Si tratta di una vera e propria "febbre della terra" o solo di una "bolla speculativa"?

Nella notte tra il 19 e il 20 agosto 2024, si è conclusa l'asta di 19 lotti di terreno nella comune di Tien Yen, distretto di Hoai Duc, con un prezzo finale di 133 milioni di VND/m2, 30 volte superiore al prezzo di partenza.

L'asta di terreni situati alla periferia di Hanoi è durata fino a 18 ore, suscitando scalpore sui social media con immagini di centinaia di investitori in fila e in cerca di registrazione per partecipare all'asta.

Đấu giá đất vùng ven cả trăm triệu/m2: Biểu hiện — L'asta dei terreni è durata fino a quasi le 4:00 del mattino del 20 agosto 2024 (Foto: Huu Thang).

I due lotti di terreno che hanno raggiunto i prezzi più bassi in quest'asta sono stati venduti a 91,3 milioni di VND/m2, ma anche così, si trattava comunque di un prezzo 12,5 volte superiore a quello di partenza.

Questa situazione non è del tutto nuova, perché meno di due settimane fa, il "centro nevralgico" delle aste fondiarie di Thanh Oai ha stabilito un nuovo record di prezzo per i terreni suburbani.

L'asta di terreni tenutasi lo scorso fine settimana nel distretto di Thanh Oai, ad Hanoi, ha attirato migliaia di partecipanti. L'offerta vincente più alta ha superato i 100 milioni di VND/m2, otto volte superiore al prezzo di partenza iniziale di soli 8,6-12,5 milioni di VND/m2.

Di conseguenza, l'importo totale ricavato dal distretto di Thanh Oai dalla recente asta è stato di 404,6 miliardi di VND, con una differenza di 349 miliardi di VND rispetto al prezzo di partenza, circa otto volte superiore al prezzo di partenza iniziale.

Nel distretto di Hoai Duc, si prevede che le entrate derivanti dall'asta supereranno i 186 miliardi di VND, ovvero più di 11 volte il prezzo di partenza.

Prima dell'asta, il mercato fondiario nelle aree suburbane registrava prezzi compresi tra 20 e 30 milioni di VND/m2.

Secondo un'indagine di mercato condotta da Nguoi Dua Tin e un rapporto riassuntivo di diverse piattaforme immobiliari online come Batdongsan.com.vn, il prezzo richiesto per i terreni edificabili nella comune di Thanh Cao (distretto di Thanh Oai, Hanoi) ha registrato una tendenza al rialzo negli ultimi anni.

Tuttavia, il prezzo medio richiesto per i terreni in quest'area è aumentato solo dell'80% circa negli ultimi quattro anni, passando da un prezzo comune di 15 milioni di VND/m2 nel 2020 a 27 milioni di VND/m2 nel 2024, e non si è verificato un improvviso aumento di diverse decine di volte come quello registrato nella suddetta asta.

Pertanto, rispetto al prezzo medio richiesto di 27 milioni di VND/m2 nel secondo trimestre del 2024, i prezzi di aggiudicazione dei lotti di terreno nella comune di Thanh Cao, pari a 63-100 milioni di VND/m2 nell'asta del 10 agosto 2024, sono risultati da 2,3 a 3,7 volte superiori.

Nelle zone limitrofe del distretto di Thanh Oai, i prezzi oscillano anch'essi tra i 20 e i 30 milioni di VND/m2.

Nella zona di Tien Yen, nel distretto di Hoai Duc ad Hanoi, il prezzo più comune richiesto per i terreni edificabili nel secondo trimestre del 2024 era di soli 43 milioni di VND/m2, con un tasso di crescita di oltre il 48% nell'ultimo anno.

Tuttavia, i prezzi dei terreni all'asta recente erano ancora da due a tre volte superiori al prezzo di mercato prevalente.

Nelle zone limitrofe del distretto di Hoai Duc, i prezzi nel secondo trimestre del 2024 variavano da soli 22 a 62 milioni di VND/m2.

L'impennata dei prezzi dei terreni è un segno di "sete" nel mercato.

Commentando la situazione, il signor Nguyen Quoc Anh, vicedirettore generale di Batdongsan.com.vn, ha affermato che a partire dal secondo trimestre del 2025 i prezzi dei terreni inizieranno a seguire la principale tendenza di ripresa. Gli attuali aumenti dei prezzi sono localizzati solo in alcune aree.

I dati di Batdongsan.com.vn indicano inoltre che la domanda nazionale di terreni edificabili è aumentata del 33% nel secondo trimestre del 2024 rispetto al primo trimestre del 2024.

Tuttavia, l'esperto ha valutato questo come un miglioramento localizzato in alcune aree, in particolare nelle province settentrionali. Ad Hanoi si è registrato un aumento del 75% dell'interesse per i terreni edificabili.

"In particolare, il crescente interesse e l'aumento dei prezzi nelle aree circostanti Hanoi sono dovuti a fattori di pianificazione e alle attività di asta", ha affermato il signor Quoc Anh.

Nello specifico, nella prima metà del 2024, i terreni edificabili nei distretti di Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That e Quoc Oai hanno registrato un aumento del volume di ricerca compreso tra il 48% e il 104%, determinando un incremento dei prezzi richiesti per i terreni in questi distretti suburbani tra il 4% e il 24% rispetto alla seconda metà del 2023.

Secondo il signor Nguyen Quoc Anh, ci sono tre fattori principali che influenzano significativamente il mercato fondiario: l' economia regionale e, a livello macro, anche l'economia nazionale; la pianificazione delle infrastrutture; e la crescita demografica, unitamente alla connettività con altre località.

"Oltre ai mercati tradizionali, in molti nuovi mercati in cui sono state annunciate informazioni sulla pianificazione infrastrutturale, i prezzi aumentano comunemente del 10-30%, e in alcuni luoghi i prezzi dei terreni sono raddoppiati o triplicati in un breve periodo di tempo."

"Attualmente, le informazioni di pianificazione vengono diffuse su larga scala in tutto il paese, come ad esempio un grande progetto in fase di realizzazione con una pianificazione coordinata. Queste informazioni positive stanno stimolando la liquidità e i prezzi nel segmento dei terreni edificabili", ha analizzato l'esperto.

Tuttavia, nell'analizzare i rischi, il signor Quoc Anh ha anche sottolineato che, mentre i prezzi dei terreni aumentano in base alle informazioni sulle infrastrutture, alcune aree registrano aumenti di prezzo guidati dalla domanda e dal potenziale, mentre altre subiscono prezzi gonfiati alimentati da voci infondate, con un potenziale impatto negativo sul mercato.

Da un altro punto di vista, il dottor Nguyen Van Dinh, presidente dell'Associazione vietnamita degli agenti immobiliari (VARS), ritiene che le aste di terreni che stanno suscitando un interesse diffuso e l'improvviso aumento dei prezzi riflettano chiaramente la "sete" di terra della popolazione.

Negli ultimi anni, il numero di progetti, terreni e prodotti immobiliari con documentazione legale in regola è stato estremamente scarso, entrando nel mercato in quantità molto limitate, se non addirittura pressoché inesistente.

Pertanto, l'avvio di un progetto conforme alla legge e gestito dallo Stato susciterà un notevole interesse da parte degli investitori, disposti a pagare ingenti somme di denaro per acquisire i terreni.

Rischi nascosti derivanti dall'accaparramento di terreni.

Pur riconoscendo che l'impennata dei prezzi dei terreni è in parte dovuta alla domanda di mercato, il signor Dinh ha anche ricordato agli investitori di essere cauti perché, nonostante sia diventato un settore in forte espansione, le transazioni immobiliari non sono ancora caratterizzate da una solida liquidità. Mentre alcune aree stanno vivendo un boom, altre sono teatro di manipolazioni dei prezzi con l'intento di influenzare il mercato.

"È del tutto possibile che gli investitori abbiano cospirato nell'asta, facendo lievitare i prezzi dei terreni nella zona circostante fino a raggiungere quasi il nuovo livello di prezzo, al fine di realizzare un profitto. Senza contare che Hanoi è un'area urbana chiave con un'elevata densità di popolazione e una disponibilità limitata di terreni, dove l'offerta immobiliare è sempre inferiore alla domanda, quindi è plausibile che gli investitori abbiano sfruttato questa situazione per trarre profitto."

"Se i prezzi dei terreni abbiano davvero raggiunto livelli così elevati dipende dal fatto che gli investitori che si sono aggiudicati le aste effettueranno effettivamente i pagamenti in futuro. La vicenda delle offerte abbandonate all'asta di Thu Thiem rimane un fatto rilevante, e ci offre una visione più realistica di questa impennata dei prezzi dei terreni", ha affermato il signor Dinh.

Constatando che gli elevati prezzi d'asta per i terreni renderanno ancora più onerosi i costi di bonifica per i nuovi progetti, il signor Nguyen Quoc Anh ha anche espresso la preoccupazione che, con offerte vincenti da 2 a 3 volte superiori al prezzo medio di mercato, i proprietari terrieri della zona circostante potrebbero essere indotti ad aumentare di conseguenza il prezzo di vendita dei propri terreni.

L'improvviso aumento dei prezzi dei terreni può anche innescare una tendenza alla speculazione fondiaria, poiché molte persone si affrettano ad acquistare terreni nella speranza di trarre profitto dal continuo incremento dei prezzi.

Tuttavia, ciò potrebbe portare a una situazione in cui il denaro rimane vincolato alla terra, anziché essere impiegato in altre attività economiche.

Secondo l'esperto, dopo un periodo di difficoltà del mercato, il sentimento generale tra gli acquirenti e gli investitori immobiliari sarà più cauto rispetto a prima.

Pertanto, raccomanda agli acquirenti e agli investitori di studiare a fondo il mercato e di comprendere le fluttuazioni dei prezzi attraverso fonti di informazione oggettive prima di decidere di investire in qualsiasi prodotto.

L'asta dei terreni a Thanh Oai si è svolta in modo completamente trasparente e ha seguito le procedure corrette.

A seguito di segnalazioni contrastanti che denunciavano la mancanza di trasparenza nell'attuazione del progetto, nella determinazione del prezzo di partenza e nell'organizzazione dell'asta per i diritti di utilizzo del terreno relativi a 68 lotti nella zona di Ngo Ba, villaggio di Thanh Than, comune di Thanh Cao, distretto di Thanh Oai, svoltasi il 10 agosto, il Comitato popolare del distretto di Thanh Oai ha presentato una relazione al Comitato popolare della città di Hanoi in merito alla questione.

Il rapporto afferma che l'asta si è svolta in conformità con la Legge fondiaria del 2024, la Legge sulle aste del 2016 e le decisioni del Comitato popolare di Hanoi in merito all'emanazione di regolamenti sulla messa all'asta dei diritti di utilizzo del suolo per l'assegnazione di terreni con canone di utilizzo o per la locazione di terreni ad Hanoi.

Dall'analisi è emerso che un totale di 1.550 clienti hanno presentato domanda di partecipazione all'asta, corrispondente a 4.201 candidature. Di queste, 1.439 clienti, corrispondenti a 3.923 candidature, sono stati ritenuti idonei a partecipare.

Dopo aver esaminato i documenti e le linee guida vigenti, il Comitato popolare del distretto di Thanh Oai ha constatato che tutte le fasi del processo di attuazione si sono svolte in conformità con le linee guida, garantendo obiettività, trasparenza e rispetto della legge. Non è emersa alcuna prova di accaparramento di terreni, manipolazione dei prezzi o speculazione durante la recente asta nella comune di Thanh Cao.

Il Comitato Popolare del Distretto di Thanh Oai afferma che l'organizzazione e l'attuazione del progetto, l'acquisizione del terreno, la bonifica del sito, la costruzione delle infrastrutture, la determinazione del prezzo di partenza e la selezione dell'organizzatore dell'asta, la pubblicazione dei documenti e l'organizzazione dell'asta per il diritto d'uso del terreno sono conformi alla legge; l'asta si svolge in modo onesto, aperto, trasparente, equo e obiettivo.

I clienti fanno offerte in base alle proprie esigenze e alle condizioni di mercato; l'asta si svolge secondo procedure regolari, sotto la supervisione delle forze dell'ordine e del pubblico.

Fonte: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm