Pasar real estat "aneh", apa yang direkomendasikan para ahli?

Menurut para ahli, hal yang perlu diperhatikan dalam pasar real estat saat ini adalah bahwa sebagian besar transaksi berasal dari investor, bukan pembeli sebenarnya.

Menurut laporan Asosiasi Pialang Real Estat Vietnam, dalam hal situasi transaksi, dalam 9 bulan pertama tahun 2025, tingkat penyerapan pasar mencapai tingkat yang sangat positif - hampir 70%, setara dengan sekitar 60.000 transaksi, dua kali lipat dari periode yang sama tahun lalu.

Namun kenyataannya adalah meskipun permintaan riil masih menyumbang proporsi besar, perkembangan pasar didorong oleh lebih banyak arus kas investasi karena harga real estat berada pada tingkat yang sangat tinggi.

Menjelaskan realitas ini, menurut Tn. Nguyen Van Dinh - Wakil Presiden Asosiasi Real Estat Vietnam - dalam konteks meningkatnya tekanan inflasi dan pembangunan infrastruktur, banyak investor menganggap real estat sebagai tempat berlindung yang aman dan alat penghasil keuntungan yang efektif.

Arus kas investasi saat ini terutama difokuskan pada produk yang memenuhi kebutuhan perumahan riil—produk dengan potensi sewa yang baik dan potensi kenaikan harga yang jelas. Inilah faktor-faktor utama yang memotivasi keputusan investor untuk "menaruh uang".

" Mayoritas transaksi di pasar saat ini berasal dari kelompok pembeli properti kedua—yaitu mereka yang membeli untuk investasi, bukan untuk tempat tinggal. Hal ini menunjukkan bahwa aktivitas jual beli terutama didorong oleh arus kas investasi, sementara permintaan perumahan riil masih menghadapi kesulitan karena harga saat ini jauh di luar kemampuan beli mayoritas masyarakat ," ujar Bapak Dinh.

Sebagian besar transaksi di pasar real estat saat ini dilakukan oleh investor. (Foto ilustrasi: Minh Duc).

Bapak Vo Huynh Tuan Kiet, Direktur Departemen Perumahan CBRE Vietnam, juga mengatakan bahwa pasokan baru di pusat kota Ho Chi Minh City (sebelumnya Ho Chi Minh City) saat ini beroperasi untuk memenuhi kebutuhan investasi, bukan kebutuhan hunian riil. Sebagian besar investor menentukan bahwa pembeli tidak akan tinggal di properti tersebut, melainkan hanya akan menahan atau menyewakannya, sehingga produk tersebut diposisikan lebih tinggi untuk memaksimalkan keuntungan.

" Dengan tingkat harga saat ini, arus kas di pasar hampir hanya beredar di kalangan investor, sementara pembeli rumah sangat sulit diakses ," komentar Bapak Kiet.

Data dari DKRA Group juga menunjukkan tren serupa. Dari lebih dari 2.000 transaksi yang tercatat dalam 9 bulan pertama tahun ini, pembeli rumah hanya sekitar 30%, sementara 70% sisanya adalah investor. Kelompok investor memiliki potensi finansial yang lebih kuat, dan bersedia membayar harga tinggi jika melihat peluang keuntungan, sementara pembeli rumah sungguhan—dengan anggaran 1-2 miliar VND—hampir tidak dapat mengakses apartemen dengan harga 4-5 miliar VND atau lebih.

Ibu Pham Thi Mien, Wakil Direktur Institut Riset dan Evaluasi Pasar Real Estat Vietnam (VARS IRE), juga mengatakan bahwa sebagian besar transaksi di pasar primer berasal dari permintaan kelompok pemilik properti yang banyak. Selain itu, banyak proyek memiliki tingkat penyerapan yang baik karena "menumpang gelombang proyek besar" dan diuntungkan oleh merger lokal.

Menurut Ibu Mien, harga properti akan terus meningkat dalam jangka pendek karena ekspektasi keuntungan investor tetap tinggi. Sebagian besar investor masih "hidup sejahtera" dan tidak tertekan oleh leverage keuangan. Oleh karena itu, mereka tidak memiliki alasan untuk menyesuaikan harga jual.

“ Dengan suku bunga yang tetap rendah, arus kas murah yang terus mengalir ke pasar, kebijakan untuk mendorong investasi publik yang diterapkan secara intensif, dan pasokan perumahan kelas menengah dan terjangkau yang masih terbatas, investor masih yakin bahwa harga properti akan terus naik ,” ujar Ibu Mien.

Bapak Le Dinh Chung - pakar real estat Ia juga berkomentar bahwa akhir-akhir ini pasokan apartemen sebagian besar berada di segmen kelas atas. Harga rata-rata apartemen saat ini sekitar 80 juta VND/m². Banyak proyek baru yang baru-baru ini dibuka untuk dijual dengan harga di atas 100 juta VND/m².

Dengan harga rumah saat ini, pekerja biasa, bahkan dengan gaji 30 juta VND/bulan, hampir tidak memiliki peluang untuk memiliki rumah. Mereka yang dapat membeli dengan harga 70-100 juta VND/m² sebagian besar adalah investor, spekulan, dan kelompok berpenghasilan sangat tinggi seperti pemilik usaha.

Menjelaskan alasan mengapa tren pembelian real estat spekulatif di Vietnam begitu tinggi, Bapak Nguyen Quoc Anh - Wakil Direktur Jenderal PropertyGuru Vietnam Company mengatakan bahwa hal ini sebagian disebabkan oleh saluran investasi Investasi ini "mudah dibeli dan mudah dijual", memiliki likuiditas yang baik, dan keuntungan yang lebih tinggi dibandingkan instrumen lain seperti emas, saham, atau bank. Hasil investasi real estat termasuk yang terbaik di Vietnam selama 10 tahun terakhir, mencapai 197% untuk apartemen dan 137% untuk tanah.

Alasan lainnya adalah kebijakan pajak real estat di Vietnam lebih rendah dan lebih terbuka dibandingkan banyak negara di kawasan ini, karena tidak adanya sanksi terhadap spekulasi dan pengabaian aset tanah.

Bapak Nguyen Quoc Anh menyebutkan bahwa saat ini di dunia terdapat 5 jenis pajak dasar untuk properti: pajak kepemilikan, pajak penghasilan, pajak pendaftaran, pajak kekosongan (pajak yang dikenakan pada properti yang tidak digunakan dalam jangka waktu lama), dan pajak pembangunan (pengembangan infrastruktur, utilitas, dan layanan di area properti tersebut berada). Rata-rata, pajak kepemilikan rumah di banyak negara berkisar antara 0,3-20%, pajak pendaftaran 2-6%, dan pajak penghasilan 14-45%. Beberapa negara mengenakan pajak properti kosong sebesar 12-20% dan pajak pembangunan 1-3%.

Di Vietnam, pembeli rumah saat ini hanya perlu membayar tiga pajak pertama: pajak penghasilan (2-5%), pajak properti (0,03-0,2%), dan pajak pendaftaran (0,5%). " Pajak yang rendah memudahkan pembeli untuk berinvestasi dalam 'rotasi' properti, membeli properti ini hari ini dan menjual properti lainnya besok ," ujarnya.

Peringatan risiko "gelembung"

Menurut Tn. Nguyen Van Dinh, ketika jumlah pembeli rumah semakin sedikit, pasar kehilangan keseimbangan antara penawaran dan permintaan, harga terdorong naik tetapi tidak terkait dengan permintaan riil, yang dapat dengan mudah menimbulkan risiko gelembung.

Pasar dengan terlalu banyak peserta, investor, akan rentan terhadap inflasi harga. (Ilustrasi: Minh Duc).

" Tanpa intervensi kebijakan yang tepat waktu, perumahan di wilayah perkotaan besar akan semakin sulit dijangkau oleh para pekerja ," kata Bapak Dinh.

Ekonom Dinh The Hien juga menekankan pentingnya mengembalikan pasar ke hakikatnya yang sebenarnya, yaitu melayani kebutuhan perumahan mayoritas. Ketika investasi jangka pendek mendominasi, apartemen bukan lagi sekadar tempat tinggal, melainkan alat untuk mencari keuntungan, yang terus mendorong harga naik dan menimbulkan konsekuensi sosial. Ia merekomendasikan agar Negara segera menambah pasokan perumahan kelas menengah dan terjangkau untuk menyeimbangkan struktur pasar.

Bapak Nguyen Quang Huy - CEO Fakultas Keuangan dan Perbankan (Universitas Nguyen Trai) - menilai: Ketika modal mengalir ke properti, nilai aset ini meningkat lebih cepat daripada produktivitas tenaga kerja dan pertumbuhan pendapatan, menciptakan kesenjangan yang semakin besar antara harga rumah dan kemampuan membayar masyarakat. Hal ini membuat pasar cenderung beroperasi berdasarkan ekspektasi kenaikan harga, alih-alih permintaan riil, sehingga likuiditas menjadi tidak berkelanjutan dan meningkatkan risiko gelembung.

Karena perdagangan sebagian besar didorong oleh investor, pasar menjadi lebih sensitif terhadap perubahan kebijakan. Penyesuaian kecil dalam kredit, suku bunga, atau sentimen dapat memicu reaksi berantai, yang mengarah pada perlambatan atau koreksi lokal. Risiko ini tidak hanya memengaruhi kelompok spekulatif tetapi juga dapat menyebar ke sistem keuangan, bisnis, dan perekonomian secara keseluruhan jika tidak dikontrol dengan cermat.

" Oleh karena itu, langkah drastis Pemerintah untuk meredam kenaikan harga merupakan langkah yang tepat dan strategis, dengan tujuan mencapai stabilitas jangka panjang ," tegas Bapak Huy.

Sumber: https://baolangson.vn/thi-truong-bat-dong-san-dien-bien-la-chuyen-gia-khuyen-cao-gi-5063967.html