Eliminare gli ostacoli alla politica fiscale in materia di immobili.

Gli esperti hanno osservato che il principale "collo di bottiglia" al momento non risiede nel decidere se imporre o meno le tasse, ma nel capire come far sì che le tasse funzionino concretamente nella pratica.

A Da Nang sono in fase di sviluppo numerosi progetti residenziali. Foto: Hai Au/TTXVN

Nel Dispaccio Ufficiale n. 190/CD-TTg del 7 ottobre, relativo all'attuazione decisiva di soluzioni per aumentare l'offerta, ridurre i prezzi delle case e stabilizzare il mercato, il Primo Ministro Pham Minh Chinh ha richiesto al Ministero delle Finanze di finalizzare con urgenza una relazione sulla politica fiscale per il settore immobiliare, considerandola una delle soluzioni chiave per aumentare l'offerta, rendere i prezzi delle case più accessibili alla popolazione e stabilizzare il mercato.

La questione della riforma della tassazione immobiliare non è nuova. Questa proposta emerge quando il mercato mostra segni di surriscaldamento o di crollo. In quei momenti, l'idea di tassare gli immobili viene riproposta come soluzione per frenare la speculazione e creare una fonte di entrate sostenibile per il bilancio. Ma dopo ogni discussione, l'argomento svanisce non appena il mercato si raffredda.

La prolungata esitazione deriva dalle preoccupazioni circa l'impatto sulla popolazione, mentre i redditi medi rimangono bassi e i prezzi delle case elevati. A ciò si aggiunge la pressione esercitata da due gruppi di interesse contrapposti: coloro che possiedono numerose proprietà e la classe lavoratrice che ha bisogno di un alloggio.

Secondo il professor Dang Hung Vo, ex viceministro delle Risorse Naturali e dell'Ambiente , questa "contraddizione" è ciò che rende l'agenzia di gestione eccessivamente cauta, facendo sì che la riforma fiscale rimanga principalmente una ricerca teorica piuttosto che un'azione concreta. Ma se il ritardo dovesse continuare, il mercato faticherà a tornare a uno stato operativo sano, in cui le decisioni di investimento si basano su flussi di cassa reali piuttosto che sull'aspettativa di detenere terreni e attendere che i prezzi aumentino.

Questa volta, la risolutezza politica del governo appare più chiara, in quanto considera la tassazione un "rimedio efficace" per ripristinare l'ordine del mercato. L'obiettivo è avvicinare i segmenti di mercato alla domanda reale, frenare la speculazione, riportare i prezzi di vendita al loro valore effettivo e sbloccare capitali per gli acquirenti con reali esigenze abitative o per coloro che investono nella produzione e nell'attività imprenditoriale.

Tuttavia, affinché le imposte siano efficaci, è fondamentale disporre di una base di dati trasparente. Nel frattempo, per molti anni, il sistema informativo fondiario e delle transazioni è rimasto frammentato e disperso tra diverse agenzie. Ministeri, dipartimenti e enti locali creano i dati secondo i propri standard, senza alcuna sincronizzazione, il che spesso porta a valutazioni patrimoniali imprecise, un fattore chiave nel calcolo delle imposte.

Secondo Bui Van Doanh, direttore dell'Istituto vietnamita di ricerca immobiliare, per sviluppare una politica fiscale fattibile è necessario iniziare "ripulendo" i dati, dai diritti di proprietà, alla pianificazione, all'ubicazione, alla superficie, al valore di mercato e alla storia delle transazioni di ogni immobile.

La mancanza di dati porterebbe infatti a una diffusa sottodichiarazione del valore degli asset, causando perdite di gettito fiscale e creando disuguaglianze tra chi rispetta la legge e chi la elude. Un esempio lampante è il sistema di "prezzi differenziati" – il principale ostacolo alla riforma fiscale.

Un problema di vecchia data è la pratica delle transazioni a "doppio prezzo". Il prezzo effettivo e il prezzo indicato nel contratto notarile differiscono in modo significativo. Molti immobili vengono acquistati e venduti a prezzi da 1,5 a 2 volte superiori al prezzo contrattuale per ridurre il carico fiscale. Secondo gli esperti, questo fenomeno non solo distorce il mercato, ma rende anche impossibile la definizione di politiche fiscali basate sul valore reale.

Immobili nella zona centrale di Ho Chi Minh City. Foto: Hong Dat/TTXVN

L'economista Vu Dinh Anh ha analizzato la situazione, affermando che per avere un meccanismo fiscale equo, lo Stato deve controllare i prezzi effettivi di acquisto e vendita. Tuttavia, con l'attuale sistema di dati frammentato, l'ente preposto alla gestione non è in grado di monitorare appieno le fluttuazioni dei prezzi, il che rende difficile l'applicazione efficace delle nuove politiche.

Gli esperti concordano generalmente sul fatto che il principale "collo di bottiglia" oggi non sia la questione se imporre o meno le tasse, bensì come far sì che la tassazione funzioni effettivamente nella pratica. A tal fine, la trasparenza dei dati, la standardizzazione delle informazioni, la verifica del valore reale delle transazioni e una chiara tabella di marcia per l'attuazione sono requisiti urgenti.

Solo quando queste barriere saranno rimosse, la tassazione diventerà uno strumento importante per il funzionamento stabile e sostenibile del mercato. Al contrario, se la questione continuerà a cadere in un circolo vizioso di "se ne parla quando fa caldo, se ne dimentica quando si raffredda", il mercato immobiliare farà fatica a uscire dallo squilibrio tra domanda e offerta che persiste da molti anni.

Una preoccupazione diffusa sul mercato è che la tassa avrà un impatto diretto su coloro che possiedono una seconda proprietà. Tuttavia, secondo gli esperti, l'obiettivo della misura non è quello di colpire tutti i proprietari di più immobili, bensì coloro che detengono beni inutilizzati o sottoutilizzati, causando sprechi e limitando l'offerta.

Il professore associato, dottor Nguyen Quang Tuyen, ha affermato che è necessario distinguere tra coloro che possiedono più immobili per soddisfare esigenze legittime e coloro che li accumulano in attesa di un aumento dei prezzi. Per i gruppi speculativi, la tassazione è necessaria per costringerli a utilizzare i propri beni o a trasferirli, aumentando così il volume delle transazioni e incrementando le entrate fiscali.

Questo esperto sostiene che le preoccupazioni relative a un crollo del mercato dovuto alla tassazione siano infondate. Una svendita si verificherà solo tra coloro che utilizzano una leva finanziaria eccessiva o si dedicano alla speculazione a breve termine. Chi possiede una reale capacità finanziaria non ne risentirà gravemente.

In una certa misura, il mercato ha ancora bisogno di attività speculative per creare liquidità. Ma la speculazione deve basarsi su attività commerciali trasparenti, regolamentate dalla tassazione, e non sull'accumulo di attività per poi lasciarle inattive.

Inoltre, un altro rischio segnalato dagli esperti, che rende difficile l'attuazione delle politiche fiscali, è il fenomeno della registrazione di immobili a nome di terzi. Molte persone possiedono un gran numero di immobili, ma li suddividono in modo che parenti o conoscenti li registrino a loro nome per evitare di pagare le tasse. Ciò rappresenta una sfida significativa nell'individuazione dei soggetti corretti da regolamentare.

Per prevenire questa situazione, il sistema catastale, i registri e le mappe devono essere standardizzati e interconnessi. Quando le informazioni saranno collegate, l'ente preposto alla gestione sarà in grado di individuare transazioni anomale, identificare i veri proprietari e contrastare l'evasione fiscale.

Fonte: Vietnam+

Fonte: https://baophutho.vn/go-nut-that-can-tro-doi-voi-chinh-sach-thue-bat-dong-san-244066.htm