Menentukan kepadatan penduduk di gedung-gedung apartemen membuka jalan bagi pembangunan apartemen kelas menengah.

Dalam praktiknya, ukuran rumah tangga cenderung menurun seiring dengan meningkatnya keluarga inti beranggotakan 1-3 orang dan meningkatnya kebutuhan akan kemandirian hidup di kalangan generasi muda. Oleh karena itu, dibutuhkan metode perhitungan populasi yang lebih ilmiah, fleksibel, dan realistis untuk memperluas cakupan pengembangan apartemen terjangkau yang memenuhi kebutuhan perumahan aktual mayoritas penduduk perkotaan.

Permintaan akan perumahan terus meningkat.
Data survei dari lembaga riset pasar menunjukkan bahwa dalam beberapa tahun terakhir, jumlah apartemen dengan luas 45-70m² semakin langka. Banyak proyek baru berfokus pada pengembangan apartemen berukuran besar dengan harga jual tinggi untuk memaksimalkan keuntungan, sehingga menyulitkan kaum muda, pegawai negeri, intelektual, dan keluarga kecil untuk mengakses perumahan.

Salah satu penyebab yang teridentifikasi adalah regulasi pengendalian populasi dalam proyek. Sesuai dengan itu, ketika menyetujui perencanaan, badan pengelola seringkali mendasarkan keputusannya pada target populasi untuk menentukan skala konstruksi, infrastruktur teknis, infrastruktur sosial, dan kepadatan penduduk. Oleh karena itu, banyak investor terpaksa mengurangi jumlah apartemen berukuran kecil dan meningkatkan ukuran apartemen besar agar "tetap" berada dalam batas yang disetujui.

Banyak pengembang terpaksa mengurangi jumlah apartemen berukuran kecil dan meningkatkan jumlah apartemen berukuran besar untuk "mempertahankan" target populasi. Foto: Pham Hung

Perlu dicatat, metode penentuan jumlah penduduk di gedung apartemen di banyak daerah saat ini masih sebagian besar menerapkan pendekatan mekanis, yaitu merata-ratakan jumlah orang per apartemen, tanpa standar umum. Misalnya, di Hanoi , berdasarkan Keputusan No. 39/2026/QD-UBND tanggal 1 April 2026, yang mengubah dan menambah beberapa pasal Keputusan No. 34/2024/QD-UBND tanggal 27 Mei 2024, kota tersebut menetapkan: Apartemen satu kamar tidur dengan luas yang dapat digunakan ^25-45m² dihitung sebagai 1 orang; apartemen dua atau tiga kamar tidur dengan luas yang dapat digunakan ^{lebih dari} 40-55m² dihitung sebagai 2 orang; apartemen dengan luas yang dapat digunakan lebih dari ^55-70m² dihitung sebagai 3 orang; dan sebuah apartemen dengan luas area yang dapat digunakan lebih dari ^70-77m² dihitung sebagai hunian untuk 4 orang.
Di Kota Ho Chi Minh , berdasarkan Keputusan No. 32/2025/QD-UBND, yang berlaku mulai 9 Januari 2026, peraturan menetapkan: Apartemen dengan 1 kamar tidur memiliki luas ^25-56m² , 2 kamar tidur memiliki luas ^56-96m² , dan 3-4 kamar tidur memiliki luas ^96-160m² atau lebih…

Menurut Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh, dalam 10 tahun terakhir, tren "peningkatan ukuran rumah tangga menjadi 1-3 orang, terutama karena keengganan untuk menikah dan memiliki anak, serta tekanan hidup dan biaya hidup yang tinggi, telah menyebabkan tingkat kesuburan hanya 1,91 anak per wanita pada tahun 2024, lebih rendah dari tingkat penggantian sebesar 2,1 anak per wanita. Hal ini, ditambah dengan tren orang yang hidup lebih lama, telah mengakibatkan penuaan penduduk yang cepat."

Pada tahun 2009, negara ini memiliki 7,45 juta lansia, dan angka ini diperkirakan akan meningkat menjadi 16,1 juta pada awal tahun 2025, yang mencakup lebih dari 16% dari populasi nasional. Seiring dengan itu, terdapat tren yang berkembang dari "keluarga besar" yang tinggal berdekatan di area atau proyek yang sama, tetapi dengan ruang, rumah, atau apartemen terpisah; dan peningkatan signifikan dalam jumlah orang lajang, pasangan muda tanpa anak, atau keluarga kecil dengan beberapa generasi...

"Oleh karena itu, menentukan jumlah penghuni di gedung apartemen menggunakan metode perhitungan jumlah penghuni yang kaku akan meningkatkan jumlah 'apartemen besar' dalam proyek-proyek baru, yang hanya sesuai dengan kebutuhan sebagian individu berpenghasilan tinggi. Jika diterapkan pada proyek apartemen kelas menengah, memiliki banyak 'apartemen besar' tidak sesuai dengan kebutuhan dan kemampuan finansial sebagian besar orang berpenghasilan rata-rata dan rendah, serta kaum muda yang baru memulai karier mereka," analisis Bapak Le Hoang Chau.
Kita membutuhkan pendekatan yang fleksibel dan praktis.
Menurut para ahli, alih-alih menghitung populasi secara kaku berdasarkan jumlah apartemen, sistem data populasi dan model peramalan yang lebih ilmiah perlu dikembangkan. Penentuan populasi harus didasarkan pada berbagai faktor seperti ukuran apartemen, jumlah kamar tidur, jenis tempat tinggal, karakteristik regional, dan tren demografis. Hal ini akan memungkinkan bisnis untuk mengembangkan produk yang lebih terjangkau sekaligus tetap memastikan ukuran populasi keseluruhan yang sesuai.

Beberapa ahli menyarankan untuk menerapkan metode perhitungan populasi berdasarkan penggunaan aktual. Misalnya, apartemen studio atau apartemen satu kamar tidur dapat dihitung untuk 1-2 orang; apartemen dua kamar tidur untuk 3-4 orang; dan koefisien yang lebih tinggi dapat diterapkan untuk apartemen yang lebih besar.

Menentukan ukuran populasi untuk proyek pembangunan apartemen membutuhkan solusi yang fleksibel dan realistis. Foto: Doan Thanh

Selain itu, kepadatan penduduk harus dikaitkan dengan kapasitas infrastruktur daerah tersebut. Jika daerah tersebut memiliki sistem transportasi yang baik, sekolah, fasilitas kesehatan, dan ruang publik, maka akan ada lebih banyak fleksibilitas dalam struktur apartemen.

"Sangat penting untuk beralih dari pola pikir 'membatasi apartemen kecil untuk mengurangi kepadatan penduduk' ke pola pikir pengembangan infrastruktur perkotaan secara komprehensif. Karena jika infrastruktur diinvestasikan dengan tepat, peningkatan jumlah apartemen kecil dan menengah akan berkontribusi dalam menyelesaikan masalah perumahan bagi sebagian besar masyarakat tanpa memberikan tekanan yang terlalu besar pada kota," kata Tran Ngoc Chinh, Ketua Asosiasi Perencanaan dan Pengembangan Perkotaan Vietnam.

Senada dengan pandangan tersebut, Dr. Nguyen Van Dinh - Wakil Presiden Asosiasi Real Estat Vietnam - meyakini bahwa perlu dikembangkan serangkaian kriteria untuk mengklasifikasikan apartemen berdasarkan luas dan fungsi guna menerapkan koefisien populasi yang lebih tepat; dan untuk segera menyelesaikan basis data populasi dan perumahan yang saling terkait antara sektor konstruksi, perencanaan, dan kepolisian agar perkiraan populasi menjadi lebih akurat.

Berdasarkan hal ini, pemerintah daerah dapat secara proaktif mengalokasikan target populasi yang sesuai untuk setiap wilayah, menghindari situasi penerapan satu formula tunggal untuk semua proyek. Selain itu, pengembangan apartemen berukuran kecil perlu disertai dengan standar ketat terkait desain, kualitas hidup, dan fasilitas umum untuk menghindari risiko terbentuknya kawasan hunian padat penduduk yang kekurangan ruang hidup bermasyarakat.

Pada saat yang sama, pemerintah perlu terus membangun mekanisme untuk mendorong bisnis mengembangkan apartemen kelas menengah melalui kebijakan preferensial terkait lahan, kredit, prosedur investasi, dan lain-lain, karena permintaan terbesar di pasar saat ini adalah untuk apartemen yang terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan menengah. Untuk meningkatkan pasokan di segmen ini, perlu untuk secara bersamaan menghilangkan hambatan hukum, perencanaan, dan penentuan populasi.

Sumber: https://hanoimoi.vn/xac-dinh-dan-so-chung-cu-mo-duong-cho-can-ho-muc-trung-779034.html