Le aste di terreni si stanno surriscaldando di nuovo.

Di recente, il mercato immobiliare nei distretti periferici di Hanoi è diventato più dinamico che mai, con aste di terreni che registrano il tutto esaurito in modo costante. I prezzi di aggiudicazione di ogni asta successiva superano continuamente i record dell'asta precedente.

2-3 volte superiore rispetto all'area circostante

Nello specifico, il 28 luglio, il Centro per lo Sviluppo Territoriale del distretto di Dan Phuong ha tenuto con successo un'asta di 85 lotti di terreno, tra cui un lotto che ha raggiunto un'offerta vincente di 100 milioni di VND/m2, il doppio del prezzo di partenza. Il 10 agosto, l'asta di 68 lotti di terreno nel distretto di Thanh Oai ha registrato ben 7.000 candidature, con un lotto aggiudicato a un prezzo superiore a 100 milioni di VND/m2, sorprendendo molti.

Di recente, un'asta da record si è svolta nella comune di Tien Yen, distretto di Hoai Duc, ed è durata quasi 19 ore, dal 19 agosto alle 4:30 del mattino del 20 agosto. Secondo gli organizzatori, l'asta di 19 lotti di terreno nella zona di Long Khuc, nella comune di Tien Yen, ha attirato 517 partecipanti, con 1.100 domande presentate. L'asta è stata tesa, snervante ed estenuante sia per gli organizzatori che per gli offerenti. Molti se ne sono andati prima della fine perché diversi lotti sono stati aggiudicati a prezzi eccessivamente alti, spinti da un disperato tentativo di acquisire il terreno a tutti i costi.

Mentre gli investitori facevano le loro offerte, al di fuori dell'area d'asta, erano presenti numerose agenzie immobiliari che trasmettevano in diretta video sui social media per documentare l'atmosfera intorno all'area dell'asta, al fine di gonfiare i prezzi e speculare per ottenere profitti.

Di conseguenza, il lotto LK03-12 (un lotto d'angolo con tre facciate su strada) con una superficie di oltre 113 m2 è stato aggiudicato a 133,3 milioni di VND/m2, oltre 18 volte il prezzo di partenza (7,3 milioni di VND/m2). I lotti rimanenti hanno registrato offerte vincenti comprese tra 97,3 e 127,3 milioni di VND/m2, con l'offerta vincente più bassa pari a 91,3 milioni di VND/m2.

Alcuni agenti immobiliari presenti hanno commentato che il prezzo di aggiudicazione era significativamente superiore al prezzo di mercato attuale nella zona. Si tratta inoltre di un prezzo record per un quartiere periferico di Hanoi.

Proseguendo con le osservazioni la mattina del 20 agosto, dopo la conclusione dell'asta, molti agenti immobiliari erano ancora operativi presso il sito dell'asta nel villaggio di Long Khuc. Alcuni agenti hanno affermato che i lotti di terreno aggiudicati all'asta venivano rivenduti con un ricarico di 300-500 milioni di VND, a seconda della superficie e della posizione. "L'offerta vincente per il lotto LK03-12 (lotto d'angolo con 3 facciate su strada), di oltre 113 m2, è stata di 133,3 milioni di VND/m2, e l'acquirente lo sta ora rivendendo a 300 milioni di VND. I due lotti con le offerte vincenti più basse, pari a 91,3 milioni di VND/m2, vengono rivenduti a 600 milioni di VND ciascuno", ha dichiarato un agente.

Il signor Dinh Minh Tuan, direttore della regione meridionale di Batdongsan.com.vn, ha commentato che gli elevati prezzi delle aste fondiarie renderanno più onerosi i costi di bonifica per i nuovi progetti. Allo stesso tempo, è probabile che i proprietari terrieri della zona circostante aumentino di conseguenza i prezzi di vendita dei propri terreni. L'improvviso aumento dei prezzi dei terreni potrebbe anche innescare una tendenza alla speculazione fondiaria, con molte persone che si affrettano ad acquistare terreni nella speranza di trarre profitto dal continuo aumento dei prezzi. Tuttavia, ciò potrebbe portare a una situazione in cui il denaro rimane immobilizzato nei terreni anziché circolare in altre attività economiche .

Secondo il signor Tuan, lo strumento di analisi storica dei prezzi di Batdongsan.com.vn mostra che le offerte vincenti per 19 lotti di terreno nelle aree LK03 e LK03 del comune di Tien Yen, distretto di Hoai Duc, erano 2-3 volte superiori al prezzo di mercato corrente.

L'area con 19 lotti di terreno recentemente messi all'asta nella zona di Long Khuc, comune di Tien Yen, distretto di Hoai Duc, Hanoi. Foto: HUU HUNG

C'è qualcosa di insolito?

Secondo il signor Nguyen Van Dinh, presidente dell'Associazione vietnamita degli agenti immobiliari (VARS), dalla fine dello scorso anno molti segmenti del mercato immobiliare di Hanoi hanno registrato continui e forti aumenti di prezzo, soprattutto per quanto riguarda gli appartamenti, i cui prezzi sono rimasti elevati (raggiungendo quasi 60 milioni di VND/m2 e mostrando segni di stagnazione), causando una significativa riduzione dei margini di profitto degli investimenti. Anche per le abitazioni a bassa densità in alcuni complessi residenziali e aree urbane, i prezzi si attestano su diverse centinaia di milioni di VND/m2. Pertanto, molti investitori stanno cercando di orientarsi verso terreni edificabili nelle aree suburbane, con i terreni all'asta che stanno attirando sempre più attenzione.

Secondo il signor Dinh, con le nuove leggi immobiliari, in vigore dal 1° agosto, che inaspriscono le normative sulla suddivisione e la vendita dei terreni, la domanda di terreni nelle zone periferiche è diventata ancora più vivace. In particolare, la notizia che alcuni distretti di Hanoi si stanno preparando a diventare aree urbane entro il 2025 ha influenzato la psicologia sia dei residenti che degli investitori, portando migliaia di persone a partecipare alle aste di terreni, mentre molte aste di fine 2023 sono state deludenti e alcune hanno addirittura dovuto essere rinviate per insufficiente partecipazione.

Parlando alla stampa, il professor Dang Hung Vo, ex viceministro delle Risorse Naturali e dell'Ambiente, ha affermato che i prezzi di aggiudicazione dei terreni nelle zone periferiche di Hanoi, situate a 30-40 km dal centro città, che superano i 100 milioni di VND/m², sono anomali. I prezzi dei terreni in queste aree vengono gonfiati artificialmente a livelli inaccessibili per la maggior parte delle persone.

L'avvocato Nguyen Van Hai (Ordine degli avvocati di Hanoi) sostiene che le aste fondiarie dovrebbero portare benefici immediati ai bilanci locali, ma se non gestite con rigore, potrebbero avere numerose conseguenze negative. La lezione appresa negli anni passati è che gonfiare artificialmente i prezzi dei terreni non solo destabilizza il mercato, ma crea anche opportunità per gli speculatori di spingere i prezzi ancora più in alto a scopo di lucro, con il rischio di una bolla immobiliare insostenibile.

Il dottor Tran Xuan Luong, vicedirettore dell'Istituto vietnamita per la ricerca e la valutazione del mercato immobiliare, ha osservato che i terreni messi all'asta nei distretti periferici di Hanoi, come Thanh Oai e Hoai Duc, hanno raggiunto prezzi di gran lunga superiori al valore di mercato, in parte a causa di manipolazioni e gonfiamento dei prezzi da parte di gruppi speculativi. Ha analizzato le recenti aste, notando la partecipazione e le offerte elevate da parte di investitori provenienti dalle province di Hai Duong, Bac Ninh e Bac Giang. Questo è un fattore che farà aumentare i prezzi dei terreni e degli immobili nel prossimo periodo, rendendo difficile l'accesso al mercato per coloro che ne hanno effettivamente bisogno. Pertanto, il dottor Tran Xuan Luong ha proposto che, per prevenire la speculazione e il gonfiamento dei prezzi, l'importo della cauzione venga aumentato al 50% del valore iniziale e che i terreni messi all'asta possano essere acquistati, venduti o registrati solo dopo 1-2 anni; in caso di rivendita entro tale periodo, si applichi una tassa più elevata.

Le persone devono essere vigili.

Secondo le osservazioni dei giornalisti del quotidiano Nguoi Lao Dong e le statistiche storiche sui prezzi di batdongsan.com.vn, il prezzo medio richiesto per i terreni edificabili nella comune di Tien Yen, distretto di Hoai Duc, nel secondo trimestre del 2024 si aggirava intorno ai 43 milioni di VND/m2, con un aumento di circa il 48% rispetto all'anno precedente. I prezzi richiesti per i terreni nelle comuni limitrofe variavano da 22 a 62 milioni di VND/m2, a seconda della posizione e dei collegamenti di trasporto.

L'interesse e i prezzi dei terreni edificabili nella periferia di Hanoi sono aumentati a causa di fattori legati alla pianificazione urbanistica e alle aste. Nella prima metà del 2024, le ricerche di terreni nei distretti di Dong Anh, Gia Lam, Thach That e Quoc Oai (città di Hanoi) sono aumentate del 48%-104%, e questo incremento della domanda ha spinto i prezzi dei terreni in queste aree suburbane al rialzo del 4%-24% rispetto alla seconda metà del 2023.

Gli esperti del settore immobiliare prevedono che le aste di terreni rimarranno attive da qui alla fine dell'anno, poiché il nuovo listino prezzi non è ancora stato applicato. La determinazione del prezzo di partenza in base all'attuale struttura tariffaria stabilita dallo Stato comporterà un prezzo molto inferiore rispetto ad altre tipologie di terreni. Pertanto, per evitare rischi in un contesto di forte volatilità, soprattutto nelle aste di terreni e nel mercato immobiliare in generale, a causa dell'influenza e delle conseguenze di molteplici fattori, è necessario essere prudenti prima di investire o di valutare un'effettiva necessità abitativa.

Mancanza di strumenti per stabilizzare i prezzi dei terreni.

Secondo il professor Dang Hung Vo, molti agenti immobiliari stanno telefonando ovunque chiedendo informazioni sull'acquisto di terreni e case, e visitando proprietà in diverse zone per gonfiare artificialmente i prezzi di mercato. Negli ultimi giorni, le aste di terreni nella periferia di Hanoi sono state di portata molto limitata, quindi gli speculatori cercano di sfruttarle per far lievitare i prezzi, dimostrando che i prezzi dei terreni sono effettivamente in aumento e indirizzando le persone verso prezzi più alti. Allo stesso tempo, molte attività commerciali nelle vie principali del centro di Hanoi stanno chiudendo a causa della crescente popolarità dell'e-commerce, mentre i prezzi dei terreni in periferia sono in forte aumento, a dimostrazione dell'influenza della comunità imprenditoriale. "Ci mancano gli strumenti per gestire il mercato fondiario. Nel 2004, il governo ha vietato la suddivisione e la vendita dei terreni perché incompatibili con lo sviluppo urbano moderno. Molte persone hanno acquistato terreni e poi li hanno lasciati incolti. Sui terreni non si è investito né è stato costruito nulla, ma vi si è semplicemente accumulato denaro, causando un'impennata dei prezzi. La legge sul settore immobiliare, recentemente emanata, vieta anche la suddivisione e la vendita dei terreni nelle città speciali, nelle città di tipo 1, di tipo 2 e di tipo 3. Abbiamo inasprito le normative sulla suddivisione e la vendita dei terreni, ma ci manca ancora l'unico strumento, l'imposta sugli immobili, per stabilizzare i prezzi di mercato", ha affermato il professor Dang Hung Vo.

Fonte: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm