La battaglia per la proprietà degli edifici residenziali

Decine di residenti dell'edificio CT3 nel quartiere urbano di Co Nhue (Bac Tu Liem, Hanoi ) hanno passato tutta la notte a sorvegliare il seminterrato e i servizi che avevano appena riacquisito dal costruttore.

Dopo 9 anni di attività del complesso residenziale CT3, sono sorte controversie in merito all'area, alle infrastrutture e ai servizi di proprietà comune e privata dei residenti e del costruttore, il Gruppo Nam Cuong. 540 proprietari di appartamenti, in rappresentanza di oltre 2.000 residenti, hanno eletto un Consiglio di Amministrazione (un'organizzazione che rappresenta i proprietari di appartamenti) tramite un'assemblea dei residenti. Il Consiglio di Amministrazione ha quindi firmato un contratto con la Nam Cuong Management and Services Co., Ltd. (NCP), una società controllata dal Gruppo Nam Cuong, per la gestione e l'amministrazione dei quattro edifici.

La signora Nguyen Thi Thanh Nga, attuale presidente del consiglio di amministrazione, ha dichiarato che alla fine del 2022 i residenti hanno scoperto delle irregolarità nelle entrate e nelle uscite del servizio di parcheggio. L'amministrazione dell'edificio registrava 166 auto parcheggiate mensilmente, ma secondo i residenti, "ci sono oltre 300 auto con abbonamenti mensili parcheggiate nei due piani interrati B1 e B2 dell'edificio". Il costruttore non ha pagato le spese di manutenzione del seminterrato, mentre tutto, dalla sostituzione delle lampadine alla gestione, al funzionamento e alla manutenzione dei due piani interrati, è stato finanziato con i soldi dei residenti.

Il consiglio di amministrazione e i residenti hanno quindi concordato di rescindere il contratto di gestione dell'edificio con NCP e, contemporaneamente, hanno richiesto al costruttore di fornire documenti legali che attestassero la proprietà del seminterrato B2. La data di consegna era fissata al 31 maggio. Nonostante l'accordo di rescissione del contratto di gestione, NCP si è rifiutata di firmare i documenti per la consegna delle attrezzature, ha distrutto tutti i dati delle tessere di parcheggio dei residenti e ha occupato il seminterrato B2 e l'ufficio di gestione al primo piano dell'edificio A.

I rappresentanti di NCP sostengono che il seminterrato B2 e gli uffici al primo piano dell'edificio A siano di proprietà privata del costruttore, Nam Cuong Group. La base giuridica di tale affermazione è un documento firmato nel 2015 con l'ex presidente del consiglio di amministrazione dell'edificio CT3, che conferma la proprietà privata del seminterrato. Tuttavia, i rappresentanti dei residenti affermano che, secondo i contratti di acquisto degli appartamenti, il seminterrato è di proprietà comune.

La disputa è degenerata quando un gruppo di sconosciuti, assoldati da NCP, si è presentato all'edificio A. I residenti hanno immediatamente avvisato il gruppo, chiedendo il sostegno di tutti per il nuovo consiglio di amministrazione. Solo con l'arrivo della polizia locale e di numerosi residenti il ​​gruppo si è allontanato.

Nella notte del 31 maggio, decine di residenti sono rimasti svegli, facendo la guardia insieme per timore che gli uffici al piano interrato e al primo piano venissero occupati. "Proteggeremo i nostri diritti di proprietà sui due piani interrati e presenteremo una petizione alle autorità per chiarire le violazioni commesse dall'unità operativa NCP", ha dichiarato la signora Nga.

Situato a 3 km dal CT3, nell'area urbana di Co Nhue, il condominio Dreamland Bonanza al numero 23 di Duy Tan Street (distretto di Nam Tu Liem, Hanoi) è anch'esso al centro di una controversia tra il costruttore e i residenti in merito alla delimitazione delle aree e dei servizi comuni e privati.

Secondo la legge sull'edilizia abitativa, la proprietà privata in un condominio comprende la singola unità abitativa e le attrezzature installate all'interno dell'appartamento. La proprietà comune è costituita dalla restante area al di fuori della proprietà privata, comprendente diverse strutture e servizi come centri comuni, attrezzature e infrastrutture tecniche condivise. Pertanto, le sale telecamere e i locali di gestione/operativi appartengono alla proprietà comune dei proprietari degli appartamenti.

Tuttavia, presso il complesso residenziale Dreamland Bonanza, con 378 appartamenti e oltre 1.300 residenti, la società costruttrice, Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company, sostiene che la sala telecamere e la sala di gestione operativa siano di sua proprietà. La società ha incaricato la sua controllata, MSC Vietnam, di gestire la proprietà. I ​​residenti non sono d'accordo e hanno quindi assunto USEM Vietnam come società di gestione operativa.

Il signor Ngo Ngoc Linh, un residente del complesso, ha raccontato che mentre lavorava in ufficio, ha ricevuto un messaggio nella chat di gruppo dei residenti di Dreamland Bonanza che diceva: "Hanno ripreso il controllo della sala telecamere". Centinaia di persone in questo condominio hanno approfittato dei due giorni del fine settimana per riunirsi nella hall, lottando per riprendere il controllo della gestione dell'edificio dal consiglio di amministrazione del costruttore. "Ma appena un giorno dopo che i residenti si sono messi al lavoro, le posizioni operative dell'edificio, inclusa la sala telecamere, sono state riprese dal costruttore", ha affermato il signor Linh.

I residenti di Dreamland Bonanza si sono riuniti nella hall dell'edificio per chiedere una soluzione alla controversia relativa alla gestione e all'operatività della struttura. Foto: fornita dal consiglio di amministrazione.

Oltre alla controversia già menzionata, questo condominio è anche al centro di un conflitto relativo all'assegnazione dei posti auto nel seminterrato. Secondo il regolamento, i posti auto per moto e biciclette nel seminterrato sono di proprietà comune dei proprietari degli appartamenti, mentre i posti auto per le automobili sono gestiti dal costruttore, il quale non può includerli nel prezzo di vendita, nel prezzo di locazione con opzione di acquisto o nei costi di costruzione. L'assegnazione dei posti auto deve dare priorità ai proprietari degli appartamenti, prima di assegnare i posti auto al pubblico.

La società per azioni Vinaland Real Estate Investment afferma che l'intera area dei tre livelli interrati, comprese le aree di parcheggio per moto, biciclette e tricicli, è di proprietà privata in quanto non inclusa nel prezzo di vendita. Tuttavia, il consiglio di amministrazione, in rappresentanza dei residenti, ha dichiarato che "l'investitore non ha fornito alcun documento che ne attesti la proprietà, come ad esempio il saldo dei costi di costruzione del parcheggio o un certificato di proprietà".

Una disputa insanabile ha portato alla creazione di due consigli di amministrazione paralleli per il condominio Dreamland Bonanza, che si occupano delle aree comuni e private, di proprietà sia del costruttore che dei residenti. L'edificio dispone di due reception, due guardie di sicurezza in uniforme bianca e blu nel seminterrato, una sala telecamere e molte altre aree. I residenti pagano una quota mensile per il parcheggio all'amministrazione del costruttore e una quota per i servizi alla società che gestisce l'edificio.

Il consiglio di amministrazione del condominio Dreamland Bonanza ha recentemente inviato un documento al Comitato Popolare del distretto di Nam Tu Liem, chiedendo che il distretto imponga all'investitore la consegna delle infrastrutture tecniche, delle attrezzature, della sala telecamere, della sala di gestione operativa, ecc., in quanto considerate "proprietà comuni del condominio secondo la legge".

Il 19 aprile, i residenti del complesso residenziale TNR Gold Season hanno esposto degli striscioni per protestare contro l'aumento delle tariffe di parcheggio. Foto: CTV

Le controversie sulla proprietà degli appartamenti sono comuni in tutto il paese. Secondo le statistiche dell'Associazione Immobiliare del Vietnam del 2022, Hanoi contava 129 edifici e complessi su 845 con controversie e cause legali, mentre Ho Chi Minh City ne contava 105 su 935. Ad Hanoi, oltre ai casi menzionati, si sono verificate controversie anche presso il complesso Viet Duc; The Legacy, TNR Gold Season 47 Nguyen Tuan (distretto di Thanh Xuan); Housinco Premium (Thanh Tri); Phu Thinh Green Park (Ha Dong); Kosmo Tay Ho, ecc.

Il signor Nguyen Manh Khoi, vicedirettore del Dipartimento per la gestione del mercato immobiliare e degli alloggi ( Ministero delle Costruzioni ), ha affermato che una delle controversie più comuni negli edifici residenziali riguarda la divisione tra proprietà comuni e private, nonché i ritardi nel versamento dei fondi per la manutenzione delle aree comuni tra l'investitore e i residenti. "In alcuni edifici residenziali, l'investitore e il consiglio di amministrazione, che rappresenta i residenti, non riescono a trovare un accordo sulla divisione tra aree comuni e private, e sulle aree che l'investitore conserva e non vende o non ha ancora venduto o affittato. Ciò comporta ritardi nella liquidazione dei conti e nel versamento dei fondi per la manutenzione che possono arrivare a 1-3 anni", ha dichiarato il signor Khoi.

L'ispettore capo del Ministero delle Costruzioni, Nguyen Ngoc Tuan, ha segnalato violazioni in molti condomini dovute al fatto che i costruttori si sono appropriati abusivamente e hanno utilizzato le aree comuni per scopi privati.

Nel periodo 2021-2022, l'Ispettorato del Ministero delle Costruzioni ha ispezionato 37 costruttori e 36 consigli di amministrazione di 43 condomini in 16 località, imponendo sanzioni amministrative per un totale di oltre 14 miliardi di VND a 20 costruttori. L'Ispettorato ha richiesto ai costruttori di raggiungere un accordo con i consigli di amministrazione in merito alle aree comuni e alle dotazioni del condominio; di consegnare tutta la documentazione relativa al condominio ai consigli di amministrazione; e ha obbligato 5 costruttori a restituire ai residenti oltre 2.000 m2 di terreno occupato abusivamente.

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