I prezzi delle case restano mantenuti su livelli elevati.

VTV.vn - Gli esperti ritengono che l'aumento dei tassi di interesse riduca principalmente la liquidità, ma non sia sufficiente a far scendere il livello generale dei prezzi.

Dall'inizio del 2026, i tassi di interesse sui mutui ipotecari sono tornati a salire. Molti si aspettano che gli elevati costi del capitale esercitino pressione sui prezzi degli immobili, provocandone un calo. Tuttavia, il mercato sta mostrando la tendenza opposta. I prezzi delle case rimangono alti e in alcuni segmenti continuano addirittura a crescere. Gli esperti ritengono che l'aumento dei tassi di interesse riduca principalmente la liquidità, piuttosto che essere sufficiente a far scendere i prezzi complessivi.

I tassi di interesse sono aumentati vertiginosamente, ma i prezzi delle case continuano a salire.

Il signor Dinh Minh Tuan, direttore della regione meridionale di Batdongsan.com.vn, ritiene che gli alti tassi di interesse rallentino il mercato, ma non siano sufficienti a far scendere i prezzi delle case. Il sentimento comune tra gli investitori è che, quando i tassi di interesse aumentano o l' economia globale fluttua, il denaro verrà ritirato dagli asset rischiosi come gli immobili per tornare in banca o in oro.

Tuttavia, secondo il signor Tuan, i dati effettivi degli ultimi anni non supportano del tutto questa tesi. I tassi di interesse sono aumentati notevolmente, ma i prezzi delle case hanno continuato a crescere.

Un'indagine di mercato condotta da batdongsan.com.vn all'inizio di marzo 2026 ha mostrato che i tassi di interesse sui mutui ipotecari sono aumentati significativamente rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Le banche statali applicano attualmente tassi di interesse agevolati di circa il 7-9% annuo per i primi 6-12 mesi. Trascorso tale periodo agevolato, il tasso di interesse variabile prevalente si aggira tra il 10% e il 12% annuo, a seconda delle condizioni del cliente.

Ad esempio, in una filiale bancaria di Ho Chi Minh City, il tasso di interesse per i mutui ipotecari con certificati o contratti di vendita già in essere è attualmente al suo minimo storico del 9,6% annuo. Al contrario, nello stesso periodo dell'anno scorso, il tasso di interesse fisso si aggirava intorno al 6-7% annuo, con un aumento di quasi il 60%.

Analogamente, anche molte altre banche hanno aumentato significativamente i loro tassi di interesse. Alcune hanno portato il tasso fisso a 24 mesi a oltre il 12% annuo, oppure hanno applicato tassi compresi tra il 9,7% e il 13,5% a seconda della durata del prestito. Anche le banche private stanno seguendo questa tendenza, con tassi di interesse comuni che vanno dall'8,5% al ​​12% nel periodo iniziale e aumentano gradualmente nel corso della durata del prestito – il signor Tuan ne è un esempio.

Non solo i costi del capitale sono in aumento, ma anche il credito immobiliare è soggetto a controlli più rigidi. La Banca di Stato del Vietnam impone agli istituti di credito di limitare il tasso di crescita dei prestiti immobiliari, puntando a una percentuale intorno al 25% del totale dei prestiti in essere. Ciò rende più difficile l'accesso al capitale sia per gli acquirenti di immobili che per le imprese di sviluppo immobiliare.

Il signor Dinh Minh Tuan ha inoltre evidenziato tre ragioni per cui i prezzi delle case difficilmente scendono. In primo luogo, il mercato immobiliare presenta un notevole ritardo temporale. A differenza delle azioni o dell'oro, gli immobili sono beni di alto valore con bassa liquidità e un ciclo lungo. Quando il mercato attraversa un periodo di difficoltà, la prima reazione è solitamente un brusco calo delle transazioni. Gli acquirenti rimandano le decisioni, mentre i venditori non hanno fretta di abbassare i prezzi. Pertanto, la liquidità diminuisce prima che i prezzi subiscano un aggiustamento significativo.

Inoltre, la limitata offerta rappresenta un fattore determinante. Per molti anni, l'offerta di appartamenti nelle principali città è stata limitata da ostacoli legali e lunghi processi di approvazione dei progetti. Il numero di nuovi progetti che entrano nel mercato è insufficiente a soddisfare la crescente domanda di alloggi. Quando l'offerta è scarsa, i costruttori tendono a mantenere o aumentare i prezzi per massimizzare i profitti, a prescindere da un mercato complessivamente stagnante – ha analizzato il signor Tuan.

Il terzo motivo è che la pressione finanziaria sui venditori non è significativa. Secondo il signor Tuan, a differenza di alcuni mercati internazionali in cui il livello di leva finanziaria è elevato, molti proprietari immobiliari in Vietnam non fanno eccessivo affidamento su capitali presi in prestito. Questo permette loro di evitare di essere costretti a vendere le proprie proprietà quando i tassi di interesse aumentano. Possono invece attendere la ripresa del mercato, mantenendo i propri beni come investimento a lungo termine.

Condividendo la stessa opinione, il signor Nguyen Van Dinh, vicepresidente dell'Associazione immobiliare vietnamita, ha affermato che i tassi di interesse sono solo uno dei tanti fattori che influenzano il mercato. I prezzi degli immobili dipendono in larga misura dalla domanda e dall'offerta. Quando l'offerta non aumenta, è difficile aspettarsi un brusco calo dei prezzi semplicemente a causa di un aumento dei tassi di interesse. Pertanto, è impossibile prevedere che i prezzi delle case diminuiscano proporzionalmente all'aumento dei tassi di interesse.

Il 2026 sarà un periodo di stabilizzazione del mercato, ma questa stabilizzazione sarà disomogenea tra i vari segmenti.

Il mercato è frammentato e privilegia il valore intrinseco.

Secondo i dati di mercato di batdongsan.com.vn, nel periodo 2022-2025, nonostante il mercato immobiliare abbia attraversato un periodo di difficoltà a causa del forte calo della liquidità, i prezzi degli appartamenti nelle due principali città sono comunque aumentati in modo significativo.

Ad Hanoi , i prezzi degli appartamenti sono aumentati da circa 40 milioni di VND/m2 a quasi 87 milioni di VND/m2. Anche Ho Chi Minh City ha registrato un aumento, da circa 46 milioni di VND/m2 a circa 75 milioni di VND/m2. In particolare, il tasso di aumento ad Hanoi ha addirittura superato quello di Ho Chi Minh City, un evento raro negli anni precedenti.

Questo sviluppo mette in luce una caratteristica importante del mercato immobiliare: i prezzi non reagiscono immediatamente alle fluttuazioni a breve termine dei costi di capitale o del sentiment di mercato.

Gli esperti prevedono che il 2026 sarà un periodo di maggiore stabilità del mercato, ma con risultati disomogenei tra i vari segmenti. Il signor Su Ngoc Khuong, Senior Director of Investment di Savills Vietnam, ritiene che gli alti tassi di interesse renderanno gli investitori più cauti, soprattutto per quanto riguarda i prestiti di importo elevato. Tuttavia, ciò non significa necessariamente che i prezzi degli asset diminuiranno.

"Nel contesto dell'aumento dei costi del capitale, il mercato si autoregolerà. I prodotti con un reale valore d'uso, uno status giuridico chiaro e la capacità di generare flussi di cassa continueranno ad essere prioritari, mantenendo così prezzi migliori", ha analizzato il signor Khuong.

Questa tendenza è in linea anche con la valutazione del signor Dinh Minh Tuan, secondo cui i segmenti che soddisfano reali esigenze abitative continueranno a guidare il mercato. Si prevede che gli appartamenti nelle principali città e nelle aree periferiche con una buona connettività infrastrutturale manterranno una liquidità stabile.

Inoltre, è probabile che la nuova offerta si sposti verso le aree suburbane, dove i terreni sono ancora abbondanti e si stanno effettuando ingenti investimenti nelle infrastrutture. Ciò amplia lo spazio edificabile senza esercitare una pressione al ribasso sui prezzi nel centro città.

Un aspetto degno di nota è che, grazie a politiche di sostegno, si prevede un aumento nel prossimo futuro dei segmenti dell'edilizia sociale e degli alloggi a prezzi accessibili. Tuttavia, secondo gli esperti, questo aumento contribuirà principalmente a migliorare l'offerta complessiva, piuttosto che a generare una riduzione generalizzata dei prezzi.

Secondo il signor Nguyen Van Dinh, il mercato sta entrando in una fase di ristrutturazione. Gli investitori che utilizzano un elevato livello di leva finanziaria e si aspettano guadagni a breve termine incontreranno difficoltà, mentre prevarranno gli acquirenti reali e gli investitori a lungo termine.

Gli sviluppi recenti dimostrano che gli alti tassi di interesse non sono una "leva" sufficientemente forte per far scendere i prezzi delle case. Al contrario, agiscono come un filtro, rallentando il mercato e costringendo gli operatori ad adeguare le proprie strategie. Il persistente prezzo elevato degli immobili non è più un paradosso, ma riflette fedelmente la natura della domanda e dell'offerta e le caratteristiche specifiche del mercato immobiliare.

Fonte: https://vtv.vn/gia-nha-van-neo-o-muc-cao-100260320183544717.htm