Prospek Pasar Properti Industri: Pertumbuhan Stabil

Pada tahun 2023, terlepas dari kesulitan ekonomi domestik dan internasional, pasar properti industri Vietnam masih tumbuh cukup kuat. Meskipun banyak tantangan yang dihadapi pasar properti industri Vietnam, sebagian besar pakar sangat mengapresiasi prospek pasar ini dalam jangka menengah dan panjang.

Pasar properti industri Vietnam masih tumbuh cukup kuat. Foto ilustrasi: VNA

Tingkat huniannya bagus.

Dalam laporan "Vietnam Industrial Real Estate Spotlight: Steady Growth" yang diterbitkan pada 3 November, Savills Vietnam menyatakan: "Setelah paruh pertama tahun ini yang bergejolak, Vietnam telah menunjukkan pertumbuhan yang stabil berkat faktor-faktor pendorong pasar utama. Di antaranya, tenaga kerja muda dan dinamis, biaya tenaga kerja yang kompetitif, ekonomi yang berorientasi ekspor, lingkungan bisnis yang stabil, lokasi geografis, dan partisipasi aktif Vietnam dalam perjanjian perdagangan bebas (FTA) merupakan faktor-faktor kunci."

Menurut Savills Vietnam, pada tahun 2023, 397 kawasan industri akan dibangun dengan total luas lahan 122.900 hektar, di mana 292 kawasan industri telah beroperasi dengan total luas lahan lebih dari 87.100 hektar. Selain itu, 106 kawasan industri lainnya sedang dibangun dengan total luas lahan 35.700 hektar. Kawasan industri di seluruh negeri memiliki tingkat hunian yang tinggi, lebih dari 80%, dengan provinsi-provinsi utama di utara mencapai 83% dan provinsi-provinsi utama di selatan mencapai 91%.

Kawasan Ekonomi Utama Utara mencatat 68 proyek kawasan industri dengan luas lahan sewa 12.000 hektar. Harga sewa lahan meningkat 30% dari tahun ke tahun, mencapai rata-rata 138 USD/m²/periode sewa. Penyewa di kawasan ini sebagian besar bergerak di bidang elektronik dan komputer, perakitan dan manufaktur mobil, mesin dan peralatan, serta komponen yang terkait dengan energi surya. Beberapa perusahaan terkemuka yang beroperasi di wilayah Utara antara lain Samsung, LG Electronics, Canon, Hyundai, Honda, dan Vinfast .

Kawasan Ekonomi Kunci Selatan mencatat 122 proyek kawasan industri dengan luas lahan sewa 24.883 hektar. Harga sewa lahan meningkat 15% dari tahun ke tahun dan mencapai rata-rata USD 174/m²/masa sewa. Penyewa utamanya bergerak di bidang pengolahan makanan dan minuman, bahan bangunan, tekstil, serta produk karet dan plastik. Beberapa penyewa terkemuka antara lain LEGO, Suntory PepsiCo , Intel, Unilever, Coca-Cola, dan Kumho Tires.

Senada dengan itu, dalam laporan terbarunya, Knight Frank Vietnam Company menyatakan bahwa tingkat hunian kawasan industri saat ini sangat positif, di kawasan pinggiran kota Hanoi mencapai 78% dan di Kota Ho Chi Minh mencapai 92%. Harga sewa lahan kawasan industri di dua kota terbesar di negara ini juga meningkat tajam pada periode 2022-2023, khususnya meningkat sebesar 14% di kawasan pinggiran kota Hanoi dan 58% di kawasan pinggiran kota Ho Chi Minh.

Menurut Knight Frank Vietnam, pasar pabrik dan gudang siap pakai (RBF dan RBW) telah menarik investasi asing yang kuat sejak 2018, dan jumlah investor telah meningkat lima kali lipat hingga saat ini. Tantangan yang muncul dari lonjakan ini, terutama di wilayah pinggiran kota Ho Chi Minh City, di mana pasokan gudang siap pakai telah mencapai 2,1 juta meter persegi, telah berkontribusi menciptakan pasar yang menguntungkan penyewa, dengan harga sewa rata-rata sekitar 4,5 USD/m2/bulan di wilayah Selatan dan 4,7 USD/m2/bulan di wilayah Utara.

Tren ini telah diantisipasi dan tidak mengancam pasar properti industri. Hal ini akan membantu mempertahankan harga sewa yang kompetitif dalam waktu dekat, sementara pasar semakin matang dan berkembang untuk bersaing dengan negara-negara lain di kawasan ini, terutama Thailand, di mana pasokan gudang siap pakai diperkirakan akan tumbuh dengan tingkat pertumbuhan tahunan gabungan (CAGR) sebesar 6,6% dari tahun 2021 hingga 2024, dibandingkan dengan 15% di Vietnam,” ujar Alex Crane, Direktur Pelaksana Knight Frank Vietnam.

Sementara itu, menurut perusahaan jasa real estat CBRE Vietnam, pabrik siap pakai dan gudang siap pakai mengalami peningkatan tingkat penyerapan pada kuartal ketiga tahun 2023 berkat permintaan dari perusahaan-perusahaan AS, Eropa, dan Jepang. Dalam sembilan bulan pertama tahun 2023, pasar di wilayah Selatan mencatat 450.000 meter persegi pabrik dan gudang baru. Dengan pasokan baru yang melimpah, harga sewa untuk kedua jenis bangunan relatif stabil di provinsi dan kota-kota tier-1 (Kota Ho Chi Minh, Binh Duong, Dong Nai, Long An) di wilayah Selatan; harga sewa gudang rata-rata adalah 4,5 USD/m2/bulan dan harga sewa pabrik adalah 4,9 USD/m2/bulan.

Selain itu, tingkat hunian gudang siap pakai (tidak termasuk gudang servis) mencapai 56%, melanjutkan tren penurunan akibat penambahan pasokan baru. Sementara itu, tingkat hunian pabrik siap pakai tetap baik, mencapai 91%. Penyewa dari Tiongkok, Vietnam, Jepang, AS, dan Uni Eropa merupakan investor aktif yang mencari lahan industri, gudang, dan pabrik di pasar Vietnam, yang mencakup sekitar 70-80% pencarian CBRE.

"Dengan Vietnam yang terus memperkuat kerja sama dengan mitra strategis komprehensif seperti AS, Korea Selatan, dan Tiongkok belakangan ini, penyewa dari negara-negara ini diperkirakan akan terus memimpin permintaan pasar real estat industri Vietnam di masa mendatang," ujar perwakilan CBRE Vietnam.

Prospek jangka panjang

Menurut Savills Vietnam, peningkatan PMI manufaktur dan produksi industri menunjukkan prospek pasar real estat industri Vietnam. Selain itu, perusahaan konsultan seperti Savills juga mencatat peningkatan jumlah pertanyaan dan survei lokasi dari perusahaan manufaktur, logistik, dan e-commerce multinasional, yang mencerminkan meningkatnya permintaan akan produk industri.

Kawasan industri di distrik Bac Tan Uyen (Binh Duong). Foto: Hong Dat - VNA

Namun, Tn. John Campbell, Wakil Direktur, Kepala Layanan Industri, Savills Vietnam, juga mengemukakan beberapa tantangan bagi pasar real estat industri Vietnam di masa mendatang.

Secara spesifik, menurut Bapak Campbell, kualitas kelancaran operasional seluruh infrastruktur transportasi di Vietnam masih lebih rendah dibandingkan negara-negara lain di kawasan ini. Meskipun infrastruktur transportasi berkembang pesat, perkembangannya belum sebanding dengan laju pertumbuhan ekonomi dan sosial. Pertumbuhan pesat populasi perkotaan dan transportasi barang merupakan pendorong utama permintaan infrastruktur, sementara kapasitas pelabuhan dan pelabuhan laut belum mencapai potensi penuhnya.

Di sisi lain, Bapak Campbell mengatakan bahwa seiring dengan bergesernya fokus Vietnam untuk menarik industri bernilai tambah tinggi dan peningkatan produktivitas agar setara dengan negara-negara tetangganya, permintaan tenaga kerja terampil akan meningkat. Meskipun biaya tenaga kerja di Vietnam hanya sepertiga dari biaya tenaga kerja di Tiongkok, produktivitasnya juga lebih rendah pada tingkat yang sama.

Selain itu, peraturan kebakaran baru yang ketat dan mulai berlaku pada akhir tahun 2022 telah menciptakan hambatan bagi pengembang industri, produsen, dan perusahaan logistik. Investor asing besar kesulitan mendapatkan sertifikat yang sesuai, dan beberapa proyek tertunda karena masalah ini.

Untuk mengatasi tantangan yang ada, Bapak Campbell mengatakan bahwa Pemerintah Vietnam perlu terus berinvestasi dalam infrastruktur dan meningkatkan keterampilan tenaga kerja Vietnam untuk meningkatkan produktivitas dan efisiensi. Selain itu, promosi industri pendukung, penguatan rantai pasokan, penyederhanaan prosedur investasi dan pemanfaatan lahan, serta penerapan digitalisasi merupakan bidang-bidang utama bagi industri Vietnam.

Sementara itu, Bapak Alex Crane, Direktur Pelaksana Knight Frank Vietnam, menyoroti beberapa tren yang berbeda di sektor real estat industri. Ia mengatakan bahwa tingkat kapitalisasi aset operasional berada di bawah tekanan deflasi akibat tingginya biaya keuangan, masa sewa lahan yang lebih pendek, dan persaingan dari pasar lain dengan harga sewa yang jauh lebih murah di kawasan Asia. Tingkat kapitalisasi di Vietnam saat ini meningkat 9-12% karena adanya tambahan pasokan pabrik dan gudang siap pakai berkualitas tinggi (RBF dan RBW) di seluruh negeri.

Menyambut tahun 2024 di sektor real estat industri, Bapak Alex Crane mencatat bahwa tarif minimum global dan biaya logistik yang tinggi akan menjadi kendala dalam menarik produsen untuk berinvestasi di Vietnam. Meskipun Vietnam telah menandatangani banyak perjanjian perdagangan bebas bilateral dan multilateral, kenaikan biaya tenaga kerja dan konstruksi juga turut memengaruhi keunggulan biaya negara tersebut.

Menurut Knight Frank Vietnam, hal ini terlihat jelas dari harga tanah. Sebagai contoh, harga sewa lahan industri di pinggiran kota Bangkok (Thailand) saat ini berada di kisaran 82-164 USD/m2/masa sewa, jauh lebih rendah dibandingkan di pinggiran kota Hanoi (80-250 USD/m2/masa sewa) dan pinggiran kota Ho Chi Minh City (95-280 USD/m2/masa sewa). Bapak Alex Crane menekankan bahwa real estat industri dan pengolahan masih merupakan pasar utama di Vietnam, tetapi akan menghadapi banyak tantangan dalam menarik investasi dan mengisi ruang siap bangun pada tahun 2024.

Namun, perwakilan Knight Frank Vietnam menyatakan optimismenya terhadap prospek pembangunan jangka panjang ketika Dana Moneter Internasional (IMF) dan Bank HSBC sama-sama memperkirakan bahwa Vietnam akan mencapai tingkat pertumbuhan PDB sekitar 4,7% hingga 5% pada tahun 2023. Menurut Bapak Alex Crane, komitmen Vietnam untuk belanja dan investasi infrastruktur termasuk yang terkuat di kawasan ini, dan pasar pusat data juga siap untuk bertransformasi, bergantung pada pelonggaran hambatan hukum dan fokus pada infrastruktur.

Thanh Hai