È necessario armonizzare gli interessi di tutte le parti.

Gli sviluppatori faticano a sostenere i costi e a pagare gli interessi sui prestiti.

Giornalista (NĐT): Attualmente, mentre milioni di persone a basso e medio reddito desiderano ardentemente possedere una casa, l'offerta di alloggi a prezzi accessibili e di alloggi sociali è quasi esaurita. Quali ritiene siano le ragioni di questa situazione?

Il signor Vo Hong Thang, direttore dei servizi di consulenza e sviluppo progetti del gruppo DKRA, ha affermato: "Il problema dell'insufficiente offerta di alloggi a prezzi accessibili e di alloggi sociali per soddisfare le esigenze delle persone a basso e medio reddito si è verificato e persiste da molti anni".

Sono molti i fattori che contribuiscono a questo fenomeno, ma due in particolare incidono direttamente sull'offerta in questo segmento.

Innanzitutto, i costi di produzione sono aumentati. Sebbene i prezzi degli immobili abbiano mostrato segnali di calo negli ultimi due anni, bisogna riconoscere che il precedente ciclo di sviluppo immobiliare, all'incirca dal 2014 al 2020, ha mantenuto i prezzi degli immobili a livelli elevati.

Ciò comporta costi di investimento e costruzione estremamente elevati per gli sviluppatori di progetti immobiliari. Con l'acquisto di terreni, materie prime, costi della manodopera, ecc., tutti in forte aumento, è molto difficile ridurre il prezzo degli immobili finiti.

Il signor Vo Hong Thang è il direttore dei servizi di consulenza e dello sviluppo progetti del gruppo DKRA.

In secondo luogo, l'iter legale dei progetti immobiliari è spesso lungo e complesso, richiedendo tempi di risoluzione molto prolungati. Già dalla fase di acquisizione della proprietà del terreno, gli sviluppatori devono ottenere le autorizzazioni da vari livelli di governo, per non parlare dell'elaborazione di piani di risarcimento e reinsediamento... il che fa sì che il completamento delle procedure legali di un progetto si protragga per molti anni.

Soprattutto per le imprese specializzate come quelle immobiliari, che spesso fanno ampio ricorso alla leva finanziaria, il ricorso a prestiti tramite obbligazioni e canali bancari è considerevole. Mentre i progetti subiscono ritardi a causa di procedure legali incomplete, le imprese devono comunque sostenere gli ingenti interessi su questi prestiti. Tutti questi costi associati saranno infine inclusi nel prezzo finale del prodotto al momento del completamento.

Pertanto, per le imprese è molto difficile ridurre i prezzi dei prodotti a un livello "accessibile" come desiderato dalla maggior parte delle persone, soprattutto nel contesto attuale in cui i costi sono già molto elevati.

Investitore: Questo illustra come gli sviluppatori immobiliari stiano lottando con il problema dei costi. Potrebbe illustrare alcuni dei costi che attualmente gravano sulle imprese immobiliari e come questi influiscono sulla riduzione dei prezzi delle case?

Il signor Vo Hong Thang ha affermato: " I costi di produzione, come le tasse sull'uso del suolo, i risarcimenti per lo sgombero dei terreni, gli interessi sui prestiti bancari, i costi della manodopera e l'acquisto di materiali da costruzione... sono tutti aumentati notevolmente, anche di diverse volte negli ultimi tempi."

Si prevede che un progetto, dalla fase di pianificazione iniziale al completamento delle procedure legali, richieda in media solo circa 3 anni. Tuttavia, in realtà, le imprese possono impiegare fino a 10 anni o più per la burocrazia necessaria ad avviare ufficialmente la costruzione, con conseguente spreco di risorse.

Per diventare proprietarie di terreni, le imprese devono sostenere una serie di costi relativi a indennizzi e bonifica dei terreni tramite il trasferimento dei diritti di utilizzo del suolo, il pagamento di tasse sull'utilizzo del suolo, l'affitto del terreno e le tasse per la protezione delle risaie da parte dello Stato.

Inoltre, i costi di costruzione, inclusi manodopera e materiali, aumentano costantemente nel tempo. Per i progetti di edifici residenziali, i costi di costruzione rappresentano circa il 50%, circa il 30% per le villette a schiera e il 20% per le ville.

Senza contare l'onere finanziario che le aziende devono affrontare quando devono rimborsare il capitale e gli interessi sui prestiti. Più tempo occorre per completare un progetto, maggiori saranno questi costi finanziari che si accumuleranno. E in definitiva, tutti questi costi vengono presi in considerazione nel prezzo di vendita che i clienti devono pagare quando acquistano una casa.

È impossibile pretendere che le aziende accettino perdite solo per liberarsi delle scorte.

Nel contesto di un mercato immobiliare stagnante come quello degli ultimi due anni, molti costruttori stanno cercando di offrire incentivi interessanti agli acquirenti e di estendere i termini di pagamento per stimolare la domanda.

In realtà, si tratta di una politica che danneggia i profitti degli investitori, ma questi la accettano comunque nel tentativo di creare liquidità. Ora che i costi sono troppo elevati, le imprese possono solo ridurre i prezzi dei prodotti per bilanciare, entro limiti ragionevoli, gli interessi di acquirenti e venditori.

È molto difficile costringere le agenzie immobiliari ad abbassare i prezzi delle case a un livello "accessibile", perché le imprese devono essere redditizie ed è impossibile aspettarsi che accettino perdite solo per vendere il loro patrimonio immobiliare.

In passato, molti costruttori puntavano a profitti di decine di punti percentuali prima di intraprendere qualsiasi progetto. Ora, invece, mirano al pareggio, o addirittura a subire perdite in alcune fasi iniziali. L'obiettivo principale per i costruttori oggi è offrire il prezzo di vendita più basso possibile e incassare i pagamenti il ​​più rapidamente possibile per generare flusso di cassa, che è già l'opzione migliore per i clienti che desiderano acquistare un immobile.

Si prevede un aumento dell'offerta abitativa a seguito di modifiche alle politiche.

Investitore: La realtà è che, anche nel contesto generalmente cupo del mercato immobiliare nel 2023, il segmento degli alloggi a prezzi accessibili ha sempre ricevuto particolare attenzione da parte dei clienti e i progetti in questo segmento hanno mantenuto costantemente volumi di transazioni stabili.

Tuttavia, gli investitori sembrano particolarmente interessati allo sviluppo di villette a schiera di lusso e appartamenti di fascia alta. Come si spiega questo paradosso?

Il signor Vo Hong Thang: Le strozzature legali che si verificano simultaneamente in migliaia di progetti a livello nazionale hanno fatto sì che negli ultimi anni solo un numero molto limitato di progetti sia risultato idoneo al lancio, concentrato unicamente in pochi segmenti specifici.

A causa del numero limitato di progetti e dei loro prezzi accessibili, le vendite saranno sicuramente molto rapide, e il fermento delle transazioni può facilmente indurre a credere erroneamente che solo i progetti a basso costo attraggano l'interesse del pubblico.

Tuttavia, è anche importante riconoscere che per i progetti situati in zone "di tendenza" come Hanoi e Ho Chi Minh City, non esistono quasi appartamenti con un prezzo inferiore a 50 milioni di VND/m2. Questi progetti hanno in genere prezzi che variano dai 70 agli 80 milioni di VND/m2, o addirittura 100 milioni di VND/m2, e sono considerati immobili di lusso.

Considerata la posizione privilegiata di tutti questi progetti, per i costruttori è molto difficile ridurre i prezzi degli immobili. Inoltre, negli ultimi tempi, il numero di progetti di lusso idonei al lancio è stato molto limitato, il che ha comportato anche bassi volumi di transazione in questo segmento.

Pertanto, è impossibile, basandosi solo sul numero di transazioni sul mercato, concludere che il segmento immobiliare di lusso sia meno popolare rispetto ai segmenti dell'edilizia sociale o a prezzi accessibili.

Se i costi si riducessero, il prezzo degli immobili diminuirebbe immediatamente.

Inoltre, per alcuni sviluppatori, molte aziende si sono posizionate fin dall'inizio per costruire villette a schiera e immobili di alto valore, e hanno una strategia a lungo termine per sviluppare questo segmento. Pertanto, anche se vorrebbero sviluppare segmenti di valore inferiore per soddisfare la domanda del mercato, devono comunque accettare di perseguire la loro direzione iniziale.

Inoltre, alcuni progetti, pur avendo richiesto ingenti investimenti di capitale, sono rimasti incompiuti, rendendo difficile per gli investitori spostare facilmente i propri investimenti verso altri segmenti del mercato immobiliare.

Investitore: Quindi, a suo parere, quali soluzioni sono necessarie per affrontare la carenza di alloggi a prezzi accessibili? La legge fondiaria modificata è stata approvata ed entrerà presto in vigore. Come valuta l'impatto di questa modifica sull'offerta nel mercato immobiliare?

Il signor Vo Hong Thang: Sulla base delle principali politiche statali, possiamo prevedere che nei prossimi 3-5 anni l'offerta di alloggi sociali e a prezzi accessibili aumenterà drasticamente, compensando la carenza di alloggi che ha colpito la stragrande maggioranza della popolazione negli ultimi tempi.

Per raggiungere questo obiettivo, il ruolo dello Stato rimane fondamentale, in quanto detiene la responsabilità principale della gestione e dell'orientamento dello sviluppo del mercato attraverso politiche, istituzioni e regolamenti.

La cosa più importante è risolvere tutte le questioni legali relative al progetto, snellendo le procedure amministrative in modo che le imprese possano avviare rapidamente la costruzione. In particolare, le leggi recentemente modificate e integrate avranno certamente un impatto positivo immediato sull'offerta del mercato una volta entrate ufficialmente in vigore.

In secondo luogo, è necessario rivedere i costi di utilizzo del suolo e dovrebbero essere previsti maggiori programmi di sostegno fiscale per le imprese che sviluppano alloggi a prezzi accessibili e alloggi sociali.

In terzo luogo, il Vietnam dovrebbe valutare la possibilità di istituire maggiori fondi per lo sviluppo abitativo destinati a chi acquista la prima casa, analogamente a quanto fa Singapore.

Infine, nel nostro Paese dovremmo creare più fondi fondiari e metterli all'asta in modo che le imprese possano accedere facilmente ai terreni.

Dal punto di vista commerciale, la relazione fondamentale rimane quella tra domanda e offerta. Se i costi dei fattori produttivi aumentano, i prezzi di vendita saliranno e, viceversa, se i costi si riducono, il prezzo degli immobili diminuirà immediatamente. Per controllare questi costi, lo Stato continua a svolgere un ruolo cruciale nel determinare le tendenze al rialzo e al ribasso del mercato immobiliare .

Fonte: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html