Pajak atas properti dan keuntungan saham: Benar, tapi tidak mengejutkan

Memungut pajak atas pendapatan investasi merupakan hal yang umum, tetapi Vietnam perlu merujuk pada kebijakan negara lain, seperti AS yang mengizinkan kerugian dialihkan ke tahun berikutnya untuk mengurangi pajak yang harus dibayarkan, atau Singapura yang mengenakan pajak yang sangat rendah atau tidak sama sekali atas bunga sekuritas untuk mendorong investasi...

Kementerian Keuangan mengusulkan penerapan pajak penghasilan pribadi atas pengalihan aset properti oleh orang pribadi dengan mengalikan penghasilan kena pajak dengan tarif pajak 20% untuk setiap pengalihan - Foto: NGOC HIEN

Kementerian Keuangan Vietnam tengah mencari komentar mengenai rancangan Undang-Undang Pajak Penghasilan Pribadi yang direvisi, yang mengusulkan pengenaan pajak sebesar 20% terhadap keuntungan ketika individu mengalihkan real estat dan surat berharga.

Kebijakan ini bertujuan untuk menggantikan metode pemungutan pajak yang berlaku saat ini (2% dari harga jual real estat, 0,1% dari harga jual surat berharga per transaksi).

Hal ini akan memungkinkan penjual yang merugi terhindar dari pajak, sementara mereka yang untung besar akan membayar pajak lebih besar. Namun, proposal ini juga menimbulkan kekhawatiran tentang dampak pasar dan kelayakannya.

Perspektif investor dan praktik internasional

Sejak awal 2025, Vietnam telah menerapkan kebijakan moneter ekspansif untuk mendukung pertumbuhan, dengan suku bunga rendah dan kredit yang melimpah. Meskipun suntikan dana telah membantu menstimulasi perekonomian , sejarah menunjukkan bahwa tidak ada perekonomian yang dapat tumbuh berkelanjutan hanya dengan mengandalkan uang murah dan gelembung aset.

Faktanya, ketika uang mengalir berlebihan ke tanah dan saham, harga aset meningkat lebih cepat daripada ekonomi riil, sehingga menciptakan risiko potensial ketidakstabilan ekonomi makro.

Oleh karena itu, banyak negara menggunakan instrumen pajak untuk meningkatkan biaya dan mengurangi daya tarik spekulasi aset. Usulan Vietnam untuk mengenakan pajak 20% atas laba properti dan saham dapat dipahami sebagai langkah untuk menyeimbangkan kembali arus kas: mengalihkan modal dari jalur spekulatif jangka pendek ke nilai sebenarnya.

Namun, tarif pajak 20% dianggap terlalu tinggi dibandingkan dengan tingkat saat ini dan dapat menyebabkan kejutan jika diterapkan secara tiba-tiba.

Terutama jika tidak ada perbedaan antara periode penyimpanan dan tidak ada penyisihan kerugian antar tahun, dampaknya akan sangat besar.

Investor jangka pendek dapat mengurangi perdagangan, menarik modal ke saluran lain atau terpaksa menahan saham lebih lama alih-alih membeli dan menjual secara fleksibel.

Selain itu, rancangan tersebut tidak menjelaskan secara rinci biaya-biaya yang dapat dikurangkan saat menghitung bunga; banyak biaya aktual mungkin tidak dihitung, sehingga investor berisiko dikenakan pajak atas laba nominal yang lebih tinggi daripada laba aktual.

Praktik internasional menunjukkan bahwa mengenakan pajak atas pendapatan investasi merupakan hal yang umum, tetapi tarif dan metodenya sangat bervariasi. Banyak negara menawarkan insentif pajak untuk investasi jangka panjang: misalnya, Jepang mengenakan pajak tetap sekitar 20% atas keuntungan saham; Amerika Serikat mengizinkan investor untuk membawa kerugian ke masa mendatang guna mengurangi kewajiban pajak mereka. Beberapa negara mengenakan pajak yang sangat rendah untuk setiap transaksi atau bahkan tidak mengenakan pajak atas keuntungan saham sama sekali untuk mendorong investor individu (seperti Singapura).

Di pasar, pajak baru ini diperkirakan akan mengubah perilaku investor. Dalam jangka pendek, banyak orang mungkin akan "terkejut" dengan kenaikan pajak yang tajam, terutama untuk properti yang dimiliki kurang dari 2 tahun, yang akan dikenakan pajak hingga 10% dari harga jual (jika biayanya tidak dapat dibuktikan).

Dalam konteks kemerosotan pasar properti, diperlukan peta jalan yang memadai untuk menghindari guncangan likuiditas. Dalam jangka panjang, pajak bunga 20% akan membantu menyaring investor: spekulan jangka pendek akan berkurang, sementara investor jangka panjang akan mempertimbangkan dengan lebih cermat.

Pajak sebesar 20% mungkin mengurangi perdagangan jangka pendek, namun mendorong kepemilikan saham lebih lama dan pengalihan sebagian modal ke saluran investasi jangka panjang - Foto: QUANG DINH

Banyak yang khawatir penjual akan menambahkan pajak ke harga rumah, yang menyebabkan harga naik dan pada akhirnya pembeli yang akan membayar pajak. Namun kenyataannya, pasar menyesuaikan diri berdasarkan penawaran dan permintaan, dan tidak memungkinkan penjual untuk menaikkan harga secara sewenang-wenang.

Untuk saham, pajak sebesar 20% dapat mengurangi perdagangan jangka pendek, tetapi mendorong kepemilikan saham lebih lama dan mengalihkan sebagian modal ke saluran investasi jangka panjang.

Namun, perlu mempertimbangkan insentif tambahan untuk investasi jangka panjang (misalnya, pembebasan/pengurangan pajak untuk saham yang dimiliki lebih dari 1 tahun), kebijakan baru akan berkontribusi untuk menstabilkan pasar dalam jangka panjang.

Otoritas pajak memerlukan basis data transaksi yang lengkap.

Metode pemungutan pajak 2% dari harga jual properti yang berlaku saat ini menunjukkan banyak kekurangan. Karena tidak memperhitungkan laba rugi, metode perhitungan tetap ini menciptakan insentif bagi penjual untuk mencantumkan harga yang lebih rendah dalam kontrak guna menghindari pajak.

Perpajakan berdasarkan laba memberi insentif kepada masyarakat untuk melaporkan harga pembelian yang benar dan menyimpan struk pengeluaran untuk mengklaim pengurangan pajak. Ketika harga properti naik tajam, pemerintah juga dapat mengumpulkan lebih banyak pajak.

Untuk memungut pajak dengan benar dan lengkap menggunakan metode baru ini, diperlukan kapasitas manajemen dan infrastruktur data yang memadai. Otoritas pajak membutuhkan basis data transaksi yang lengkap untuk menentukan biaya dan pengeluaran setiap transaksi secara akurat, sehingga pemungutan pajak dapat dilakukan secara efektif.

Saat ini, semua perubahan pengalihan aset properti telah diperbarui di kantor pajak—sebuah keuntungan awal—namun sistem informasi masih perlu diperbarui secara sinkron sebelum menerapkan pajak bunga. Kebijakan ini harus diterapkan secara hati-hati dan bertahap.

Pengusaha Dinh Hong Ky saat ini adalah ketua Perusahaan Saham Gabungan Secoin, ketua Asosiasi Konstruksi dan Bahan Bangunan Kota Ho Chi Minh (SACA), ketua Asosiasi Bisnis Hijau Kota Ho Chi Minh (HGBA) dan wakil ketua Asosiasi Bisnis Kota Ho Chi Minh (HUBA).

Pertimbangkan rute , hindari kejutan

Usulan pajak 20% atas laba properti dan sekuritas menunjukkan tekad lembaga pengelola untuk mengarahkan pasar menuju transparansi dan praktik internasional. Agar dapat diterapkan secara efektif, rancangannya perlu dirancang dengan cermat, fleksibel, dan sinkron.

Pertama, diperlukan peta jalan implementasi yang jelas. Penerapan tarif pajak tinggi secara langsung di pasar yang lemah dapat mengejutkan; oleh karena itu, periode transisi atau implementasi percontohan di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh dapat dipertimbangkan, dengan sanksi yang ditingkatkan secara bertahap seiring kesiapan sistem.

Kedua, pihak berwenang harus segera melengkapi basis data pertanahan, yang menghubungkan informasi perpajakan, perbankan, dan notaris... untuk menciptakan landasan dalam menentukan harga beli awal, biaya, dan memantau transaksi. Hal ini tidak hanya berfungsi untuk mengumpulkan pajak secara akurat, tetapi juga membantu pasar beroperasi lebih transparan dan efektif.

Ketiga , kebijakan perpajakan harus fleksibel dan manusiawi. Badan legislatif dapat menambahkan pengecualian untuk kasus-kasus yang sah: seperti pembebasan atau pengurangan pajak untuk transaksi yang tidak dapat dihindari (menjual rumah karena keadaan sulit) atau keuntungan rendah untuk mendukung masyarakat.

Keempat , ini adalah pajak yang agak rumit, yang mengharuskan wajib pajak menyimpan dokumen dan membuat pernyataan terperinci. Otoritas pajak harus memiliki instruksi khusus tentang biaya yang dapat dikurangkan secara wajar, cara menghitung laba rugi, dan cara membuat pernyataan dengan cara yang paling mudah...

Kembali ke topik

DINH HONG KY

Sumber: https://tuoitre.vn/thue-loi-nhuan-bat-dong-san-chung-khoan-dung-nhung-dung-gay-soc-20250727175217981.htm