Allarme per la dilagante suddivisione e lottizzazione dei terreni rurali.

Negli ultimi anni, in molte località della provincia di Nghe An, si è diffusa la pratica di acquisire terreni agricoli e residenziali per poi suddividerli e venderli. Questa attività non solo sconvolge il mercato immobiliare, ma compromette anche la pianificazione, con conseguenze a lungo termine per la gestione del territorio e lo sviluppo delle infrastrutture.

Video: Van Truong

La suddivisione dei terreni e la frazionazione delle particelle catastali sono fenomeni dilaganti.

Le osservazioni condotte nell'ex distretto di Nghia Dan mostrano che la suddivisione e la lottizzazione dei terreni sono dilaganti. Sui social media è facile trovare annunci di "lotti di terreno a basso costo", "investimenti ad alto profitto" e "documentazione legale completa", che attirano l'attenzione di molte persone e investitori.

Nel comune di Nghia Tho, molti grandi appezzamenti di terreno appartenenti ai residenti sono stati rapidamente acquisiti e poi suddivisi in decine di lotti più piccoli per la vendita. Nella frazione di Thanh Hoa, i giornalisti hanno osservato un appezzamento di terreno di oltre 10.000 m² che era stato spianato e diviso in 22 lotti, ciascuno di 7-8 metri di larghezza e circa 25 metri di profondità.

È interessante notare che l'intera area lottizzata è accessibile tramite un'unica strada asfaltata senza uscita, priva di sistema fognario, canali o infrastrutture integrate. Ciononostante, i lotti vengono ancora offerti in vendita a un prezzo medio di circa 220 milioni di VND ciascuno.

Decine di lotti di terreno suddivisi sono in attesa di vendita nella frazione di Thanh Hoa, comune di Nghia Tho. Foto: Van Truong

Secondo le nostre indagini, il terreno era inizialmente di proprietà di diverse famiglie locali, per poi essere rivenduto a degli investitori. Dopo aver completato le procedure di frazionamento, gli investitori hanno proceduto a livellare il terreno, costruire strade interne in cemento e infine metterlo in vendita.

Il signor Nguyen Van T. (residente nel quartiere di Thai Hoa) ha affermato che, sebbene il prezzo dei terreni edificabili in queste zone sia relativamente "basso" rispetto al mercato generale, rimane titubante. "Il terreno è pianeggiante ed economico, ma le strade sono senza uscita e le infrastrutture sono carenti e non coordinate. Se lo si acquista a scopo di investimento, sarà molto difficile rivenderlo in seguito", ha spiegato il signor T.

In realtà, molte persone nell'ex distretto di Nghia Dan che hanno acquistato terreni durante la "febbre fondiaria" si trovano ora ad affrontare il problema del capitale immobilizzato. Molti appezzamenti di terreno, dopo essere stati suddivisi, vengono lasciati abbandonati, invasi dalle erbacce, senza costruzioni né abitazioni. Chi ha acquistato in seguito e vuole rivendere per "liberarsi dei propri beni" deve accettare delle perdite, abbassando i prezzi al di sotto del costo di acquisto, ma fatica comunque a trovare acquirenti con reali necessità.

Parlando con i giornalisti, la signora Nguyen Thi Nga, responsabile del dipartimento economico del comune di Nghia Tho, ha affermato che attualmente ci sono diverse aree nel comune in cui sono in corso lottizzazioni e vendite di lotti di terreno. Tra queste, ci sono almeno due grandi lottizzazioni, con 20 o più lotti di terreno, situate nelle frazioni di Thanh Hoa e Dong Hoi.

Terreno suddiviso in lotti senza infrastrutture elettriche o idriche. Foto: Van Truong

Secondo la signora Nga, dividere un terreno in 2-3 lotti per i figli di una famiglia è ragionevole e risponde a esigenze pratiche. Tuttavia, di recente, alcuni investitori hanno approfittato di lacune nei regolamenti per "distorcere" il processo, dividendo un grande appezzamento di terreno in decine, o addirittura fino a 40-50 lotti in alcuni casi, per scopi commerciali.

"La diffusa pratica di suddividere i lotti di terreno avrà, a lungo termine, numerose conseguenze negative per la pianificazione urbana. La densa formazione di singoli lotti crea nuove aree residenziali concentrate che superano le dimensioni previste dal piano iniziale, esercitando una pressione significativa sulle infrastrutture tecniche e sociali", ha sottolineato la signora Nga.

Secondo i leader della comune di Nghia Tho, la gestione del territorio nella zona sta incontrando numerose difficoltà perché le normative vigenti non prevedono il parere del governo locale in merito all'approvazione delle richieste di suddivisione dei terreni. Il rilascio dei certificati di diritto d'uso del suolo è di competenza dell'Ufficio del Catasto, senza che il governo locale ne venga pienamente informato, il che porta a una situazione in cui "la comune è all'oscuro e incapace di gestire il territorio fin dall'inizio".

Nel comune di Nghia Lam, il signor Nguyen Hung Cuong, presidente del Comitato popolare, ha affermato che prima della fusione amministrativa, diverse aree avevano già subito la suddivisione e la lottizzazione dei terreni. Attualmente, il comune possiede ancora una notevole quantità di terreni residenziali, pertanto il rischio che gli investitori continuino ad acquistare e suddividere i terreni è molto elevato.

La pratica diffusa di suddividere i terreni non si limita ai comuni di Nghia Tho e Nghia Lam, ma è presente anche in molte altre località della provincia di Nghe An .

Secondo gli esperti di gestione del territorio, la suddivisione incontrollata dei lotti di terreno non solo compromette la pianificazione dell'uso del suolo, ma causa anche una serie di conseguenze a lungo termine. La maggior parte dei lotti suddivisi è priva di infrastrutture adeguate, come sistemi di drenaggio, elettricità, protezione antincendio e trattamento dei rifiuti.

Molte strade interne sono costruite solo temporaneamente con cemento sottile, prive di sistemi di drenaggio e di un adeguato controllo di qualità. Quando le persone si trasferiscono in queste zone, il rischio di allagamenti e di degrado delle infrastrutture è molto elevato.

Schema di un appezzamento di terreno rurale prima e dopo la suddivisione.

È necessaria una gestione più rigorosa.

Vista questa situazione, le autorità locali e gli enti competenti concordano sulla necessità di una soluzione globale per controllare la pratica dilagante della suddivisione dei terreni e della vendita dei lotti.

Secondo la signora Nguyen Thi Nga, responsabile del Dipartimento Economico del Comune di Nghia Tho, le autorità locali devono essere coinvolte fin dall'inizio nel processo di revisione e valutazione delle condizioni di lottizzazione dei terreni, poiché sono loro ad avere la conoscenza più precisa dello stato attuale del territorio, delle infrastrutture e della pianificazione residenziale della zona. "La lottizzazione e la vendita dei terreni non possono basarsi esclusivamente su documenti legali; devono essere corrette anche in termini di utilizzo del suolo. Devono essere terreni residenziali con infrastrutture complete come elettricità, acqua e trasporti, garantendo la connettività e soddisfacendo le esigenze abitative a lungo termine dei residenti, evitando la formazione di aree residenziali prive dei servizi essenziali."

Alcune aree della provincia di Nghe An vengono spianate dagli investitori per la lottizzazione. Foto: P. V.

Condividendo la stessa opinione, il signor Nguyen Hung Cuong, presidente del Comitato popolare del comune di Nghia Lam, ritiene che senza una rigorosa gestione da parte del governo locale, le attività di lottizzazione e suddivisione dei terreni possano facilmente compromettere la pianificazione approvata, con conseguenze a lungo termine per lo sviluppo delle aree residenziali e delle infrastrutture. Il governo a livello comunale deve avere un ruolo chiaro nella supervisione e nel fornire indicazioni sulle richieste di lottizzazione, soprattutto per i lotti di grandi dimensioni, al fine di prevenire tempestivamente lo sfruttamento di lacune legislative per la creazione spontanea di aree residenziali, con conseguenti ripercussioni sulla gestione e sugli investimenti infrastrutturali futuri.

Secondo il signor Thai Duy Hung, capo del Dipartimento di gestione del territorio del Dipartimento dell'agricoltura e dell'ambiente di Nghe An, la suddivisione dei terreni deve soddisfare pienamente le condizioni previste dalla legge, inclusa la Decisione n. 82/2025/QD-UBND del Comitato popolare provinciale di Nghe An, emessa il 5 gennaio 2025.

L'articolo 9 della Decisione n. 82 stabilisce chiaramente le condizioni per la suddivisione e l'accorpamento dei terreni per ogni tipologia di terreno nella provincia, richiedendo che il lotto di terreno suddiviso abbia accesso a una strada pubblica con una larghezza minima di 4 metri; e che soddisfi anche altre condizioni.

Per i lotti di terreno residenziale assegnati dallo Stato e per i quali è stato rilasciato un certificato di diritto d'uso del suolo secondo piani edilizi dettagliati approvati dalle autorità competenti, la suddivisione o l'accorpamento dei lotti è consentito solo dopo che l'autorità competente abbia approvato o accettato la modifica del piano in conformità alla legge in materia di pianificazione ed edilizia, e deve essere conforme alle normative vigenti.

Nella provincia di Nghe An, macchinari per il livellamento del terreno vengono utilizzati per suddividere i terreni in lotti. Foto: P. V.

È urgente inasprire le normative sulla suddivisione dei terreni per ripristinare l'ordine nella gestione del territorio, prevenire la frammentazione e la vendita indiscriminata dei terreni e garantire uno sviluppo urbano e rurale conforme ai piani approvati, sostenibile e a lungo termine. Gli enti competenti devono intensificare i controlli e sanzionare severamente le violazioni, esaminando attentamente ogni richiesta di suddivisione per accertarne la conformità con la pianificazione e le infrastrutture approvate.

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Fonte: https://baonghean.vn/canh-bao-tinh-trang-o-at-phan-lo-tach-thua-dat-nong-thon-10316850.html