Il mercato immobiliare beneficia della "terra d'oro" di Thu Thiem.

Ho Chi Minh City sta accelerando i piani per la messa all'asta di quasi 3.800 appartamenti destinati al reinsediamento e 7 lotti di terreno di pregio nella nuova area urbana di Thu Thiem, nella speranza di dare nuovo impulso al mercato immobiliare e aumentare le entrate per il bilancio.

Bonifica dell'area di reinsediamento

L'area urbana di Thu Thiem, che vanta una posizione privilegiata e si estende su 930 ettari (di cui 770 ettari per la nuova area urbana e 160 ettari per il reinsediamento), è da tempo considerata una "miniera d'oro" di Ho Chi Minh City. Tuttavia, per molti anni, una grande quantità di beni pubblici in quest'area è rimasta sottoutilizzata; tra questi, l'area di reinsediamento con migliaia di appartamenti vuoti e lotti di terreno che sono stati messi all'asta ma mai sviluppati con successo.

L'area di reinsediamento nel quartiere di An Khanh, con 3.790 appartamenti destinati al reinsediamento nei lotti da R1 a R5, sarà messa all'asta questo maggio.

Secondo il piano, a maggio Ho Chi Minh City terrà la sua quinta asta di 3.790 appartamenti destinati al reinsediamento. Una novità di quest'asta è la suddivisione degli immobili in due gruppi, al fine di aumentarne l'attrattiva e ampliare il bacino di partecipanti.

Nello specifico, il Gruppo 1 comprende i lotti R1, R2 e R3 con circa 2.220 appartamenti; il Gruppo 2 comprende i lotti R4 e R5 con circa 1.570 appartamenti. Si prevede che questa scala ridotta alleggerirà la pressione finanziaria iniziale sugli investitori, attirando così un maggior numero di imprese a partecipare.

Secondo gli esperti, la natura di quest'asta non si limita alla vendita di appartamenti già costruiti, ma consiste essenzialmente nel trasferimento del diritto di riqualificare un raro lotto di terreno nel cuore di Thu Thiem. Ciò apre significative opportunità per gli investitori di ristrutturare, o persino demolire, le strutture esistenti per realizzare nuovi progetti.

Il signor Le Hoang Chau, presidente dell'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City, ha dichiarato: "La pianificazione in quest'area ha subito modifiche significative, tra cui un aumento di 90 volte del coefficiente di utilizzo del suolo e adeguamenti all'altezza degli edifici, che può raggiungere circa 40-45 piani. Si prevede che questi cambiamenti creeranno condizioni più favorevoli per gli investitori che parteciperanno all'asta. Di conseguenza, gli aggiudicatari potranno valutare la possibilità di demolire tutte le strutture abitative temporanee esistenti per realizzare nuovi progetti in conformità con il piano approvato."

Alcuni esperti suggeriscono di considerare un indice di edificabilità massimo di circa 15 volte, equivalente a quello di molti progetti di grattacieli già esistenti nella zona. Un aumento dell'indice di edificabilità incrementerebbe la superficie totale edificata, accrescendo così il valore e l'attrattiva del progetto.

Attualmente, i prezzi degli immobili a Thu Thiem sono già elevati, oscillando tra i 200 e i 300 milioni di VND/m², e persino superiori in alcune zone. Ampliare gli indicatori di pianificazione è considerato un fattore chiave per garantire la fattibilità finanziaria.

Inasprire le condizioni d'asta per evitare il ripetersi di scenari passati.

Oltre all'area di reinsediamento nel quartiere di An Khanh, è stato riavviato anche il piano per la messa all'asta di 7 lotti di terreno "di pregio" a Thu Thiem. Di conseguenza, nel 2026, Ho Chi Minh City prevede di mettere all'asta i diritti di utilizzo del suolo per 7 lotti di terreno nella nuova area urbana di Thu Thiem.

L'elenco comprende i lotti 3-8, 3-9, 3-12 (Zona Funzionale 3); i lotti 7-1, 7-17 (Zona Funzionale 7); i lotti 1-12 (Zona Funzionale 1) e i lotti 4-21 (Zona Funzionale 4). Si tratta di appezzamenti di terreno con infrastrutture tecniche complete e lavori di esproprio e bonifica sostanzialmente terminati, pronti per essere immessi sul mercato.

Per incrementare il bilancio comunale, i terreni nella nuova area urbana di Thu Thiem saranno messi all'asta.

La prossima asta non solo genererà entrate per il bilancio, ma potrebbe anche stabilire un nuovo prezzo di riferimento per l'intera regione. In un mercato che necessita di una svolta decisiva per riprendersi, la messa all'asta di ampi appezzamenti di terreno dovrebbe contribuire a sbloccare risorse.

Tuttavia, le lezioni apprese dalle aste del 2021, dove la cancellazione dei depositi ha sconvolto il mercato, restano rilevanti. Pertanto, ci si aspetta che questa asta adotti un approccio più rigoroso e sostanziale, concentrandosi sulla creazione di valore sostenibile.

Secondo gli esperti, il fattore chiave è garantire la trasparenza del processo d'asta e stabilire un meccanismo di determinazione dei prezzi che rispecchi fedelmente le condizioni di mercato. La creazione di gruppi di lavoro composti da esperti di valutazione indipendenti è considerata una soluzione necessaria per stabilire prezzi ragionevoli.

I criteri di valutazione dovrebbero basarsi su molteplici fattori, come la portata del progetto, la tipologia di sviluppo, l'ubicazione e il tasso di assorbimento del mercato. Inoltre, il valore del marchio che gli investitori ottengono dal possesso di immobili di pregio è un fattore cruciale. Uno degli aspetti salienti di quest'asta è l'inasprimento delle condizioni di partecipazione, volto a limitare la speculazione e la perdita della caparra.

Gli esperti suggeriscono che l'intero "ciclo di vita" del progetto, successivo all'asta, debba essere monitorato, concentrandosi sulla capacità finanziaria e sulle competenze di implementazione dell'investitore. La valutazione dovrebbe includere la struttura finanziaria, il rapporto di indebitamento e l'esperienza maturata nella realizzazione di progetti simili in passato.

Inoltre, è necessario uno stretto coordinamento tra gli enti regolatori, quali quelli fiscali, finanziari e bancari, per monitorare il processo di attuazione del progetto. Questo è considerato un importante "ostacolo tecnico" per garantire la serietà e l'efficacia del processo d'asta.

Gli esperti del settore immobiliare ritengono che, se l'asta dei terreni verrà condotta correttamente, darà un forte impulso al mercato; al contrario, se la gestione sarà negligente, si rischierà la formazione di "bolle speculative".

Nei primi tre mesi del 2026, le entrate derivanti dalle tasse sull'utilizzo del suolo a Ho Chi Minh City hanno raggiunto quasi 8.900 miliardi di VND, a dimostrazione del ruolo sempre più importante delle risorse fondiarie nella struttura del bilancio.

Secondo l'Istituto di Economia delle Risorse e dell'Ambiente di Ho Chi Minh City, lo sfruttamento efficiente dei terreni pubblici, soprattutto nell'area urbana di Thu Thiem, dovrebbe essere una priorità per combattere gli sprechi e ottimizzare le risorse. Alcuni altri appezzamenti di terreno vengono messi all'asta per la conversione d'uso o acquistati da investitori nell'ambito del modello Build-Transfer (BT). Queste sono considerate soluzioni importanti per la riallocazione delle risorse territoriali.

Tuttavia, gli esperti economici sottolineano anche che il fattore chiave che determina l'attrattiva dei terreni messi all'asta è il rapporto di utilizzo del suolo e l'altezza degli edifici dopo l'aggiudicazione. In passato, i progetti di reinsediamento spesso faticavano ad attrarre investitori a causa della limitata domanda di mercato. Ora che sono stati convertiti in alloggi commerciali, il potenziale è più evidente, ma specifici indicatori di pianificazione come il rapporto di utilizzo del suolo e l'altezza degli edifici devono ancora essere chiariti. "Le imprese puntano sempre al profitto, quindi se la funzionalità viene massimizzata secondo il piano, gli investitori saranno più fiduciosi nel partecipare", ha sottolineato un esperto economico.

Se l'asta avrà successo e includerà un meccanismo che consenta il massimo utilizzo dello spazio e del tempo, il valore degli immobili a Thu Thiem aumenterà vertiginosamente; allo stesso tempo, porterà decine di migliaia di miliardi di VND di entrate al bilancio comunale.

"Quando si investe simultaneamente nelle infrastrutture tecniche, nella rete di trasporti, in particolare nelle linee della metropolitana, quest'area ha un grande potenziale per diventare una zona immobiliare leader nella regione", ha commentato un rappresentante dell'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City.

Fonte: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-tu-dat-vang-thu-thiem-20260430150608093.htm