I prezzi degli appartamenti stanno aumentando a causa del progetto della tangenziale.

Con la tendenza per cui "ovunque vengano costruite tangenziali, sorgono progetti residenziali", le tangenziali non solo alleviano la pressione del traffico, ma attraggono anche flussi migratori, capitali e persino aumentano i prezzi delle case.

Numerosi progetti residenziali e di appartamenti stanno sorgendo uno accanto all'altro lungo la tangenziale 3 - Foto: QUANG DINH

"Ovunque si costruiscano strade, sorgono case" non è una novità, ma la portata e la rapidità di questa tendenza negli ultimi tempi dimostrano il ruolo sempre più centrale delle infrastrutture di trasporto nel mercato immobiliare urbano. Parallelamente all'aumento del numero di progetti, si assiste alla nascita di grandi aree urbane, spesso situate in corrispondenza di importanti snodi di tangenziali e assi radiali.

Palazzi residenziali che costeggiano la tangenziale.

Le osservazioni condotte a Ho Chi Minh City mostrano una forte concentrazione di sviluppo nella zona est e nelle città satellite. Grandi progetti come Vinhomes Grand Park, The Global City e Van Phuc City... sono tutti situati nell'area direttamente interessata dalla tangenziale 2, dalla tangenziale 3 e dalle principali arterie stradali interregionali.

Il signor Truong Dac Nguyen, direttore degli investimenti di Blue Horizon Asset Management Company, ha inoltre confermato che ad Hanoi , progetti come Vinhomes Ocean Park, Ecopark e Vinhomes Smart City sono strettamente collegati alla Tangenziale 3 e alle principali arterie stradali, formando nuovi poli di crescita a est e a ovest.

Gli esperti del settore immobiliare ritengono che la formazione di "megacittà" attorno alle tangenziali sia sempre più evidente, a indicare un passaggio da un modello urbano "monocentrico" a uno "multipolare", in cui il centro storico non è più l'unica destinazione per abitazioni e residenze.

Secondo il signor Nguyen, il fenomeno del "trasferimento delle case in periferia" è determinato da due fattori paralleli. In primo luogo, i terreni nel centro città sono sempre più scarsi e l'aumento dei costi di acquisto, sgombero e costruzione ha comportato una disponibilità estremamente limitata di nuove abitazioni e prezzi di vendita che superano di gran lunga le possibilità economiche della maggior parte delle persone.

In secondo luogo, le tangenziali 3 e 4 di Hanoi e le tangenziali 2 e 3 di Ho Chi Minh City, insieme alla metropolitana e ai ponti sul fiume, hanno ridotto significativamente i tempi di percorrenza, trasformando aree un tempo considerate "remote" in valide opzioni residenziali. Ho Chi Minh City sta inoltre attivamente potenziando le infrastrutture regionali per creare città satellite, alleviando la pressione demografica lontano dall'area centrale.

Il signor Dinh Minh Tuan, direttore della regione meridionale di Batdongsan.com.vn, ha osservato che l'espansione urbana ha portato a cambiamenti significativi nei livelli dei prezzi e nella domanda. Ad Hanoi, mentre i prezzi degli appartamenti nei quartieri centrali come Dong Da e Hai Ba Trung sono aumentati di circa il 70-90% in tre anni, le aree lungo la Tangenziale 3, come Nam Tu Liem, Gia Lam e Hoai Duc, hanno registrato aumenti del 100-150%.

La domanda di immobili è maggiormente concentrata in queste aree, soprattutto a Nam Tu Liem e Ha Dong (precedentemente). A Ho Chi Minh City, l'aumento dei prezzi nel centro città è più lento, mentre le "aree centrali allargate" e Thu Duc (precedentemente) hanno registrato incrementi del 23-30% in tre anni. La domanda si è diffusa con forza anche nelle zone limitrofe come Di An e Thuan An (precedentemente Binh Duong).

"Questo dimostra che le aspettative in termini di infrastrutture stanno diventando un fattore cruciale nella determinazione dei prezzi delle case, superando in molti casi anche fattori tradizionali come la posizione centrale o la densità dei servizi esistenti", ha affermato il signor Tuan.

Pianificazione integrata per evitare le "città addormentate"

Il dottor Ngo Viet Nam Son, presidente di NgoViet Architects & Planners, ritiene che lo sviluppo di aree residenziali lungo le principali vie di trasporto, come tangenziali e linee metropolitane, sia una tendenza inevitabile nel processo di urbanizzazione. Tuttavia, secondo il dottor Nam Son, sorgono dei rischi quando si investe nelle infrastrutture di trasporto senza una pianificazione integrata fin dall'inizio.

"Se le aree urbane sviluppano le abitazioni solo lungo le vie di trasporto, senza considerare contemporaneamente spazi di lavoro, servizi pubblici e infrastrutture sociali, molte nuove aree potrebbero trasformarsi in zone residenziali monofunzionali. In tal caso, anche con un'espansione degli spazi urbani, le persone dovranno comunque percorrere lunghe distanze per raggiungere il centro città, creando una pressione negativa sul traffico e sulla qualità della vita", ha avvertito Nam Son.

Per evitare questo scenario, il signor Nam Son ha suggerito che lo sviluppo urbano dovrebbe essere affrontato in modo integrato, comprendendo trasporti, spazi abitativi ed economia urbana, un concetto spesso citato nel modello di sviluppo orientato ai trasporti (TOD).

Di conseguenza, le aree circostanti la tangenziale e la metropolitana devono essere pianificate in modo complessivo, non solo come zone residenziali, ma anche come poli urbani multifunzionali legati alla visione di sviluppo regionale, al fine di ridurre la pressione sull'area centrale e migliorare la sostenibilità del processo di urbanizzazione.

Nel corso di una conversazione con noi, un esperto del settore immobiliare ha anche avvertito che molte aree periferiche della città rischiano di riproporre i problemi del vecchio centro storico: una rapida crescita della densità demografica, a fronte di investimenti insufficienti per scuole, ospedali, spazi pubblici e infrastrutture sociali.

"Se non adeguatamente controllate, le nuove aree urbane potrebbero trasformarsi in 'città dormienti', dove le persone tornano solo per riposare durante la notte, mentre di giorno continuano ad affollare il centro città per lavoro, esercitando una pressione inversa sul traffico e sulle infrastrutture", ha avvertito questa persona.

Secondo questo esperto, le grandi città lungo la tangenziale offrono molte opzioni, ma non tutti possono permettersele. "Senza alloggi a prezzi accessibili e alloggi sociali, il processo di ridistribuzione della popolazione rischia di favorire solo la fascia di reddito medio-alta, mentre i redditi più bassi continuano a essere spinti sempre più lontano", ha affermato.

Un altro esperto del settore immobiliare sostiene che lo sviluppo lungo la tangenziale sia una tendenza inevitabile dell'urbanizzazione. Un'infrastruttura di trasporto ben pianificata può creare nuovi spazi abitativi, ridurre la pressione sul centro città e migliorare la qualità della vita. Tuttavia, la tangenziale non può essere semplicemente uno strumento per stimolare il mercato immobiliare.

"Ancora più importante, deve diventare il principio guida per una strategia di sviluppo urbano sostenibile, in cui alloggi, occupazione, servizi pubblici e infrastrutture sociali siano considerati in modo coordinato", ha affermato.
Ecco cosa ha detto.

Il mercato immobiliare nella zona lungo la Tangenziale 4 (Strada Provinciale 830), con comodi collegamenti alla Tangenziale 3 e all'autostrada Ben Luc - Long Thanh, nella parte occidentale di Ho Chi Minh City, è in piena espansione - Foto: CONG TRIEU

È necessario sincronizzare alloggi, lavoro e infrastrutture sociali.

Il dottor Can Van Luc, membro del Consiglio consultivo politico del Primo Ministro , ritiene che gli investimenti in infrastrutture, in particolare quelli pubblici, continueranno a essere uno dei principali motori della crescita economica nel periodo 2025-2026, viste le incertezze che gravano sulle esportazioni e sui consumi.

Questo spiega perché il mercato immobiliare non si stia riprendendo in modo uniforme, ma presenti una forte differenziazione a seconda del livello di connettività infrastrutturale. Le aree centrali, caratterizzate da terreni limitati e costi elevati, registrano una crescita più lenta, mentre le zone centrali in espansione lungo le tangenziali, le linee della metropolitana e gli assi interregionali stanno rapidamente diventando poli di attrazione per l'offerta e gli investimenti.

Tuttavia, molti esperti mettono in guardia dal rischio di una discrepanza tra domanda e offerta, poiché i prezzi delle case e il costo della vita tendono ad aumentare più rapidamente dei redditi, rappresentando una sfida significativa per la capacità dei residenti urbani di garantirsi un alloggio stabile se le infrastrutture sociali e le politiche abitative non tengono il passo.

Secondo un esperto del settore immobiliare, le tangenziali, le linee metropolitane e le infrastrutture interregionali non solo svolgono un ruolo nei trasporti, ma stanno anche ristrutturando direttamente lo spazio urbano. Lo sviluppo delle città satellite e l'espansione degli spazi abitativi sono sostenibili solo se accompagnati da una pianificazione integrata per alloggi, lavoro e infrastrutture sociali.

Tuttavia, se il mercato immobiliare cresce più velocemente della gestione urbana, il rischio di creare "aree urbane dormienti", aumentare la pressione del traffico e generare disuguaglianze nell'accesso agli alloggi è inevitabile. "Pertanto, la tangenziale non riguarda solo la costruzione di strade, ma anche l'equilibrio tra crescita economica, esigenze abitative delle persone e qualità della vita urbana", ha affermato.

Le tangenziali stanno "allontanando" i condomini dal centro città.

I dati di Batdongsan.com.vn mostrano che ad Hanoi il numero di progetti residenziali è aumentato di circa 2,6 volte, passando da quasi 270 progetti (nel 2015) a circa 700 progetti nel 2025. Inoltre, i progetti non sono più concentrati nel centro città come in passato, poiché la Tangenziale 3 e altre importanti strade e ponti sui fiumi sono diventati la "spina dorsale" del nuovo sviluppo, spingendo i complessi residenziali sempre più a est e a ovest di Hanoi.

Ho Chi Minh City ha registrato un aumento ancora più impressionante, pari a circa 3,2 volte, passando da oltre 320 progetti (nel 2015) a oltre 1.000 progetti (nel 2025). Lo spazio destinato allo sviluppo di complessi residenziali si è spostato significativamente lungo la Tangenziale 2 e si è esteso notevolmente anche alla Tangenziale 3. Questo spostamento è ancora più evidente guardando verso est, in direzione dell'area di Thu Duc e delle città confinanti di Binh Duong (ex), e verso ovest, in direzione di Ho Chi Minh City, al confine con Tay Ninh (ex Long An).

MILIONI

Fonte: https://tuoitre.vn/gia-chung-cu-an-theo-duong-vanh-dai-20251218222845613.htm