Peluang kota satelit

Orang-orang dengan kebutuhan perumahan nyata masih merasa sulit untuk menemukan tempat untuk "menetap" dalam arti sebenarnya karena persediaan yang langka.

Setelah Kota Ho Chi Minh memperluas batas administratifnya, banyak orang berharap hal ini akan mendorong pasar perumahan, membantu meningkatkan pasokan, sehingga harga menjadi lebih terjangkau. Namun, kenyataannya justru sebaliknya, karena harga apartemen terus naik sementara pasokan tetap terbatas.

Tren pembelian rumah sedang berubah

Laporan pasar perumahan untuk Kota Ho Chi Minh dan sekitarnya pada bulan Agustus 2025 oleh DKRA Consulting (di bawah DKRA Group) menunjukkan bahwa real estat perumahan di Kota Ho Chi Minh dan provinsi-provinsi sekitarnya telah menerima tanda-tanda pemulihan yang positif. Ia mencontohkan segmen apartemen dengan pasokan 28.114 unit yang dipasarkan, meningkat 58% dibandingkan periode yang sama, dengan tingkat penyerapan lebih dari 20.000 unit, 3,1 kali lebih tinggi dibandingkan tahun 2024. Segmen rumah bandar dan vila mencatat pasokan 10.133 produk, meningkat 71% dibandingkan tahun sebelumnya, dengan 4.817 produk yang dikonsumsi, 4 kali lebih tinggi dibandingkan periode yang sama. Kavling tanah sendiri memiliki pasokan 7.167 produk, hanya meningkat tipis sebesar 3% tetapi tingkat penyerapan mencapai 1.130 produk, meningkat 2,2 kali lipat.

Kawasan perkotaan komersial 826 EC saat ini merupakan pusat investasi dan perumahan di Kota Ho Chi Minh Selatan dengan keunggulan lokasinya - persimpangan perluasan Le Van Luong dan Long Hau, dengan buku merah untuk setiap bidang tanah dan harga yang wajar.

Menurut Bapak Vo Hong Thang, Wakil Direktur Jenderal DKRA Consulting, pasar jelas sedang bergeser. Provinsi Tây Ninh saat ini menyumbang 40% pasokan dan 67% konsumsi utama rumah bandar dan vila dalam 8 bulan pertama tahun ini. Segmen apartemen di kawasan Binh Duong lama bahkan melampaui Kota Ho Chi Minh (lama), dengan menyumbang 45,5% pasokan dan 46,7% konsumsi. Namun, masih terdapat diferensiasi yang kuat, Kota Ho Chi Minh terutama berfokus pada segmen apartemen kelas A kelas atas, sementara wilayah sekitarnya memimpin pasar di segmen menengah dan terjangkau.

Mengenai pembeli, Bapak Pham Lam, Ketua DKRA Group, mengatakan bahwa saat ini mereka dapat dibagi menjadi dua kelompok utama: membeli untuk tempat tinggal dan membeli untuk investasi. Kelompok investasi biasanya terdiri dari mereka yang sudah memiliki properti, memiliki dana menganggur, memahami pasar dan keuangan, serta tertarik pada profitabilitas, lokasi lalu lintas, perencanaan masa depan, investor, dan metode pembayaran. Sebaliknya, kelompok pembeli untuk tempat tinggal biasanya terdiri dari mereka yang baru pertama kali memiliki rumah, memiliki dana yang cukup, membuat keputusan yang cermat, dan lebih memperhatikan faktor-faktor seperti lokasi, lingkungan tempat tinggal, fasilitas, harga, dan dukungan bank.

Bapak Lam mengutip data dari DKRA Realty (Badan Pemasaran dan Distribusi Umum DKRA Group) yang menunjukkan bahwa proporsi nasabah investasi masih dominan dibandingkan nasabah yang membeli hunian secara berkelompok. Usia pembeli hunian untuk investasi umumnya berkisar antara 35-44 tahun, yaitu 37%, sementara kelompok pembeli hunian untuk investasi terkonsentrasi pada kelompok usia 25-34 tahun, yaitu 40%. Perlu diketahui, mayoritas nasabah investasi real estat masih tinggal di Kota Ho Chi Minh.

Menurut ketua DKRA Group, "gelombang" properti telah menyebar ke wilayah-wilayah satelit dan wilayah yang berbatasan dengan Kota Ho Chi Minh yang telah diperluas, seperti Can Gio, Can Giuoc, dan Long Hau. Wilayah-wilayah ini menjadi zona penyangga penting dengan klaster proyek rumah bandar, utilitas yang sinkron, bernilai berkelanjutan, dan sesuai untuk kebutuhan perumahan riil dengan anggaran sekitar 3 miliar VND. Sebagai contoh, proyek 826 EC yang berdekatan dengan Kawasan Industri Long Hau, yang diimplementasikan oleh Hai Thanh Real Estate Trading Company Limited, telah menarik banyak perhatian berkat kebijakannya yang mendukung pinjaman 70% dalam 30 tahun, pembiayaan bunga 15 bulan, masa tenggang pokok 24 bulan, dan diskon istimewa untuk pembayaran cepat dan pembelian grosir. Proyek ini menyediakan 760 rumah bandar dengan luas 80-120 m², dengan infrastruktur yang telah rampung 98% dan siap konstruksi.

Tren lain yang juga dicatat adalah bahwa kaum muda semakin cenderung memilih perumahan di daerah satelit. Mereka menghargai pengalaman hidup ramah lingkungan, yang terkait dengan kawasan perkotaan besar yang berkembang ke arah transportasi umum. Selain itu, faktor hukum yang transparan dianggap sebagai prasyarat. Untuk memenuhi permintaan yang ketat ini, banyak investor terus meningkatkan produk mereka, mengembangkan kawasan perkotaan yang ramah lingkungan, cerdas, dan berkelanjutan, yang terhubung dengan infrastruktur yang sistematis.

Perlu mengembangkan kota satelit

Dari perspektif makro, ekonom Dr. Can Van Luc mengatakan bahwa gambaran ekonomi global pada periode 2025-2026 masih menghadapi banyak ketidakpastian ketika laju pertumbuhan diperkirakan melambat, dari 2,8% pada tahun 2024 menjadi 2,3% dalam 2 tahun ke depan, menurut data Bank Dunia. Ia menunjukkan alasan utama yang berasal dari konflik geopolitik yang tak kunjung usai di Timur Tengah dan Ukraina, tekanan inflasi yang terus berlanjut, meningkatnya risiko utang publik, dan penurunan pertumbuhan di 3 negara ekonomi utama, yaitu AS, Tiongkok, dan Uni Eropa. Namun, dalam gambaran tersebut, masih terdapat titik terang ketika investasi publik global menunjukkan tanda-tanda pemulihan.

Bagi Vietnam, menurut Dr. Can Van Luc, situasinya sedikit lebih optimis berkat pendorong pertumbuhan yang baru dan menonjol. Salah satunya adalah aliran modal investasi langsung asing (FDI) terdaftar, yang diperkirakan mencapai 26,14 miliar dolar AS pada tahun 2025, naik 7,3% dibandingkan tahun sebelumnya dan dapat meningkat menjadi 42-46 miliar dolar AS pada tahun 2026, sesuai dengan pertumbuhan 12%-14%. Dari jumlah tersebut, sektor properti sendiri menyumbang 5 miliar dolar AS, sekitar 20% dari total modal FDI dalam 8 bulan pertama tahun 2025. Secara umum, titik terang ekonomi Vietnam terletak pada pemulihan investasi, peningkatan FDI meskipun agak melambat, dan booming industri pariwisata.

Selain itu, orientasi kebijakan baru juga memberikan dampak yang nyata pada pasar properti. Dr. Can Van Luc mengatakan bahwa penyelesaian kelembagaan pertanahan, dengan amandemen Undang-Undang Pertanahan 2024 dan Undang-Undang Usaha Properti, beserta proses penataan administrasinya, telah membuka peluang besar. Pasca penggabungan, luas wilayah Kota Ho Chi Minh meningkat 2,4 kali lipat, populasi meningkat 37%, dan PDRB mencapai 2.078 triliun VND, mencakup 67,74% dari total wilayah. PDRB per kapita mencapai 19,49 juta VND. Hal ini menjadi dasar untuk mengantisipasi terobosan yang berdampak signifikan pada pasar properti.

Bersamaan dengan itu, terdapat serangkaian kebijakan utama seperti membangun serangkaian kebijakan pilar untuk mendorong ekonomi hijau dan digitalisasi, implementasi Resolusi 21/2021/QH15 tentang perumahan, diversifikasi sumber modal melalui Dana Perumahan Nasional, penguatan antikorupsi dalam pengelolaan lahan, dan konversi model administrasi dua tingkat untuk meningkatkan efisiensi pengelolaan. Semua ini dianggap sebagai kekuatan pendorong yang akan membantu pasar properti, terutama segmen satelit, memiliki peluang untuk berkembang pesat.

Pakar perencanaan, Doktor Sains dan Arsitek Ngo Viet Nam Son, sependapat dengan pandangan di atas dan meyakini bahwa penggabungan kawasan-kawasan tetangga untuk memperluas ruang Kota Ho Chi Minh akan membawa kota ini ke era "super urban" dalam hal luas wilayah, populasi, dan peran ekonomi. Skala yang lebih besar membawa keuntungan besar dalam hal ruang pengembangan dan sumber daya pasar, tetapi di saat yang sama menimbulkan tantangan signifikan dalam hal pengelolaan perkotaan, alokasi infrastruktur, dan pengendalian pergerakan penduduk.

Dalam konteks tersebut, pakar ini berpendapat bahwa perencanaan kawasan perkotaan Kota Ho Chi Minh harus memiliki visi jangka panjang mulai sekarang hingga 2030-2050 dengan model multipusat. Alih-alih memadatkan semuanya ke dalam inti kota, kota yang diperluas ini perlu mengembangkan kota-kota satelit di kawasan tersebut, yang masing-masing menjalankan fungsi khusus seperti industri, jasa, pendidikan dan pelatihan, perkotaan cerdas, atau resor ramah lingkungan. Jaringan multipolar ini hanya akan benar-benar efektif jika terhubung dengan sistem transportasi antarwilayah modern, termasuk jalur sabuk, jalan raya, dan kereta api perkotaan, yang menjamin pergerakan yang nyaman antara pusat kota dan kawasan satelit. "Lebih penting lagi, perencanaan ini menekankan kriteria 'kota satelit layak huni', yang berarti kota-kota ini harus benar-benar layak huni agar menarik penduduk untuk menetap dalam jangka panjang. Hanya ketika infrastruktur teknis dan sosial diinvestasikan secara sinkron, disertai dengan utilitas penting di bidang kesehatan, pendidikan, dan ketenagakerjaan, masyarakat akan merasa aman untuk tinggal. Inilah kunci bagi kota-kota satelit untuk memainkan perannya dalam mengurangi tekanan pada inti kota, sekaligus mendorong pembangunan yang seimbang dan berkelanjutan bagi seluruh kawasan," tegas pakar ini.

Forum Real Estat Perumahan 2025

Bahasa Indonesia: Di tengah pasar perumahan yang menghadapi banyak masalah terkait pasokan dan kenaikan harga properti... Asosiasi Real Estat Vietnam (VNREA) bekerja sama dengan Surat Kabar Nguoi Lao Dong dan Komunitas Tinjauan Real Estat menyelenggarakan "Forum Perumahan Real Estat 2025" dengan tema "Gelombang Satelit" pada sore hari tanggal 18 September di Hotel New World Saigon (HCMC).

Forum ini akan membahas isu-isu berikut: Bagaimana dokumen hukum memengaruhi pasar real estat; Bagaimana tiga penggerak data kelembagaan dan keuangan akan membentuk "standar satelit Vietnam" dalam 5 tahun ke depan; Solusi apa yang dimiliki lembaga manajemen dalam mengelola, mendukung bisnis, menstabilkan pasar, dan mengarahkan pembangunan berkelanjutan untuk real estat satelit?

Puluhan proyek berskala besar

Menurut statistik dari DKRA Consulting, Kota Ho Chi Minh dan daerah sekitarnya saat ini memiliki sekitar 18 proyek kawasan perkotaan dengan skala lebih dari 100 hektar, dengan total luas lebih dari 16.500 hektar, yang mana 8 proyek telah dan sedang dilaksanakan dengan luas lebih dari 3.500 hektar, menyediakan lebih dari 50.000 produk perumahan ke pasar.

Sumber: https://nld.com.vn/thoi-co-cua-do-thi-ve-tinh-196250917203234645.htm