelar tanah dan penjualan properti sebelum selesai dibangun telah berakhir.

Sekitar 200 konsultasi publik yang diadakan oleh lembaga tingkat provinsi untuk mengatasi masalah yang timbul dari proyek-proyek yang diinvestasikan oleh Perusahaan Bach Dat An merupakan contoh tipikal dari konsekuensi periode "booming" proyek yang disebut pembangunan perkotaan.

Sampai saat ini, terlepas dari upaya terbaik pihak berwenang, tanggung jawab, dan ultimatum yang dikeluarkan oleh para pemimpin provinsi berpangkat tertinggi, kemungkinan besar akan membutuhkan waktu lebih lama untuk menyelesaikan kasus Bach Dat An secara menyeluruh.

Bach Dat An bukanlah satu-satunya; banyak dari hampir 200 proyek perumahan dan pembangunan perkotaan di provinsi tersebut, yang saat ini diinvestasikan oleh perusahaan swasta, menghadapi masalah dalam berbagai tingkatan.

Belum ada yang menghitung (bahkan perkiraan) besarnya kerusakan yang diderita negara, rakyat, dan bisnis, tetapi pemborosan sumber daya yang sangat besar, terutama sumber daya lahan, dan konsekuensi sosial yang ditimbulkannya tidak dapat disangkal. Dan akan membutuhkan waktu bertahun-tahun lagi bagi pihak berwenang di semua tingkatan untuk menyelesaikan dampak dari masa ketika proyek-proyek diluncurkan di mana-mana dengan penuh kemeriahan!

Undang-Undang Pertanahan 2024 dan Undang-Undang Bisnis Real Estat dan Perumahan yang telah diubah, yang berlaku mulai 1 Agustus 2024, secara mutlak melarang pembagian dan penjualan bidang tanah di semua kelurahan di semua kota dan kabupaten.

Pada saat yang sama, proyek pembangunan perkotaan dan perumahan diatur secara ketat mulai dari tahap perizinan hingga proses pelaksanaannya. Secara khusus, ada persyaratan untuk pengungkapan publik yang komprehensif dan terperinci mengenai aspek hukum, skala, dan kemajuan proyek.

Batalkan proyek-proyek yang menimbun lahan.

Berdasarkan Undang-Undang Pertanahan tahun 2024, jika investor proyek gagal menggunakan lahan atau mengalami keterlambatan dalam penggunaan lahan dibandingkan dengan jadwal yang tercantum dalam proyek investasi, investor dapat diberikan perpanjangan waktu maksimal 24 bulan dan wajib membayar kepada Negara sejumlah tambahan yang setara dengan biaya penggunaan lahan atau biaya sewa lahan untuk periode perpanjangan tersebut.

Jika investor gagal memanfaatkan lahan tersebut setelah batas waktu yang diperpanjang, Negara akan mengambil kembali lahan tersebut tanpa kompensasi atas lahan, aset yang melekat pada lahan, dan sisa biaya investasi.

Menurut analisis para ahli, dengan peraturan hukum yang baru, akan segera ada proses "penyaringan" yang ketat bagi investor dan bisnis properti; usaha kecil dengan sumber daya keuangan terbatas, mereka yang terlibat dalam praktik oportunistik dan tidak profesional, akan tersingkir dari persaingan.

Praktik menjual proyek sebelum waktunya demi keuntungan tidak akan lagi berkembang. Hal ini karena bisnis hanya diperbolehkan meluncurkan proyek setelah memenuhi semua kewajibannya kepada Negara dan memenuhi persyaratan infrastruktur sebagaimana diatur dalam peraturan.

Undang-Undang Bisnis Real Estat yang telah diamandemen juga melarang makelar real estat lepas tanpa izin (yang sejak lama dikenal sebagai "spekulan tanah"). Undang-undang ini bertujuan untuk mencegah situasi di mana pekerja konstruksi dan pedagang sayur juga terlibat dalam perdagangan tanah, atau proliferasi "agen" real estat yang menyebar dari daerah pedesaan ke kota, sebuah masalah yang sudah lama ada.

Pemikiran perkotaan

Mulai 1 Agustus 2024, Negara tidak akan lagi memberikan izin untuk proyek pembagian lahan di lingkungan kota dan kecamatan. Investor dalam proyek lahan akan dipaksa untuk fokus pada daerah pedesaan di pinggiran kota dan kecamatan.

Dengan keterbatasan ruang pengembangan yang signifikan, serta kendala hukum yang lebih ketat pada proyek bisnis real estat, para analis memperkirakan bahwa harga tanah akan naik tajam dalam waktu dekat, sehingga merugikan individu berpenghasilan rendah yang benar-benar membutuhkan perumahan.

Secara khusus, selama kebijakan "mengenakan pajak tinggi kepada mereka yang memiliki banyak rumah dan tanah tetapi tidak menggunakannya secara efektif," sebagaimana diatur dalam Resolusi 18 Komite Sentral ke-13, belum diinstitusionalisasikan oleh hukum, spekulasi tanah kemungkinan akan tetap menarik bagi banyak orang.

Setelah menderita konsekuensi berat akibat perkembangan perkotaan yang merajalela dalam beberapa waktu terakhir, provinsi Quang Nam pasti akan belajar banyak pelajaran berharga.

Di antara masalah-masalah tersebut, yang paling mencolok adalah pengabaian yang meluas dan terus-menerus di banyak daerah perkotaan meskipun infrastruktur telah selesai dibangun; fakta bahwa sebagian besar pembeli tanah dalam proyek-proyek tersebut melakukannya terutama untuk tujuan bisnis spekulatif; hilangnya lahan pertanian oleh penduduk sementara proyek-proyek tetap terbengkalai dan belum selesai selama bertahun-tahun; dan masalah sosial yang dihadapi banyak rumah tangga dan individu yang menghadapi kebutuhan mendesak akan perumahan dan mata pencaharian, namun mendapati harga tanah jauh di luar jangkauan mereka.

Urbanisasi dan pembangunan perkotaan adalah tren yang tak terhindarkan. Namun, bagaimana dan ke arah mana serta peta jalan yang sesuai untuk setiap tahapan pembangunan merupakan masalah yang perlu dipertimbangkan oleh setiap daerah agar dapat memanfaatkan sumber daya lahan secara paling efektif sesuai dengan pedoman Partai dan menyelesaikan masalah sosial secara harmonis.

Perhatikan bahwa dalam Daftar Proyek Penarik Investasi dan Proyek Prioritas Penarik Investasi Provinsi Quang Nam untuk periode 2024 - 2025 (Keputusan No. 1221-QD/UBND, tanggal 21 Mei 2024, dari Komite Rakyat Provinsi), dari 233 proyek di berbagai daerah, terdapat 40 proyek yang menarik investasi di bidang pembangunan perkotaan, sebagian besar berupa jalan pasar dan kawasan perumahan perkotaan (bisnis lahan).

Sulit untuk mengatakan secara pasti berapa banyak proyek yang benar-benar diperlukan dan mendesak, apa tujuan yang dimaksudkan (spekulan atau kebutuhan perumahan penduduk setempat), dan bahkan aspek input-output dari proyek-proyek ini. Namun, ini tentu saja masalah yang tidak dapat diabaikan, karena daerah-daerah di provinsi ini telah terlalu sering mengalami dan membayar harga mahal untuk proyek-proyek pembagian dan penjualan lahan.

Prediksi penting lainnya dari para ahli, menyusul diberlakukannya tiga undang-undang terkait lahan yang disebutkan di atas, adalah bahwa real estat industri akan sangat menarik bagi investor domestik dan asing dalam periode mendatang.

Rencana pembangunan provinsi Quang Nam telah mengidentifikasi pengembangan lebih dari 10.000 hektar lahan industri mulai sekarang hingga tahun 2030. Pengalaman praktis telah membuktikan bahwa lahan industri telah dan terus menjadi yang paling efektif, menguntungkan, dan memberikan kontribusi terbesar bagi pembangunan sosial -ekonomi lokal.

----------------------
Pelajaran 3: Ketika lahan pertanian "dilepaskan"

Sumber: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html