Lasciamo che siano i meccanismi di mercato a dirimere la controversia presso il parcheggio Artemis.

Cosa dicono gli avvocati in merito alla controversia sul parcheggio di Artemis?

Riguardo alla controversia relativa al condominio Artemis (3 Le Trong Tan Street, distretto di Thanh Xuan, Hanoi ), l'avvocato Tran Hai Duc dello studio legale Tran Hai Duc, iscritto all'Ordine degli Avvocati di Ho Chi Minh City, ha affermato che le controversie tra residenti e costruttori riguardanti i parcheggi interrati negli edifici sono molto comuni e non un caso isolato per Artemis. Secondo l'avvocato, per stabilire chi ha ragione e chi ha torto, è necessario accertare chi è il proprietario del seminterrato e se entrambe le parti hanno rispettato le normative vigenti.

Dopo aver esaminato il caso relativo al condominio Artemis, l'avvocato Tran Hai Duc ha analizzato la situazione, giungendo alla conclusione che per stabilire se il parcheggio appartenga all'investitore, è necessario fare riferimento all'articolo 101 della Legge sull'edilizia abitativa del 2014.

Di conseguenza, l'articolo 101 della Legge sull'edilizia abitativa stabilisce che i posti auto per biciclette, veicoli per disabili, veicoli a due ruote e veicoli a tre ruote destinati ai proprietari e agli utenti degli edifici residenziali sono di proprietà e uso comune dei proprietari degli appartamenti. I posti auto per le auto destinate ai proprietari sono gestiti dall'investitore.

L'avvocato Duc ha inoltre fatto riferimento agli articoli 6 e 7 del Regolamento emanato con la Circolare 02/2016/TT-BXD, i quali stabiliscono che la superficie di proprietà privata, insieme alla superficie di proprietà comune dei proprietari, deve essere chiaramente indicata nel contratto di compravendita dell'appartamento.

Pertanto, per determinare la proprietà del seminterrato in un condominio è necessario specificare nel contratto di acquisto dell'appartamento se il seminterrato è di proprietà privata del costruttore o di proprietà comune dei proprietari degli appartamenti.

La tensione tra i residenti e la società costruttrice dell'edificio Artemis, relativa al parcheggio multipiano, sta suscitando grande attenzione.

Per quanto riguarda il condominio Artemis, il contratto di acquisto degli appartamenti tra i residenti e il costruttore disciplina chiaramente la questione. Nello specifico, l'articolo 11 e la parte B dell'allegato 4 del contratto di acquisto degli appartamenti stabiliscono che l'area di proprietà privata del costruttore comprende: "L'area dei piani interrati B1, B2, B3 (escluse le aree interrate destinate dal costruttore al parcheggio di biciclette, veicoli per disabili, motocicli e, se presenti, tricicli)."

"Pertanto, in base alle normative di cui sopra, si può stabilire che la proprietà dei piani interrati B2 e B3 appartiene all'investitore (ad eccezione dei 400 m2 destinati al parcheggio di biciclette, veicoli per disabili, ecc., e alle aree tecniche). L'investitore ha il diritto di determinare le tariffe dei servizi in conformità alla legge, in particolare alla Decisione 44 sulle tariffe di parcheggio per biciclette, motociclette e automobili ad Hanoi", ha dichiarato l'avvocato Tran Hai Duc.

Interpellato in merito all'opinione dei residenti del condominio Artemis, secondo cui il costruttore sta applicando tariffe di parcheggio superiori al limite stabilito dalla Decisione 44 e agisce in contrasto con le linee guida contenute nel Documento 2233 del 16 novembre 2023 del Comitato Popolare del Distretto di Thanh Xuan (la tariffa attualmente applicata dal costruttore è di 2.300.000 VND/veicolo/mese, mentre il documento richiede al costruttore di basare la tariffa massima sulle linee guida di 1.800.000 VND/veicolo/mese), l'avvocato ha dichiarato: "Ho consultato il Documento 2233 del Comitato Popolare del Distretto di Thanh Xuan inviato alla MHL Joint Stock Company e confermo che si tratta di un documento guida per l'investitore, non di una normativa vincolante".

Lasciamo che siano i meccanismi di mercato a determinare i prezzi dei servizi.

L'avvocato ha inoltre aggiunto che la società MHL è un'impresa non statale, un'impresa privata, disciplinata dalla Legge sulle Imprese del 2020, pertanto l'investitore ha il diritto di svolgere attività commerciali in questo settore senza dover chiedere il parere dei proprietari degli appartamenti o dei proprietari di altre aree.

Secondo l'avvocato tedesco, la tariffa di parcheggio per le auto nel parcheggio sotterraneo Artemis può raggiungere un livello massimo nel seguente caso specifico: se l'investitore dota il parcheggio di un sistema di parcheggio intelligente che soddisfa i criteri di cui al paragrafo 2.2.1, sezione I dell'Appendice allegata alla Decisione 44, allora la tariffa di parcheggio sarà determinata dal prezzo di parcheggio per auto fino a 9 posti nelle strade e vie dei quartieri all'interno e al di sopra della Tangenziale 1, ovvero un massimo di 3.000.000 VND/auto/mese.

Tuttavia, se il parcheggio Artemis è semplicemente un normale parcheggio senza un sistema di parcheggio intelligente, allora, secondo il punto 2.2.1, sezione I dell'Appendice alla Decisione 44 (al secondo punto elenco), l'investitore è autorizzato ad applicare un canone mensile per il servizio di parcheggio per auto fino a 9 posti alla stessa tariffa del canone per il servizio di parcheggio per auto fino a 9 posti nelle strade e vie all'interno e al di sopra della Tangenziale 2, ovvero un massimo di 2.300.000 VND/auto/mese.

Nel documento numero 2233, il Comitato Popolare del Distretto di Thanh Xuan ha stabilito il prezzo specifico per le aree identificate come strade e vie nei distretti all'interno e lungo la Tangenziale 3 (Sezione I; Tabella 2.2.1; punto numero 5 della tabella), il che significa che la tariffa massima di parcheggio per le auto è di 1.800.000 VND/auto/mese. Allo stesso tempo, il Comitato Popolare del Distretto di Thanh Xuan ha richiesto alla società MHL di applicare la tariffa di parcheggio per i veicoli nel seminterrato dell'edificio Artemis secondo tale regolamento.

“Come già accennato, l'edificio Artemis è un edificio a uso misto che comprende appartamenti, un centro commerciale e uffici. Pertanto, la tariffa di parcheggio applicata all'edificio Artemis non dipenderà dalla sua posizione, ma si baserà sulle tariffe delle strade all'interno e al di sopra della Tangenziale 2, ovvero un massimo di 2.300.000 VND/auto/mese. Questo senza nemmeno considerare il "sistema di parcheggio intelligente" che l'investitore sta implementando nel parcheggio sotterraneo di Artemis. Pertanto, la suddetta proposta del Comitato popolare del distretto di Thanh Xuan mostra segni di incoerenza con le normative della Decisione 44”, ha analizzato l'avvocato Duc.

Inoltre, l'avvocato tedesco ha sottolineato che, nel contesto di un numero di automobili in rapida crescita e di una grave carenza di parcheggi, è inevitabile che i fornitori di servizi investano in tecnologia per migliorare la qualità del servizio, a condizione che il prezzo non superi il livello massimo stabilito dallo Stato.

Questo crea la motivazione a sviluppare e fornire servizi di alta qualità agli utenti. Quando gli utenti ricevono servizi di alta qualità, devono anche pagare un prezzo commisurato, e viceversa. Se non sono d'accordo, possono trovare altri fornitori di servizi più adatti.

Il Comitato popolare del distretto di Thanh Xuan ha emesso un documento guida per la società MHL in merito alla determinazione delle tariffe di parcheggio nel seminterrato dell'edificio.

Riferendosi alle numerose controversie sorte di recente in merito alle tariffe di parcheggio nei condomini, l'avvocato Duc ha dichiarato: "Non si tratta solo del condominio Artemis; i residenti di molti condomini credono erroneamente che i servizi di parcheggio rientrino nelle competenze dell'amministrazione e della gestione dell'edificio. Persino le autorità locali non hanno le idee chiare in merito."

In realtà, la gestione amministrativa delle operazioni di parcheggio rientra nelle competenze del settore dei trasporti. Il Dipartimento dei Trasporti, il Dipartimento delle Finanze e il Dipartimento del Lavoro, degli Invalidi di Guerra e degli Affari Sociali hanno fornito consulenza al Comitato Popolare di Hanoi in merito all'emanazione della Decisione 44. Qualora l'amministrazione locale avesse ancora dei dubbi, dovrà chiedere consiglio agli enti specializzati competenti in materia di gestione amministrativa statale .

Discutendo la questione dei meccanismi di mercato relativi all'attuale aumento delle tariffe di parcheggio nei seminterrati dei condomini, l'architetto Tran Huy Anh, membro del Comitato permanente dell'Associazione degli architetti di Hanoi, ha affermato: "Lasciamo che sia il meccanismo di mercato a decidere sull'applicazione delle tariffe di parcheggio. L'aumento delle tariffe e i diritti di coloro che usufruiscono del servizio dovrebbero essere negoziati tra le parti, sulla base di un livello commisurato all'investimento, ai costi e alla fornitura del servizio."

Riguardo alla questione se il costruttore di Artemis stia applicando tariffe superiori al limite legale, il signor Anh ha affermato che il prezzo, alto o basso che sia, è determinato da un accordo tra il fornitore del servizio e l'utente. Per quanto riguarda le tariffe di parcheggio presso il complesso residenziale Artemis, il costruttore ha certamente effettuato i calcoli appropriati, ma soprattutto, è necessario che il costruttore e i residenti negozino. Se i residenti non sono d'accordo con la struttura tariffaria del costruttore, possono scegliere di non utilizzare il servizio.

Secondo il signor Anh: "Si tratta di una transazione basata sul mercato. Le leggi dell'economia di mercato determineranno il prezzo. Chi richiede il servizio ha comunque il diritto di scegliere un fornitore a un prezzo che si adatti al proprio budget. Se non ci sono altre opzioni, sarà il proprietario dell'immobile a decidere il prezzo."

Fonte: https://www.nguoiduatin.vn/de-co-che-thi-truong-quyet-dinh-tranh-chap-tai-ham-gui-xe-artemis-a639043.html