Thailandia: nuove sfide per il mercato immobiliare.

L'invecchiamento della popolazione sta generando profondi cambiamenti nel mercato immobiliare thailandese. Poiché la crescita dei redditi non tiene il passo con l'aumento dei costi di proprietà, l'accessibilità economica degli alloggi per molte famiglie sta diminuendo. In questo contesto, lo sviluppo di modelli di locazione a lungo termine, unitamente ad adeguate politiche di regolamentazione del mercato, è considerato un approccio necessario per alleviare la pressione finanziaria e mantenere la stabilità del mercato immobiliare.

L'invecchiamento della popolazione sta modificando le esigenze abitative.

La Thailandia sta entrando in un periodo di rapido invecchiamento della popolazione. Nel 2023, il Paese è stato ufficialmente dichiarato una società che invecchia e, secondo le proiezioni demografiche, la popolazione thailandese potrebbe raggiungere il picco intorno al 2033, per poi iniziare a diminuire.

I cambiamenti nella struttura demografica stanno avendo un impatto diretto sul mercato immobiliare. Per molti anni, la domanda di case in Thailandia è stata trainata dalla crescita demografica, dall'espansione della classe media e dalla tendenza ad accumulare ricchezza attraverso gli investimenti immobiliari. Tuttavia, questi fattori si stanno gradualmente indebolendo.

La percentuale di persone in età lavorativa con i mezzi finanziari per acquistare una casa è in calo, mentre le dimensioni dei nuclei familiari si stanno riducendo. La crescente tendenza verso nuclei familiari composti da una sola persona e nuclei familiari di piccole dimensioni sta modificando significativamente la domanda di alloggi tradizionali.

L'invecchiamento della popolazione sta apportando profondi cambiamenti al mercato immobiliare thailandese.
Foto: AFP

Inoltre, la maggior parte dei mutui ipotecari in Thailandia viene finanziata individualmente. Con il mutare delle strutture familiari, diminuisce la possibilità di ricevere sostegno dalle reti familiari allargate, aumentando la pressione finanziaria sugli acquirenti di case.

Gli studi dimostrano che l'impatto dell'invecchiamento della popolazione potrebbe causare una diminuzione della domanda di alloggi in Thailandia compresa tra lo 0,6% e l'1,3% all'anno. Questa è considerata una tendenza di lungo periodo che incide direttamente sulle prospettive del mercato immobiliare.

Nel frattempo, la crescita del reddito non ha tenuto il passo con l'aumento dei costi abitativi. Alcuni modelli analitici suggeriscono che, per mantenere i precedenti livelli di proprietà immobiliare, i redditi delle persone dovrebbero aumentare in media del 4,7% all'anno. Tuttavia, il tasso di crescita salariale reale in Thailandia è rimasto relativamente basso e disomogeneo tra le diverse categorie di lavoratori per molti anni.

Il divario tra i prezzi delle case e i redditi si sta quindi ampliando. Per molte famiglie, soprattutto quelle a basso reddito, la proprietà della casa sta diventando un onere finanziario a lungo termine anziché uno strumento di sicurezza economica , come lo era un tempo.

Pressione sui costi e spostamenti spaziali urbani

I cambiamenti demografici e di reddito stanno creando aggiustamenti disomogenei nel mercato immobiliare thailandese. La domanda di alloggi si concentra sempre più nelle principali aree urbane, dotate di buone infrastrutture e elevate opportunità di lavoro. Allo stesso tempo, molte famiglie a basso reddito sono costrette a trasferirsi nelle aree suburbane, dove la connettività è meno favorevole e le prospettive di apprezzamento dei prezzi sono inferiori.

Secondo gli esperti, la tendenza all'invecchiamento della popolazione spesso porta a un eccesso di offerta di alloggi in zone meno attraenti, riducendo al contempo il valore degli immobili nelle località con bassi tassi di crescita demografica. Ciò significa che il settore immobiliare non svolge più il ruolo di canale stabile di accumulo di patrimonio per molte famiglie.

Anche la pressione sui costi abitativi sta aumentando significativamente. Una grande percentuale delle famiglie thailandesi spende ora tra il 36% e il 60% del proprio reddito per spese legate all'abitazione. Questo è considerato un livello di alto rischio di vulnerabilità finanziaria, soprattutto nel contesto di un'economia che invecchia e di una crescita lenta dei redditi.

La Banca Mondiale ha osservato che costi abitativi eccessivamente elevati possono compromettere i risparmi delle famiglie, influenzando così la capacità di resistenza dell'economia agli shock di lungo periodo.

In Thailandia, come in molti altri paesi asiatici, la proprietà della casa rimane profondamente legata al concetto di stabilità e status sociale. L'affitto, invece, è spesso visto come una soluzione temporanea o meno attraente. Tuttavia, le dinamiche del mercato stanno costringendo molte famiglie a riconsiderare questa idea.

Gli esperti suggeriscono che la Thailandia debba promuovere lo sviluppo di un sistema di affitti a lungo termine con elevata stabilità, soprattutto nelle aree periferiche. Questo modello potrebbe essere più adatto alle fasce di popolazione che incontrano difficoltà nell'accesso al mercato immobiliare.

Per diventare un'opzione praticabile, il mercato degli affitti deve essere più organizzato, prevedendo contratti stabili a lungo termine, prezzi prevedibili e meccanismi di tutela dei diritti degli inquilini. Si prevede che ciò contribuirà ad alleviare il peso finanziario per le famiglie a basso reddito e gli anziani.

Il ruolo degli investimenti esteri nell'equilibrio del mercato.

Oltre alle soluzioni interne, i ricercatori suggeriscono che gli investimenti esteri, se gestiti in modo appropriato, potrebbero svolgere un ruolo di supporto nel riequilibrio del mercato immobiliare thailandese.

Attualmente, la domanda da parte degli investitori stranieri si concentra principalmente sul segmento degli appartamenti nei principali centri urbani. I dati del Centro informazioni immobiliari della Thailandia mostrano che gli acquisti di immobili da parte di stranieri hanno contribuito all'aumento dei prezzi delle case in alcune zone ad alta domanda.

Secondo gli esperti, se opportunamente controllati, gli afflussi di capitali esteri possono contribuire ad assorbire l'offerta nei segmenti di fascia alta e a sostenere l'attività economica nel mercato immobiliare urbano. Nel frattempo, le politiche interne potrebbero concentrarsi sullo sviluppo di alloggi in affitto a lungo termine nelle aree con minore domanda.

Tuttavia, questo approccio comporta anche rischi significativi. Diversi studi indicano una tendenza crescente in Thailandia a convertire gli appartamenti in affitti a breve termine, esercitando pressione sulla gestione urbana e destabilizzando il mercato immobiliare.

Inoltre, la domanda da parte degli investitori stranieri potrebbe continuare a far aumentare i prezzi degli immobili nelle zone centrali, rendendo le abitazioni più accessibili ai residenti locali.

Gli esperti mettono inoltre in guardia dal rischio di un aumento della disuguaglianza spaziale, dovuto al flusso di capitali verso le grandi città, mentre molte aree suburbane si trovano ad affrontare un eccesso di offerta e un calo del valore degli immobili.

In questo contesto, i ricercatori suggeriscono che la politica abitativa thailandese debba essere più completa, combinando aggiustamenti dal lato della domanda, ristrutturazione dal lato dell'offerta e un adeguato controllo dei flussi di investimento.

Di conseguenza, sostenere la transizione dalla proprietà della casa all'affitto a lungo termine per i gruppi vulnerabili dovrebbe essere considerata una delle principali priorità politiche. Allo stesso tempo, i meccanismi di gestione degli investimenti esteri dovrebbero mirare a stabilizzare il mercato piuttosto che concentrarsi esclusivamente sulla promozione della crescita a breve termine.

Nel lungo periodo, si prevede che l'invecchiamento della popolazione continuerà a determinare profondi cambiamenti nel mercato immobiliare thailandese. Ciò richiede politiche abitative più flessibili e adattabili per garantire l'accessibilità economica, mantenere la stabilità sociale e mitigare i rischi finanziari derivanti dalla transizione demografica.

Fonte: https://daibieunhandan.vn/thai-lan-thach-thuc-moi-cho-thi-truong-nha-o-10417938.html