Nella nuova bozza, il Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente propone quattro metodi di valutazione dei terreni.

Il Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente sta redigendo un Decreto che modifica e integra diversi articoli del Decreto del Governo n. 44/2014/ND-CP del 15 maggio 2014, che disciplina i prezzi dei terreni, e del Decreto del Governo n. 10/2023/ND-CP del 3 aprile 2023, che modifica e integra diversi articoli dei Decreti che regolano l'attuazione della Legge Fondiaria.

Attualmente, secondo il Decreto n. 44/2014/ND-CP, esistono cinque metodi per la valutazione dei terreni: il metodo del confronto diretto; il metodo deduttivo; il metodo del reddito; il metodo del surplus; e il metodo del coefficiente di adeguamento del prezzo del terreno.

Tuttavia, nella bozza, il Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente propone quattro metodi per la valutazione dei terreni.

In primo luogo, il metodo comparativo viene applicato adeguando i prezzi dei lotti di terreno con la stessa destinazione d'uso che sono stati trasferiti con successo sul mercato o acquisiti tramite aste per i diritti di utilizzo del suolo (lotti di terreno comparativi), analizzando e confrontando i fattori che influenzano i prezzi dei terreni, escludendo il valore dei beni annessi al terreno (se presenti), al fine di determinare il prezzo del lotto di terreno da valutare.

In secondo luogo, il metodo del reddito viene calcolato dividendo il reddito netto annuo medio per superficie fondiaria per il tasso di interesse medio sui depositi di risparmio (r) dei depositi in Dong vietnamiti (VND) a 12 mesi presso banche commerciali con una partecipazione statale superiore al 50% nella provincia, per tre anni consecutivi (calcolati dal 1° gennaio al 31 dicembre) precedenti la data di valutazione.

In terzo luogo, il metodo del surplus viene applicato sottraendo i costi totali stimati di sviluppo del lotto o dell'area di terreno dai ricavi totali stimati di sviluppo, sulla base dell'uso del suolo più efficiente (coefficiente di utilizzo del suolo, densità edilizia, numero massimo di piani dell'edificio) secondo il piano di utilizzo del suolo e il piano di costruzione dettagliato approvati dall'ente statale competente.

In quarto luogo, il metodo del coefficiente di adeguamento del prezzo dei terreni viene implementato moltiplicando il prezzo del terreno riportato nella tabella dei prezzi fondiari per il coefficiente di adeguamento del prezzo dei terreni. Il coefficiente di adeguamento del prezzo dei terreni viene stabilito dal Comitato popolare della provincia o della città a governo centrale (Comitato popolare a livello provinciale) confrontando il prezzo del terreno riportato nella tabella dei prezzi fondiari con il prezzo del terreno prevalente sul mercato.

Condizioni per l'applicazione dei metodi di valutazione fondiaria

Per il metodo comparativo applicato alla valutazione dei terreni, devono esserci almeno 3 appezzamenti di terreno comparabili che siano stati trasferiti sul mercato o acquisiti tramite aste per il diritto d'uso del terreno, ad eccezione dei casi specificati nei punti 2, 3 e nei punti a, b, c e d del punto 4 dell'articolo 5.

Il metodo del reddito si applica alla valutazione dei terreni quando vengono determinati i redditi e le spese derivanti dall'utilizzo del terreno, salvo quanto previsto dai punti 1, 3 e dai punti a, b, c e d del punto 4 dell'articolo 5.

Il metodo residuale si applica per la valutazione di appezzamenti di terreno e aree con potenziale di sviluppo a seguito di modifiche nell'uso del suolo o nella pianificazione urbanistica, quando è possibile determinare il ricavo totale dello sviluppo e i costi totali dello sviluppo, salvo quanto previsto dai punti 1, 2 e dalle lettere a, b, c e d del punto 4 dell'articolo 5.

Il metodo del coefficiente di adeguamento del prezzo del terreno viene applicato per determinare il prezzo di appezzamenti e aree di terreno nei seguenti casi: casi previsti dal punto a, comma 4, articolo 114 e comma 3, articolo 189 della Legge Fondiaria; calcolo del canone annuo di locazione del terreno nei casi in cui lo Stato concede in locazione il terreno senza mettere all'asta i diritti di utilizzo del terreno; prezzo di partenza per l'asta dei diritti di utilizzo del terreno quando lo Stato assegna o concede in locazione il terreno nei casi in cui l'appezzamento o l'area di terreno abbia già beneficiato di investimenti in infrastrutture tecniche secondo il piano di costruzione dettagliato. Con il presente regolamento, il Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente propone due opzioni:

Opzione 1: Determinare il prezzo del terreno del lotto o dell'area da valutare se il valore totale, calcolato secondo la tabella dei prezzi dei terreni per l'area soggetta a tasse di utilizzo del terreno e canoni di locazione del terreno, è inferiore a 90 miliardi di VND per le città ad amministrazione centrale, inferiore a 30 miliardi di VND per le province montuose e di alta quota e inferiore a 60 miliardi di VND per le altre province nei casi previsti dai punti b e d della clausola 4, articolo 114, clausola 2, articolo 172 della Legge fondiaria, e nel caso di calcolo dei canoni di locazione del terreno pagati in un'unica soluzione per l'intero periodo di locazione quando lo Stato concede in locazione il terreno senza mettere all'asta i diritti di utilizzo del terreno;

Opzione 2: Determinare il prezzo del terreno del lotto o dell'area da valutare per il calcolo dei canoni di utilizzo del terreno e dei canoni di locazione fondiaria per le famiglie e i singoli individui nei casi previsti dal punto b, comma 4, articolo 114; comma 2, articolo 172 della Legge Fondiaria e nei casi in cui i canoni di locazione fondiaria siano pagati in un'unica soluzione per l'intero periodo di locazione quando lo Stato concede in locazione il terreno senza mettere all'asta i diritti di utilizzo del terreno.

Determinazione del prezzo specifico del terreno ai fini del calcolo dell'indennizzo quando lo Stato espropria terreni nei casi in cui l'indennizzo è previsto secondo le disposizioni della legge fondiaria ma non sussistono le condizioni per l'applicazione del metodo di valutazione del terreno specificato nel comma 1 dell'articolo 5.

Martedì Minh

Fonte: https://www.nguoiduatin.vn/bo-tnmt-de-xuat-4-phuong-phap-dinh-gia-dat-trong-du-thao-moi-a622892.html