Si propone di non includere il metodo del surplus nella valutazione dei terreni.

È necessaria una "valvola di bloccaggio" per controllare l'accuratezza dei risultati della valutazione dei terreni.

La mattina del 15 gennaio, proseguendo il programma della 5ª Sessione Straordinaria, l'Assemblea Nazionale ha tenuto una discussione plenaria su alcuni nuovi contenuti o contenuti su cui vi erano opinioni divergenti nel progetto di Legge sulla Terra (modificata).

Contribuendo al chiarimento di alcuni contenuti del progetto di legge, il deputato dell'Assemblea nazionale Nguyen Hoang Bao Tran (delegazione di Binh Duong) ha espresso grande apprezzamento per il lavoro svolto dalla Commissione di redazione nell'integrare e rivedere contenuti importanti, nonché per la relazione esplicativa della Commissione economica .

Commenti sulla clausola 5, articolo 158 del progetto di legge, che stabilisce che "I metodi di valutazione fondiaria di cui al punto c, relativi al metodo del surplus nella valutazione fondiaria, vengono effettuati sottraendo il totale dei costi stimati di sviluppo del lotto di terreno dal totale dei ricavi stimati di sviluppo".

I delegati hanno suggerito che il comitato di redazione non includa il metodo del surplus nella valutazione dei terreni per i seguenti motivi:

Innanzitutto, esistono molti metodi per la valutazione dei terreni, ma i risultati ottenuti con metodi diversi sono simili per quello specifico appezzamento di terreno.

Tuttavia, i risultati della valutazione fondiaria ottenuti con il metodo del surplus si basano su ipotesi e stime, e la loro affidabilità non è elevata, soprattutto in aree con informazioni fattuali e dati sui ricavi e sui costi limitati e non sempre disponibili come base per la stima.

Inoltre, è probabile che il valore del terreno aumenti nel tempo grazie al suo contesto storico, alle attività commerciali e ad altre operazioni.

Il deputato dell'Assemblea nazionale Nguyen Hoang Bao Tran.

"Tuttavia, stabilire che il valore di un terreno aumenti sempre gradualmente è irragionevole, poiché il valore di un appezzamento può diminuire durante una recessione economica o in presenza di fattori sfavorevoli. Ad esempio, attualmente, con il mercato immobiliare pressoché bloccato, questo metodo non misura accuratamente i fattori di rischio e gli impatti negativi sull'economia", ha affermato la signora Tran.

In secondo luogo, il calcolo di questi fattori ipotizzati è molto complesso, il che si traduce in valutazioni incerte e imprecise, con margini di errore considerevoli.

Secondo i delegati, per lo stesso appezzamento di terreno, la modifica di un solo fattore ipotizzato altera il risultato della valutazione. Questa è la ragione principale delle difficoltà e dei ritardi riscontrati in passato nella determinazione, valutazione e decisione dei prezzi specifici dei terreni, e l'interpretazione varia da persona a persona a seconda delle circostanze e del momento.

Inoltre, secondo i delegati, sebbene il metodo del surplus sia previsto dal Decreto del Governo n. 44 del 2014 e dalla Circolare n. 36 del 2014 del Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente , la sua attuazione ha incontrato numerose difficoltà e ostacoli. La stima dei ricavi totali e dei costi totali di sviluppo di un progetto immobiliare si basa su indagini, sondaggi e sulla raccolta di informazioni sui prezzi di trasferimento, sui canoni di locazione e sui fattori che contribuiscono ai ricavi e ai costi di progetti con caratteristiche simili a quello oggetto di valutazione.

I fattori che determinano ricavi e costi sono ancora definiti in modo vago, privi di standard, norme o criteri specifici, il che rende la definizione dei prezzi un compito arduo.

Inoltre, la descrizione del progetto di investimento è uno dei documenti importanti che costituisce la base per l'utilizzo dei dati applicati nel metodo del surplus di realizzazione del progetto, dell'andamento aziendale e del tasso di capitale investito, poiché questi indicatori svolgono un ruolo decisivo nei risultati della valutazione.

Attualmente, le descrizioni dei progetti di investimento sono molto rudimentali e prive di informazioni, dati o cifre a supporto sufficienti. Nel contesto di una banca dati incompleta sui prezzi e sui terreni, compresi i dati sui prezzi dei terreni stessi, e di un mercato dei diritti di utilizzo del suolo sottosviluppato e poco trasparente, l'eliminazione di un metodo di valutazione fondiaria richiede un'attenta valutazione della sua fattibilità per garantire che non ostacoli il processo di valutazione dei terreni.

"Se è necessario mantenere questo metodo, occorre prevedere una 'valvola di sicurezza' per controllare l'accuratezza e l'adeguatezza dei risultati della valutazione dei terreni", ha suggerito il rappresentante Tran.

Inoltre, nell'attuale processo di compensazione e acquisizione dei terreni, si verificano casi di bonifica di terreni per progetti di dragaggio di torrenti, fossi, canali e corsi d'acqua. Tuttavia, la Legge Fondiaria e i relativi decreti e circolari in materia di compensazione e sgombero dei terreni non regolamentano ancora tale pratica, causando notevoli difficoltà. Ciò è dovuto al dissenso della popolazione, che ha ripetutamente presentato petizioni e persino lunghe denunce contro le decisioni statali in materia di compensazione, ostacolando così lo sgombero dei terreni. Pertanto, il rappresentante propone di riesaminare la questione.

Sbloccare le risorse del territorio

Contribuendo al miglioramento del progetto di legge volto a sbloccare le risorse fondiarie per lo sviluppo complessivo del Paese, la delegata Nguyen Thi Ngoc Xuan (delegazione di Binh Duong) ha riportato le opinioni di numerose imprese della provincia di Binh Duong in merito alle condizioni per la realizzazione di progetti di edilizia residenziale commerciale e agli accordi sul trasferimento dei diritti di utilizzo del terreno, ai sensi del punto b, comma 3, articolo 122 e del punto b, comma 1, articolo 127.

Il vicepresidente dell'Assemblea nazionale, Nguyen Duc Hai, ha presieduto la sessione.

I delegati hanno proposto di aggiungere altre categorie di terreni, purché compatibili con il piano approvato, suggerendo all'Assemblea nazionale di esaminare attentamente e votare separatamente su questa clausola, oppure di affidare al governo l'attuazione di un programma pilota della durata di 5 anni, al termine del quale verrebbe presentata all'Assemblea nazionale una relazione riassuntiva.

Secondo i delegati, la ragione risiede nelle prassi passate, quando lo Stato sollecitava investimenti e sviluppo economico, molti cittadini e imprese disposti a investire accettavano di cedere allo Stato diverse tipologie di terreni, inclusi terreni residenziali, al fine di affittarli per scopi produttivi e commerciali. Ciò creava posti di lavoro e contribuiva in modo significativo allo sviluppo locale.

Ora che lo Stato sta modificando la pianificazione urbanistica e cerca di rinnovare e ammodernare la città, è necessario un meccanismo che dia priorità alla possibilità per i residenti di continuare a investire e sviluppare proprio quei terreni che hanno preservato e utilizzato per la produzione e le attività commerciali per generazioni.

D'altro canto, lo Stato ha motivi sufficienti per accertare con certezza la provenienza del terreno di proprietà dell'impresa. Se il terreno era precedentemente di proprietà dell'impresa stessa (per successione, donazione o trasferimento), allora tale questione deve essere approfondita.

Inoltre, i delegati hanno proposto che la normativa in materia di tassazione e finanza venga modificata e migliorata al più presto, al fine di armonizzare gli interessi derivanti dalla conversione di terreni da altre destinazioni d'uso a terreni residenziali per progetti di edilizia commerciale tra tre gruppi: gli attuali utilizzatori dei terreni, gli investitori e lo Stato. Ciò consentirebbe allo Stato di ridistribuire i benefici in modo proporzionale agli stessi utilizzatori dei terreni e di investire in progetti di sviluppo socio-economico a livello locale .

Fonte: https://www.nguoiduatin.vn/de-nghi-khong-quy-dinh-phuong-phap-thang-du-trong-dinh-gia-dat-a645491.html