Il settore immobiliare sta ridefinendo la propria traiettoria di sviluppo.

Dopo un lungo periodo di stagnazione e significativi aggiustamenti dei prezzi, dei flussi di cassa e del sentiment di mercato, il mercato immobiliare vietnamita sta entrando in una fase di rimodellamento della propria traiettoria di sviluppo.

Molti esperti ritengono che il 2026 sarà l'anno in cui il mercato opererà maggiormente sulla base del valore reale e della domanda reale. (Illustrazione: Tuan Anh/TTXVN)

Molti esperti ritengono che il 2026 non sarà un periodo di forti impennate di mercato come in passato, bensì un momento in cui il mercato opererà maggiormente sulla base del valore reale, della domanda reale e delle effettive capacità delle imprese. Questo cambiamento è considerato inevitabile dopo un periodo di rapida crescita, poiché i fattori che un tempo generavano ondate di mercato, come l'elevato indebitamento, le aspettative di rapidi aumenti dei prezzi o gli investimenti basati su voci di corridoio, non sono più adatti al nuovo contesto.

Un ciclo stabile, lento, ma selettivo.

Secondo molti esperti, il periodo dal 2022 al 2024 è stato il più intenso di consolidamento del mercato immobiliare degli ultimi dieci anni. Numerose imprese hanno abbandonato il mercato, molti progetti si sono bloccati e i prezzi di vendita in molti segmenti hanno dovuto essere adeguati al loro valore reale. Nel 2025, il mercato ha iniziato a mostrare segni di ripresa, ma con cautela e con una netta differenziazione.

Guardando al 2026, si prevede un quadro generale più roseo, ma ciò non significa un ritorno a impennate generalizzate dei prezzi. Il signor Can Van Luc, capo economista di BIDV , ritiene che il mercato immobiliare stia passando da una fase di "ripresa tecnica" a una fase di "stabilizzazione strutturale".

“Il prossimo ciclo non sarà più caratterizzato da grandi ondate come quelle dei periodi 2016-2018 o 2020-2021. Il mercato crescerà più lentamente, ma in modo più sostenibile. Le opportunità si presenteranno solo per i prodotti con una domanda reale, uno status giuridico chiaro e un potenziale di sfruttamento concreto”, ha analizzato il signor Luc.

Uno dei fattori chiave che contribuiscono a questa stabilità è un contesto macroeconomico meglio controllato. I tassi di interesse sui prestiti, dopo un periodo di forti aumenti, si sono gradualmente stabilizzati su livelli ragionevoli, alleviando la pressione finanziaria sia sulle imprese che sugli acquirenti di immobili. Nel frattempo, le politiche di controllo del credito immobiliare sono state implementate in modo selettivo, anziché inasprite indiscriminatamente.

In particolare, la modifica, la promulgazione e la prevista applicazione simultanea di leggi e politiche relative al settore immobiliare e fondiario a partire dal 2025-2026 rappresentano un punto di svolta fondamentale. Secondo il signor Le Hoang Chau, presidente dell'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City, il quadro giuridico fungerà da "filtro" naturale per il mercato nel prossimo periodo.

Quando il quadro giuridico diventerà più rigoroso e trasparente, il mercato non avrà più spazio per progetti opportunistici. Ciò potrebbe rallentare il ritmo dello sviluppo, ma in cambio garantirà sicurezza e sostenibilità per l'intero mercato", ha commentato il signor Chau.

Allo stesso tempo, gli investimenti pubblici continuano a svolgere un ruolo di motore per il mercato immobiliare nel lungo periodo, ma non generano più impennate dei prezzi a breve termine. Grandi progetti infrastrutturali come la superstrada Nord-Sud, la tangenziale 3, la tangenziale 4, l'aeroporto di Long Thanh o la metropolitana urbana avranno un impatto sull'espansione degli spazi edificabili, piuttosto che far lievitare rapidamente i prezzi dei terreni nel breve periodo.

L'opportunità risiede nel valore pratico e nelle capacità concrete.

Con un mercato che non registra più grandi fluttuazioni, si prevede che le opportunità nel settore immobiliare nel 2026 si concentreranno su segmenti legati a bisogni reali. Alloggi per la classe media, aree urbane con infrastrutture integrate, immobili industriali e prodotti che generano flussi di cassa stabili sono considerati i settori più promettenti.

Il signor Nguyen Van Dinh, presidente dell'Associazione vietnamita degli agenti immobiliari (VARS), ritiene che i cambiamenti nel comportamento di acquirenti e investitori saranno un fattore chiave. Dopo le costose lezioni apprese dagli investimenti speculativi, il mercato sta tornando al suo valore reale. Gli acquirenti sono più interessati a vivere, sfruttare e utilizzare l'immobile a lungo termine, piuttosto che limitarsi a considerare le aspettative di un aumento dei prezzi.

La domanda di alloggi veri e propri continua a rappresentare un pilastro del mercato, nel contesto della rapida urbanizzazione del Vietnam. Ogni anno, le principali città e le regioni economiche chiave attraggono centinaia di migliaia di nuovi lavoratori, alimentando una domanda costante di alloggi. Tuttavia, anziché concentrarsi sul segmento di fascia alta come in passato, questa domanda si focalizza ora maggiormente sui segmenti di prezzo accessibile e di fascia media.

Oltre agli immobili residenziali, si prevede che il settore immobiliare industriale continuerà a svolgere un ruolo di primo piano nel 2026. Gli afflussi di investimenti diretti esteri (IDE) in Vietnam, pur risentendo del contesto economico globale, mantengono un trend positivo grazie ai vantaggi offerti dalla posizione geografica, dai costi contenuti e da un ambiente di investimento stabile.

Secondo David Jackson, direttore generale di Avison Young Vietnam, il settore immobiliare industriale non è più una questione di breve termine. La domanda di terreni industriali, stabilimenti prefabbricati e magazzini moderni continuerà ad aumentare. L'importante è che gli investitori sviluppino i prodotti in modo sistematico, rispettando gli standard ecologici e l'efficienza operativa, anziché concentrarsi esclusivamente sulle dimensioni e sui prezzi di affitto.

Dal punto di vista dei singoli investitori, si prevede che il 2026 sarà caratterizzato da un mercato dei rendimenti selettivo. Invece di ricorrere a un'elevata leva finanziaria, molti investitori privilegeranno prodotti con flussi di cassa stabili, periodi di ammortamento più lunghi e un rischio inferiore. Questo viene considerato un cambiamento strutturale, che aiuterà il mercato a evitare cicli ripetuti di rapidi aumenti seguiti da bruschi cali.

Per quanto riguarda le imprese immobiliari, il nuovo ciclo impone maggiori esigenze in termini di capacità finanziarie e gestionali. Le aziende che hanno saputo ristrutturarsi con successo, ridurre il debito e concentrarsi su prodotti che soddisfano le esigenze del mercato, si ritiene che avranno un vantaggio significativo nel prossimo periodo.

Secondo il signor Le Hoang Chau, nel 2026 le opportunità non saranno più disponibili per le aziende che sviluppano progetti in modo frammentario. Il mercato subirà un forte processo di selezione. Le aziende prive di competenze concrete e di una profonda conoscenza dei propri clienti avranno difficoltà a sopravvivere, figuriamoci a crescere.

Sebbene le prospettive siano considerate più positive rispetto ai periodi precedenti, gli esperti ritengono anche che il mercato immobiliare nel 2026 non sarà una "terra promessa" per tutti. Le opportunità si concentreranno in segmenti, aree geografiche e aziende ben preparate, dotate di strategie a lungo termine e che adotteranno un approccio prudente.

Nel 2026, il mercato immobiliare dovrebbe entrare in una fase di sviluppo più stabile, in cui il valore reale sostituirà le aspettative speculative. Sono finiti i tempi delle ondate di acquisti improvvisi e massicci; le opportunità apparterranno a coloro che saranno pazienti, comprenderanno il mercato e saranno disposti a investire a lungo termine.

Fonte: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-dinh-hinh-lai-quy-dao-phat-trien-20251224150402939.htm