3 leggi in materia di terreni e abitazioni: rimuovere immediatamente gli ostacoli.

Uno degli obiettivi fissati dal Governo e delle aspettative dell'Assemblea Nazionale , che ha permesso l'entrata in vigore della Legge Fondiaria del 2024 con cinque mesi di anticipo (dal 1° gennaio 2025), è quello di semplificare le procedure e risolvere le problematiche relative agli alloggi e ai terreni per le imprese e i cittadini.

Tuttavia, in alcune località, soprattutto a Ho Chi Minh City, molte procedure relative alla proprietà terriera sono rimaste bloccate da quando questa legge è entrata in vigore.

La gente è in ansia.

Dopo aver firmato l'accordo di trasferimento del terreno all'inizio di agosto 2024 (quando è entrata in vigore la Legge Fondiaria del 2024), il 5 agosto il signor V., residente a Vinh Loc A (distretto di Binh Chanh, Ho Chi Minh City), ha presentato i documenti di registrazione all'ufficio anagrafe distrettuale e il modulo per il calcolo delle imposte è stato trasmesso all'autorità fiscale il 14 agosto.

Tuttavia, dopo più di un mese, le autorità fiscali non hanno ancora emesso l'avviso di pagamento da inoltrare all'ufficio del registro per completare la procedura di registrazione e trasferire la proprietà all'acquirente.

Il signor V. ha dichiarato che, al momento della firma del contratto di trasferimento, si era impegnato con l'acquirente ad aggiornare la proprietà entro 20 giorni. A causa della lentezza nell'elaborazione dei documenti, l'acquirente ha esercitato una forte pressione su di lui affinché risolvesse il problema o restituisse il denaro.

"Nell'ultimo mese, leggere articoli di giornale su agenzie fiscali e responsabili della gestione delle risorse che si scambiano informazioni, presentano rapporti e chiedono pareri sulle loro presunte carenze, mi ha reso irrequieto e ansioso."

"Le procedure per l'acquisto, la vendita e il trasferimento dei terreni devono essere risolte rapidamente, ma invece ministeri e amministrazioni locali continuano a indire riunioni su riunioni, mentre cittadini e imprese perdono tantissime opportunità e subiscono danni di ogni tipo", ha affermato con rabbia il signor V.

Analogamente, il signor TQD ha acquistato una casa nel distretto di Phu Nhuan l'8 agosto 2024, ma dopo aver presentato i documenti di registrazione e trasferimento più di un mese fa, non ha ancora ricevuto i risultati, mandando in fumo tutti i suoi piani.

Nello specifico, il signor D. ha acquistato la casa per 14 miliardi di VND. Aveva in programma di ottenere rapidamente un prestito di 10 miliardi di VND da fonti esterne per estinguerlo, e poi di chiedere un prestito alla banca per rimborsare il resto.

Sebbene la richiesta di prestito sia incompleta e la banca abbia completato le procedure di valutazione e approvazione, non può ancora erogare i fondi. Di conseguenza, il signor D. sta faticando a pagare gli interessi sul prestito esterno senza sapere quando potrà riaverli.

"Il tasso di interesse giornaliero sui prestiti concessi da prestatori informali ammonta a decine di milioni di dong, mentre le autorità tardano a trovare una soluzione, lasciando alla popolazione un pesante fardello", ha affermato il signor D.

A causa di difficoltà finanziarie, la signora PL (residente nel Distretto 12 di Ho Chi Minh City) ha dovuto vendere due appezzamenti di terreno nel Distretto 12 per 6 miliardi di VND. Poiché entrambi i terreni erano ipotecati presso le banche, ha dovuto chiedere in prestito oltre 4 miliardi di VND a conoscenti per completare le procedure di svincolo dei titoli di proprietà.

Nel frattempo, poiché l'acquirente aveva anche richiesto un prestito bancario, la signora L. lo ha assistito nelle procedure necessarie. La banca ha acconsentito all'erogazione del prestito una volta completati il ​​pagamento dell'imposta di trasferimento e le procedure di registrazione.

Al momento della presentazione della domanda presso l'ufficio delle imposte, la signora L. è stata informata che, poiché il Comitato Popolare della Città stava per pubblicare un nuovo listino prezzi dei terreni, avrebbe dovuto attendere temporaneamente che l'imposta di trasferimento venisse calcolata in base al nuovo listino.

Tuttavia, a tutt'oggi, il processo di calcolo dell'imposta di trasferimento rimane bloccato, lasciando sia il venditore che l'acquirente in una situazione di stallo.

"Ero a corto di soldi, ecco perché ho venduto il terreno. Non mi aspettavo che le cose si sarebbero complicate ulteriormente ora che l'ho venduto. Spero solo che le autorità calcolino presto l'imposta di trasferimento in modo che io possa completare le procedure di vendita del terreno", ha detto la signora L.

Le transazioni immobiliari a Ho Chi Minh City tendono a rallentare perché, anche dopo l'acquisto e la vendita, le procedure per il trasferimento di proprietà e la registrazione dell'immobile non sono ancora state completate - Foto: QUANG DINH

Ciò complica ulteriormente il mercato immobiliare.

Nel frattempo, il signor Tran Duc Thuan (direttore di un'agenzia immobiliare nel Distretto 7) ha affermato che la sua azienda da sola ha quasi 20 transazioni immobiliari attualmente bloccate nella fase di pagamento delle tasse.

Secondo il signor Thuan, tutte le transazioni precedenti e successive al 1° agosto sono state bloccate, causando il "congelamento" di quelle già concluse, mentre anche le nuove transazioni sono state interrotte a causa di difficoltà, con le persone che si sono astenute dall'acquistare e vendere durante questo periodo.

"Pensavamo che la nuova legge avrebbe aperto il mercato e semplificato le transazioni per le persone, ma invece ha reso le cose più difficili."

"Inizialmente, l'ufficio delle imposte aveva detto che un nuovo listino prezzi dei terreni sarebbe stato disponibile entro 1-2 settimane per calcolare l'imposta di trasferimento, ma ora abbiamo aspettato più di un mese e mezzo e non ci sono ancora progressi. Ogni settimana dobbiamo andare all'ufficio delle imposte per chiedere informazioni perché i clienti ci sollecitano continuamente", ha raccontato il signor Thuan.

Il signor Ta Trung Kien (un agente immobiliare di Ho Chi Minh City) ha affermato che ci sono molti casi in cui il venditore ha un disperato bisogno di denaro e quindi è costretto a vendere la casa, ma alla fine le procedure non vengono completate e anche l'acquirente non riesce a ottenere un mutuo bancario e a pagare il 100% dell'importo al venditore.

In alcuni casi, i clienti stanno vendendo le loro case per coprire i costi del trasloco all'estero, con voli programmati per il 15 settembre, e hanno quindi avviato le procedure di vendita all'inizio di agosto 2024.

I documenti autenticati e il deposito sono stati completati, ma il processo di calcolo delle imposte si è bloccato, lasciando il venditore incerto su come procedere. Il venditore è stato costretto a recarsi all'estero a partire dal 15 settembre, mentre il pagamento delle imposte rimaneva in sospeso.

"I clienti accettano che, qualora dovessero sorgere problemi in seguito, dovranno sostenere costi aggiuntivi per gli spostamenti di andata e ritorno necessari a risolverli, poiché non sanno quanto tempo ci vorrà per completare questa procedura", ha affermato il signor Kien.

Inoltre, secondo il signor Kien, in realtà ci sono casi in cui le persone devono chiedere prestiti a fonti esterne per estinguere i propri debiti preesistenti al fine di ottenere l'atto di proprietà e completare il trasferimento di proprietà. Se anche l'acquirente contrae un prestito bancario ma questo non può essere erogato, il venditore si trova in una situazione difficile, rimanendo indebitato al momento della vendita dell'immobile.

Il signor Pham Trong Phu, direttore della Titanium Real Estate Management Company, ha commentato che la stagnazione delle procedure per il rilascio e il rinnovo dei certificati di utilizzo del suolo e per la modifica delle destinazioni d'uso ha impedito alle persone di effettuare transazioni, compravendite e, di conseguenza, anche le agenzie immobiliari stanno affrontando difficoltà.

"Le autorità devono risolvere rapidamente gli ostacoli alle transazioni immobiliari a Ho Chi Minh City o applicare meccanismi temporanei; non devono permettere che le transazioni rimangano 'congelate' come è successo per oltre un mese", ha affermato il signor Phu.

Secondo il signor Tran Khanh Quang, direttore della società di investimenti immobiliari Viet An Hoa, le imprese si aspettavano che la rapida applicazione delle leggi in materia fondiaria avrebbe risolto gli ostacoli del mercato e promosso le transazioni immobiliari. Tuttavia, in realtà, sono sorti problemi che ostacolano ulteriormente le transazioni.

"Ogni località lo sta attuando in modo diverso, costringendo persone e imprese a subirne le conseguenze", ha affermato con rabbia il signor Quang.

Persone che completano le procedure relative a terreni e proprietà nel distretto di Binh Thanh, Ho Chi Minh City - Foto: H. Hanh

Il Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente non ha ancora rilasciato commenti.

Secondo l'avvocato Ngo Huynh Phuong Thao (studio legale TAT), adeguare le tabelle dei prezzi dei terreni ai valori di mercato è necessario, ma è inaccettabile lasciare cittadini e imprese intrappolati in procedure burocratiche.

In particolare, mentre molte altre località stanno ancora elaborando le richieste di assegnazione dei terreni basandosi sul vecchio coefficiente K e sul vecchio listino prezzi, Ho Chi Minh City è in attesa della pubblicazione del listino prezzi aggiornato.

"L'attesa del nuovo listino prezzi dei terreni non solo rende difficile per i cittadini completare le procedure relative ai terreni, ma incide seriamente anche sull'attività delle imprese e, in particolare, rallenta la velocità di sviluppo economico di Ho Chi Minh City", ha affermato la signora Thao, suggerendo di continuare ad applicare il vecchio listino prezzi dei terreni in attesa della pubblicazione del nuovo.

Il deputato dell'Assemblea Nazionale Le Xuan Than, presidente dell'Associazione degli Avvocati della Provincia di Khanh Hoa, ha suggerito che, nel suo ruolo di ente che assiste il Governo nella stesura della Legge Fondiaria del 2024, il Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente dovrebbe proporre proattivamente al Governo o organizzare una conferenza nazionale per ascoltare i ministeri, i settori e le autorità locali in merito agli ostacoli, al fine di trovare soluzioni e fornire indicazioni tempestive.

Secondo il signor Than, la legge fondiaria del 2024 stabilisce che il listino prezzi dei terreni previsto dalla vecchia legge sarà applicato fino al 31 dicembre 2025. Pertanto, se necessario, il Comitato popolare provinciale può adeguarlo per riflettere i prezzi del mercato locale.

In caso contrario, continuerà ad essere applicato il vecchio listino prezzi dei terreni e ne verrà elaborato uno nuovo che entrerà in vigore a partire dal 1° gennaio 2026.

Pertanto, è perfettamente normale che alcune località non modifichino i propri listini prezzi dei terreni, mentre altre lo facciano.

"La legge ha affidato questo compito alle autorità locali. Se Ho Chi Minh City ritiene che il vecchio listino prezzi dei terreni sia troppo basso e possa causare perdite, deve completare rapidamente le procedure per pubblicare un listino prezzi rivisto, semplificando le procedure per i cittadini", ha affermato il signor Than.

L'avvocato Tran Duc Phuong (dell'Ordine degli avvocati di Ho Chi Minh City) ha inoltre sostenuto che, in attesa della pubblicazione del nuovo listino prezzi dei terreni, Ho Chi Minh City deve applicare il vecchio listino e le autorità fiscali devono occuparsi delle procedure amministrative per conto dei cittadini.

Inoltre, la nuova legge fondiaria consente l'applicazione del vecchio listino prezzi fino al 31 dicembre 2025. Pertanto, fino alla pubblicazione del listino prezzi aggiornato, il vecchio listino rimane in vigore.

"Se il nuovo listino prezzi non è ancora disponibile, si dovrebbe applicare quello vecchio. Perché interrompere le procedure amministrative, causando disagi ai cittadini?"

"Dato che le autorità locali stanno sospendendo l'elaborazione delle domande per chiedere pareri, i ministeri e gli enti competenti devono fornire rapidamente pareri concordi affinché le autorità locali possano procedere. Non si può restare ad aspettare che gli enti si scambino opinioni in questo modo", ha affermato il signor Phuong.

Il Dipartimento delle imposte di Ho Chi Minh City ha presentato nuovamente una proposta urgente.

Le persone si recano presso l'ufficio del catasto del distretto di Phu Nhuan, a Ho Chi Minh City, per completare le procedure relative a terreni e proprietà - Foto: TTD

Il 16 settembre, il Dipartimento delle imposte di Ho Chi Minh City ha ribadito la richiesta urgente al Comitato popolare di Ho Chi Minh City di convocare una riunione per risolvere le questioni relative alla proprietà terriera a partire dal 1° agosto 2024.

Nello specifico, tale agenzia ha proposto che la città organizzi una riunione per definire e standardizzare in modo definitivo l'applicazione di documenti legali quali tabelle dei prezzi dei terreni, coefficienti di adeguamento dei prezzi dei terreni, percentuali per il calcolo dei canoni di locazione dei terreni, ecc., in modo che le autorità fiscali possano calcolare tempestivamente gli obblighi finanziari relativi ai terreni.

Secondo il Dipartimento delle Imposte di Ho Chi Minh City, per i documenti di registrazione fondiaria emessi dal 1° agosto 2024 fino alla data in cui la città emetterà la decisione di adeguamento del listino prezzi dei terreni, si applicheranno le normative sui listini prezzi dei terreni in vigore in città per il periodo 2020-2024.

Secondo le statistiche del Dipartimento delle Imposte di Ho Chi Minh City, dal 1° al 27 agosto l'agenzia ha ricevuto un totale di 8.808 domande. Di queste, 346 riguardavano il pagamento di tasse sull'uso del suolo relative al riconoscimento dei diritti di utilizzo del terreno e 277 il pagamento di tasse sull'uso del suolo relative al cambio di destinazione d'uso del terreno.

Inoltre, sono presenti 5.448 dichiarazioni dei redditi personali derivanti da trasferimenti immobiliari e 2.737 dichiarazioni relative a casi senza obblighi finanziari. Tuttavia, la mancanza di un listino prezzi fondiario pubblicato ha causato notevoli ritardi nell'elaborazione delle pratiche relative ai terreni.

Secondo un'inchiesta del quotidiano Tuoi Tre, gli uffici tributari stanno affrontando un notevole arretrato di documenti relativi alle transazioni immobiliari risalenti al 1° agosto 2024. Alcuni uffici hanno tra i 400 e i 500 fascicoli in sospeso. Il responsabile di un ufficio tributario in un distretto centrale di Ho Chi Minh City ha dichiarato che dovranno attendere il nuovo listino prezzi dei terreni prima di poter calcolare gli obblighi fiscali. Pertanto, le autorità fiscali possono solo spiegare la situazione ai cittadini e non possono fare altro.

Tuttavia, alcuni uffici tributari hanno dichiarato di essersi mostrati flessibili nella gestione dei casi relativi a trasferimenti, eredità e donazioni esenti da imposta sul reddito personale e tasse di registrazione. Per i casi soggetti a tassazione, non resta che attendere, poiché non vi è altro da fare.

Il signor NGUYEN VAN DINH (Presidente dell'Associazione degli agenti immobiliari del Vietnam):

Molte località sono ancora in difficoltà.

Sebbene le tre leggi siano in vigore da più di un mese, sembra persistere una discrepanza tra gli enti che le hanno redatte e le amministrazioni locali che le applicano. I funzionari di alcune località non hanno ancora compreso appieno il punto di vista degli organi legislativi, il che genera esitazioni e confusione nella gestione delle procedure fondiarie, in particolare per quanto riguarda le tabelle dei prezzi fondiari, base per la determinazione degli obblighi finanziari relativi ai terreni.

Nonostante i decreti e le circolari che regolano l'applicazione della legge, l'attuazione rimane molto difficile. Pertanto, sebbene le nuove leggi siano in vigore da oltre un mese, la maggior parte delle amministrazioni locali è ancora alla ricerca di soluzioni di attuazione adeguate, emanando persino regolamenti correlati come quelli relativi alla valutazione e all'approvazione dei prezzi dei terreni. In realtà, pochissimi progetti sono stati portati a termine in base alla nuova legge, poiché le amministrazioni locali sono costrette a ricostruire le procedure per la gestione delle questioni correlate.

Prof. Associato Dott. Nguyen Quang Tuyen (Capo del Dipartimento di Diritto Economico, Università di Giurisprudenza di Hanoi):

Abbiamo bisogno di un meccanismo per proteggere gli agenti delle forze dell'ordine!

Per constatare la reale efficacia delle tre leggi, occorre più tempo affinché ministeri, settori e autorità locali raggiungano un consenso sulla loro attuazione. Ad esempio, la Legge Fondiaria del 2024 stabilisce cinque principi per la determinazione dei prezzi dei terreni, il primo dei quali prevede che i prezzi dei terreni siano determinati secondo i principi del mercato, non secondo i prezzi di mercato.

In molte località la valutazione dei terreni si basa sui prezzi di mercato, il che rende difficile l'attuazione a causa delle fluttuazioni quotidiane di tali prezzi. Questa "mancanza di chiarezza" facilita la speculazione, gonfiando facilmente i prezzi dei terreni attraverso le aste e destabilizzando il mercato. Nell'ambito dell'applicazione della legge, oltre al principio del mercato locale, è necessario applicare i restanti quattro principi secondo le corrette procedure legali.

Inoltre, nel contesto attuale, è necessario un meccanismo di tutela per gli agenti preposti all'applicazione delle norme. Allo stesso tempo, è fondamentale garantire l'indipendenza degli enti di valutazione fondiaria e degli organismi che determinano i prezzi dei terreni. La valutazione fondiaria deve assicurare un equilibrio di interessi tra gli utilizzatori del suolo, lo Stato e gli investitori. Un'eccessiva speculazione sui prezzi dei terreni renderebbe molto difficile massimizzare l'efficienza del loro utilizzo.

Fonte: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm