collo di bottiglia dell'offerta
Il 19 maggio, il Ministero delle Costruzioni ha tenuto una conferenza per l'attuazione del Progetto per investire e costruire almeno 1 milione di unità abitative sociali per i lavoratori a basso reddito e i dipendenti delle zone industriali nel periodo 2021-2030 (il Progetto). Secondo il Ministero delle Costruzioni, l'attuazione delle politiche in materia di edilizia sociale ha rivelato diverse carenze nella pianificazione e nell'assegnazione dei terreni per lo sviluppo di alloggi sociali, nei meccanismi e nelle politiche per incentivare lo sviluppo di alloggi sociali e per i lavoratori, ecc. Il Ministero delle Costruzioni ha presentato e il Primo Ministro ha emanato un Progetto che identifica lo sviluppo di alloggi sociali per i lavoratori a basso reddito e i dipendenti delle zone industriali come uno dei compiti chiave per lo sviluppo socio-economico del Paese. L'obiettivo è quello di completare circa 1 milione di unità abitative sociali nelle diverse località entro il 2030.
A causa della scarsità di alloggi sociali, il pacchetto di crediti agevolati da 120.000 miliardi di VND non ha ancora generato alcun prestito in essere.
Nello specifico, il piano prevede il completamento di circa 428.000 unità abitative sociali nel periodo 2021-2025 e di circa 634.200 unità abitative sociali nel periodo 2025-2030. Contemporaneamente, per ciascuna fase (2022-2025 e 2025-2030) verranno assegnati obiettivi specifici per il completamento di alloggi sociali a livello locale. Per attuare con successo il piano, è necessario individuare le difficoltà e gli ostacoli al fine di trovare soluzioni; "diagnosticare correttamente il problema è la chiave per trovare la soluzione giusta".
Durante la conferenza, il signor Nguyen Xuan Bac, vicedirettore del Dipartimento del Credito per i Settori Economici presso la Banca di Stato del Vietnam, ha dichiarato che il governo aveva approvato un pacchetto di credito di 120 miliardi di VND per prestiti agevolati a investitori e acquirenti di alloggi sociali e a prezzi accessibili, ma dopo due mesi dall'attuazione, i fondi non sono ancora stati erogati. Ad oggi, la Banca di Stato del Vietnam non ha ricevuto l'elenco dei progetti come richiesto dal Ministero delle Costruzioni, pertanto non sono stati generati prestiti in sospeso nell'ambito del programma di finanziamento da 120 miliardi di VND.
Secondo il signor Bac, le attuali normative sui requisiti di ammissibilità per l'acquisto di alloggi sociali sono oggetto di numerose critiche, come ad esempio i requisiti di residenza e l'obbligo di esenzione del reddito dall'imposta sul reddito personale, che non sono più adeguati nel contesto di prezzi degli immobili in costante aumento. Queste difficoltà e ostacoli saranno anche i principali fattori che influenzeranno la capacità di assorbimento del programma di credito da 120.000 miliardi di VND.
Per garantire l'efficace attuazione del pacchetto da 120 trilioni di VND, i rappresentanti della Banca di Stato del Vietnam hanno proposto che i ministeri e le agenzie rivedano e modifichino i documenti legali pertinenti al fine di rimuovere gli ostacoli giuridici e le problematiche procedurali relative agli investimenti e alla costruzione di alloggi sociali e a prezzi accessibili, aumentando l'offerta di questo segmento immobiliare sul mercato e soddisfacendo le reali esigenze della popolazione. I Comitati Popolari provinciali e cittadini devono prestare attenzione e destinare terreni allo sviluppo di alloggi sociali; pubblicare tempestivamente l'elenco dei progetti in modo che i beneficiari possano accedere ai prestiti delle banche commerciali; e intensificare le attività di comunicazione rivolte agli investitori di progetti di edilizia sociale e a prezzi accessibili, nonché ai residenti delle rispettive aree, in merito al programma di prestiti da 120 trilioni di VND.
Nel frattempo, il Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente ha sottolineato che la carenza di alloggi sociali è dovuta al fatto che il 20% dei terreni nelle nuove aree urbane e nei progetti di edilizia residenziale commerciale non è stato completamente sviluppato o non è stato utilizzato per lo scopo previsto. La carenza di terreni edificabili per alloggi sociali in posizioni strategiche nelle grandi città e nelle zone industriali rimane un problema diffuso. Molti Comitati Popolari provinciali non hanno ancora prestato sufficiente attenzione alla questione dei terreni per lo sviluppo dell'edilizia sociale, pertanto è necessario sottolineare la responsabilità della leadership in questo ambito. Attualmente, la bozza di revisione della Legge Fondiaria prevede che i progetti di edilizia sociale, quando lo Stato espropria terreni per lo sviluppo nell'interesse nazionale, siano esentati dal pagamento delle tasse di utilizzo del suolo. Se le tasse di utilizzo del suolo vengono esentate, non saranno necessarie le procedure di asta e di calcolo, rendendo il processo molto più agevole.
A causa della scarsità di alloggi sociali ad Hanoi, il progetto di edilizia popolare NHS Trung Van nel distretto di Nam Tu Liem ha ricevuto migliaia di domande, con conseguenti lunghe code.
Gli abitanti del luogo si lamentano di innumerevoli difficoltà.
Durante la conferenza, il signor Tran Hoang Quan, direttore del Dipartimento Edilizia di Ho Chi Minh City, ha affermato che lo sviluppo dell'edilizia sociale in città si trova ancora ad affrontare numerosi ostacoli, come le complesse procedure di investimento, le procedure per l'approvazione della pianificazione dettagliata in scala 1:500, l'assegnazione dei terreni e il calcolo delle tasse di utilizzo del suolo. Inoltre, oltre alle procedure per l'esenzione dalle tasse di utilizzo del suolo e ai requisiti di deposito cauzionale simili a quelli previsti per l'edilizia commerciale, i progetti di edilizia sociale devono anche essere sottoposti a procedure quali la valutazione dei prezzi, la verifica degli acquirenti/affittuari idonei e la revisione dei costi per determinare il margine di profitto standard. Infine, nei progetti di edilizia commerciale e nelle aree urbane che destinano il 20% del terreno alla costruzione di alloggi sociali, non esistono normative che disciplinino la determinazione dei costi di compensazione per lo sgombero dei terreni, i costi di investimento per la costruzione di infrastrutture e l'allocazione di tali costi al fondo fondiario per l'edilizia sociale.
A Binh Dinh presto saranno disponibili appartamenti con prezzi a partire da soli 500 milioni di VND.
La mattina del 19 maggio, il Comitato Popolare della provincia di Binh Dinh ha tenuto la cerimonia di posa della prima pietra per un progetto abitativo all'interno della prevista area istituzionale dei sindacati. Alla cerimonia hanno partecipato la signora Truong Thi Mai, membro dell'Ufficio Politico, Segretario Permanente del Comitato Centrale e Capo del Dipartimento Organizzativo Centrale, insieme ad altri dirigenti del Governo Centrale e della provincia di Binh Dinh.
Il progetto abitativo all'interno del Complesso Istituzionale Sindacale Provinciale di Binh Dinh è l'unico progetto sviluppato dalla Confederazione Generale del Lavoro del Vietnam nella provincia di Binh Dinh. L'investitore è la IEC Construction and Electromechanical Joint Stock Company; il progetto è in costruzione nell'area urbana di Long Van, nel quartiere di Tran Quang Dieu (città di Quy Nhon), su una superficie totale di 37.617 m² e con un investimento complessivo di oltre 1.100 miliardi di VND. L'obiettivo del progetto è costruire alloggi specificamente per lavoratori, iscritti ai sindacati e operai impiegati nelle zone industriali. Il progetto è stato concepito nell'ambito del programma "Investimenti nella costruzione di istituzioni sindacali nelle zone industriali e nelle zone di trasformazione per l'esportazione", approvato dal Primo Ministro e attuato dalla Confederazione Generale del Lavoro del Vietnam.
Il progetto comprende 4 grattacieli con 1.500 appartamenti, caratterizzati da metrature flessibili che vanno dai 50 ai 70 m², con prezzi di vendita corrispondenti da 500 a 700 milioni di VND per unità. La consegna dei primi appartamenti è prevista per il quarto trimestre del 2024.
Il signor Pham Anh Tuan, presidente del Comitato popolare della provincia di Binh Dinh, ha aggiunto: "Nei prossimi mesi, la provincia continuerà a realizzare progetti di edilizia sociale secondo i piani, in particolare per quanto riguarda gli alloggi per i lavoratori; siamo determinati a investire nella costruzione di circa 12.900 unità abitative sociali entro il 2025, con 5 anni di anticipo rispetto al piano assegnato alla provincia di Binh Dinh dal Primo Ministro nel Progetto per investire nella costruzione di almeno 1 milione di unità abitative sociali per i lavoratori a basso reddito e i lavoratori dei parchi industriali nel periodo 2021-2030, approvato il 3 aprile 2023."
Thanh Quan
Secondo il signor Quan, le procedure di compensazione e sgombero dei terreni per alcuni progetti di edilizia sociale sono molto complesse e prolungate, con conseguente rallentamento dei lavori o addirittura il mancato completamento degli stessi. I finanziamenti a lungo termine con tassi di interesse agevolati, destinati a sostenere gli investitori nell'ottenere prestiti per la realizzazione di progetti di edilizia sociale e a fornire prestiti ai beneficiari idonei per l'acquisto di abitazioni, sono instabili, tardivi e le procedure sono molto complesse e difficili da seguire. Le procedure per la modifica del piano regolatore in scala 1:2000 e del piano di dettaglio in scala 1:500 sono molto complesse e richiedono molto tempo. Lo Stato non ha ancora istituito un meccanismo per mobilitare le risorse di coloro che necessitano di edilizia sociale, al fine di formare capitali di investimento per la costruzione di alloggi sociali attraverso banche, fondi di credito o modelli di fondi di risparmio abitativo.
Per quanto riguarda le soluzioni, il signor Quan ha affermato che la città di Ho Chi Minh sta rivedendo e sviluppando piani di utilizzo del territorio per garantire una superficie sufficiente per la realizzazione di progetti di edilizia sociale e industriale in conformità con la legge; sta inoltre mettendo pubblicamente a disposizione delle imprese terreni per investimenti in edilizia sociale al fine di raccogliere proposte di ricerca e investimento. La città ha anche emanato procedure e soluzioni specifiche per abbreviare le procedure amministrative relative all'assegnazione, alla locazione e alla conversione di terreni destinati alla coltivazione del riso e ad altre tipologie di terreni (non residenziali) per la realizzazione di progetti di edilizia sociale.
Il signor Duong Duc Tuan, vicepresidente del Comitato popolare di Hanoi, ha dichiarato che Hanoi punta a sviluppare circa 1,2 milioni di metri quadrati di nuove superfici abitative entro il 2025 e si sta preparando a investire in diverse aree a forte concentrazione di edilizia sociale. Il signor Tuan ha sottolineato che i regolamenti che disciplinano l'assegnazione di terreni per lo sviluppo dell'edilizia sociale presentano numerose lacune. Ad esempio, i progetti situati lontano dal centro città, come nei distretti di Ba Vi, Ung Hoa e My Duc, non sono adatti all'edilizia sociale. Allo stesso modo, i progetti di edilizia commerciale che superano i 2 ettari sono ancora tenuti a destinare il 20% del loro terreno all'edilizia sociale, il che è inappropriato e frammentario. Ciononostante, i progetti che non richiedono l'assegnazione di terreni devono comunque presentare una relazione al Primo Ministro per l'approvazione, consentendo loro di pagare tasse sull'uso del suolo invece di costruire case, con conseguenti procedure inutilmente lunghe. Hanoi spera di assegnare proattivamente terreni alternativi per la costruzione di alloggi sociali per questi progetti all'interno delle aree a forte concentrazione di edilizia sociale. Allo stesso tempo, è stata delegata ad Hanoi l'autorità di adeguare la pianificazione dei parchi industriali e delle zone di trasformazione per l'esportazione, al fine di integrare i terreni destinati alla costruzione di alloggi sociali in affitto.
L'obiettivo non è stato raggiunto e gli incentivi non sono sufficientemente attraenti.
Il Ministro delle Costruzioni Nguyen Thanh Nghi ha riconosciuto che gli obiettivi per lo sviluppo dell'edilizia sociale non sono stati raggiunti negli ultimi tempi. I meccanismi e le politiche che regolano lo sviluppo dell'edilizia sociale presentano alcune lacune, non riuscendo a stare al passo con la realtà e necessitando di aggiornamenti tempestivi. Le procedure per gli investimenti, la costruzione, la gestione e la vendita, così come le politiche di compravendita, prevedono numerose fasi e passaggi, con conseguenti processi lunghi. Le politiche di incentivazione per gli investitori non sono sufficientemente attraenti e il bilancio statale incontra difficoltà nell'allocare fondi per prestiti agevolati; le autorità locali devono prestare maggiore attenzione a questo aspetto. Il Ministero sta attualmente elaborando una risoluzione sull'edilizia sociale da sottoporre al Governo e al Comitato Centrale del Partito per la promulgazione, con l'obiettivo di rafforzare la leadership del Partito nello sviluppo di alloggi per i lavoratori e le fasce a basso reddito.
Le autorità locali devono prestare maggiore attenzione all'edilizia sociale.
Le autorità locali necessitano di meccanismi e soluzioni specifici per snellire le procedure amministrative relative alla pianificazione e all'approvazione dei progetti, all'assegnazione e alla locazione dei terreni, alla bonifica dei siti e alle procedure di investimento per la costruzione. Dovrebbero inoltre stanziare fondi nei bilanci locali per fornire ulteriori incentivi e sostegno al fine di attrarre le imprese a investire nella costruzione di alloggi sociali. Infine, le autorità locali devono esaminare e coordinarsi con i ministeri e gli enti competenti per risolvere gli ostacoli legali incontrati dai progetti in passato, liberando così queste risorse, in particolare quelle relative ai terreni edificabili, e creando un'offerta per il mercato.
Vice Ministro delle Costruzioni Nguyen Van Sinh
Non esistono ancora linee guida su come utilizzare i fondi destinati agli obblighi relativi all'edilizia sociale.
Attualmente la legge non fornisce indicazioni sull'utilizzo dei fondi raccolti da progetti commerciali che adempiono ai propri obblighi di sviluppo dell'edilizia sociale effettuando pagamenti. Pertanto, i ministeri e gli enti centrali devono emanare tempestivamente delle linee guida sulla gestione e l'utilizzo di tali fondi. È necessario semplificare la procedura di selezione degli investitori per i progetti abitativi in generale, e per i progetti di costruzione di edilizia sociale in particolare. Se la selezione degli investitori avviene tramite gara d'appalto, dovrebbe essere istituita una procedura di gara separata (semplificata e abbreviata) per i progetti di edilizia sociale.
Il signor Duong Duc Tuan, vicepresidente del Comitato popolare di Hanoi
Numerose carenze nello sviluppo dell'edilizia sociale.
La domanda di alloggi sociali e per i lavoratori nella zona è molto elevata, ma il meccanismo per lo sviluppo di questa tipologia di alloggi presenta ancora molte lacune, come un gruppo target ristretto e procedure complesse per l'acquisto e la vendita di alloggi sociali. La determinazione del prezzo degli alloggi sociali prima della vendita, dell'affitto o del leasing con opzione di acquisto per i progetti finanziati con fondi pubblici richiede una valutazione da parte degli enti provinciali, il che risulta dispendioso in termini di tempo e denaro. La mobilitazione di capitali per i progetti di edilizia sociale incontra numerose difficoltà a causa dei limitati fondi di sostegno governativi e di meccanismi che ne ostacolano l'accesso per gli investitori.
Il signor Nguyen Van Danh, vicepresidente del Comitato popolare della provincia di Binh Duong
Secondo il viceministro delle Costruzioni Nguyen Van Sinh, il Ministero ha completato la bozza della legge sull'edilizia abitativa rivista, che è stata approvata dal Governo e sarà presentata all'Assemblea Nazionale durante la quinta sessione della XV legislatura. Di conseguenza, il Ministero delle Costruzioni ha proposto al Governo di presentare all'Assemblea Nazionale una proposta per consentire l'entrata in vigore delle politiche di edilizia sociale subito dopo l'entrata in vigore della legge sull'edilizia abitativa rivista (prevista a partire dal 1° gennaio 2024), comprese le politiche relative a: beneficiari e condizioni ammissibili; pianificazione e assegnazione dei terreni per lo sviluppo di alloggi sociali; selezione degli investitori; procedure per l'attuazione dei progetti; e politiche preferenziali statali… Allo stesso tempo, saranno previste politiche separate per gli alloggi dei lavoratori e per gli alloggi delle forze armate al fine di incoraggiare e incentivare lo sviluppo.
"Nel prossimo periodo, i ministeri e le agenzie continueranno a coordinarsi con le agenzie dell'Assemblea Nazionale per finalizzare e promulgare la Legge sull'edilizia abitativa modificata, unitamente alla Legge fondiaria modificata, alla Legge sugli appalti modificata e alle leggi fiscali... Informeranno il Primo Ministro affinché sottoponga alla Commissione permanente dell'Assemblea Nazionale, per la valutazione, l'aggiunta al piano di investimenti pubblici a medio termine per i periodi 2021-2025 e 2026-2030 per l'attuazione delle politiche di edilizia sociale. Dirigeranno e coordineranno con gli enti locali e gli istituti di credito per fornire prestiti ed erogare rapidamente i fondi, concentrandosi sulle aree chiave e indirizzando i progetti immobiliari ammissibili in conformità con la legge; daranno priorità ai prestiti per i progetti di edilizia sociale che garantiscono la sicurezza sociale", ha affermato Sinh.
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![[Immagine] Quasi 125.000 studenti di Hanoi hanno sostenuto l'esame di letteratura per l'ammissione alla decima classe.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/05/30/1780117233041_ndo_br_thiet-ke-chua-co-ten-2-png.webp)
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