Breve panoramica:
  • Il concetto di terreno soggetto a regolamenti urbanistici e le tipologie più comuni di regolamenti urbanistici.
  • Normativa relativa al rilascio dei certificati di proprietà fondiaria per i terreni situati all'interno di aree pianificate.
  • È possibile trasferire o vendere terreni destinati allo sviluppo edilizio?
  • Rischi comuni nell'acquisto di terreni soggetti a regolamenti urbanistici.
  • Cosa fare quando un terreno si trova all'interno di una zona destinata a sviluppo urbanistico pianificato?

Il concetto di terreno soggetto a regolamenti urbanistici e le tipologie più comuni di regolamenti urbanistici.

Il termine "terreno soggetto a regolamentazione urbanistica" si riferisce comunemente ad aree di terreno che rientrano in un ambito definito dalle autorità statali competenti per un utilizzo futuro, come la costruzione di strade, lo sviluppo di aree residenziali o progetti di opere pubbliche. In genere, tali terreni possono essere inclusi nella pianificazione territoriale, nella pianificazione urbanistica o nella pianificazione dei trasporti.

Le tipologie di pianificazione attualmente in uso più comuni includono:

  • Pianificazione dei trasporti
  • Pianificazione delle aree residenziali
  • pianificazione delle opere pubbliche
  • Pianificazione urbana o progetto commerciale
Foto illustrativa: Hong Khanh

Normativa relativa al rilascio dei certificati di proprietà fondiaria per i terreni situati all'interno di aree pianificate.

Secondo le attuali normative in materia di diritto fondiario, il rilascio dei certificati di diritto d'uso del suolo (atti di proprietà fondiaria) per i terreni situati all'interno di un'area pianificata dipende dal fatto che tale area disponga già di un piano urbanistico specifico.

Se il terreno è incluso solo nella pianificazione ma non esiste un piano annuale di utilizzo del suolo a livello distrettuale, i cittadini possono comunque esercitare i propri diritti legali, come la registrazione dei certificati di utilizzo del suolo, la costruzione di case, il trasferimento di proprietà, ecc., come di consueto. Ciò è considerato una garanzia per i diritti degli utilizzatori del suolo fino a quando lo Stato non procederà all'esproprio dei terreni secondo il piano.

Al contrario, se il terreno è già incluso nel piano annuale di utilizzo del territorio annunciato dallo Stato, alcuni diritti dei residenti saranno temporaneamente limitati. Nello specifico, in attesa dell'acquisizione del terreno, non saranno approvati il ​​rilascio di certificati di proprietà, la suddivisione dei terreni o le modifiche alla destinazione d'uso, al fine di garantire l'attuazione del piano nei tempi previsti.

È possibile trasferire o vendere terreni destinati allo sviluppo edilizio?

La questione del trasferimento di terreni soggetti a piani regolatori è una delle più frequenti. Il principio generale è il seguente: se il terreno non dispone ancora di un piano regolatore annuale, il proprietario può comunque effettuare le transazioni normalmente. I contratti di compravendita, donazione, successione, ecc., vengono tutti autenticati e registrati come qualsiasi altro atto di proprietà.

Tuttavia, una volta che il terreno viene incluso in uno specifico piano urbanistico per quell'anno, il diritto di trasferimento della proprietà è limitato. Gli uffici del catasto, di norma, non registrano i cambiamenti di proprietà in questi casi. Se la transazione viene comunque effettuata tramite documenti scritti a mano o accordi civili firmati in modo improprio, potrebbe essere invalida, causando perdite all'acquirente.

In alcuni casi, quando la pianificazione si protrae da molti anni senza che si concretizzi, i residenti possono presentare una richiesta all'autorità competente per valutare una modifica o consentire un uso temporaneo o il trasferimento del terreno. Tuttavia, ciò dipende dalle politiche di ciascuna località e deve essere specificamente approvato.

Rischi comuni nell'acquisto di terreni soggetti a regolamenti urbanistici.

Spesso chi acquista terreni si concentra solo sulla posizione e sul prezzo, prestando poca attenzione alle normative urbanistiche. Di conseguenza, capita spesso di acquistare terreni destinati all'esproprio, con conseguente perdita totale o limitazione d'uso. I rischi più comuni includono: l'impossibilità di ottenere un titolo di proprietà, l'impossibilità di costruire, l'impossibilità di suddividere il terreno e un forte calo del valore di mercato.

Un altro rischio è rappresentato dalla sospensione dei piani urbanistici, ovvero da piani esistenti da tempo ma non ancora attuati. Durante questo periodo, i diritti delle persone sono "sospesi" e non è possibile svolgere molte procedure relative a terreni e abitazioni.

Cosa fare quando un terreno si trova all'interno di una zona destinata a sviluppo urbanistico pianificato?

Per verificare se un terreno è incluso nel piano regolatore, è possibile consultare fonti ufficiali come: il portale locale di informazione urbanistica, il Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente o il Comitato Popolare a livello di comune o di quartiere. Inoltre, molte località offrono ora mappe urbanistiche online, che consentono di effettuare ricerche rapide utilizzando le coordinate o i numeri di particella.

Se si scopre che un terreno si trova all'interno di un'area pianificata, il passo successivo è determinare se tale piano includa già uno specifico piano di utilizzo del suolo. In caso contrario, è comunque possibile procedere con le procedure per ottenere un titolo di proprietà o effettuare le transazioni. Se un piano esiste già, le compravendite dovrebbero essere temporaneamente sospese fino all'emissione di un avviso di modifica o alla scadenza del periodo di attuazione del piano.

Comprendere lo stato di avanzamento della pianificazione urbanistica non solo aiuta le persone a tutelare i propri diritti legali di utilizzo del terreno, ma consente anche di evitare controversie o rischi finanziari nelle transazioni immobiliari.

Fonte: https://vietnamnet.vn/dat-dinh-quy-hoach-co-duoc-cap-so-do-chuyen-nhuong-khong-2519032.html