Rimozione degli ostacoli relativi al diritto fondiario.

Una relazione riassuntiva sulle questioni sollevate dal Segretario Generale dell'Assemblea Nazionale , Bui Van Cuong, recentemente inviata ai delegati, valuta che il Governo ha intrapreso numerose azioni e pubblicato diversi documenti per affrontare le difficoltà di questo mercato, come telegrammi e direttive del Primo Ministro che esortano i ministeri e le autorità locali a ristrutturare il mercato immobiliare. Tuttavia, questo mercato, compreso quello residenziale, continua a incontrare difficoltà e colli di bottiglia derivanti da procedure legali, disponibilità di terreni e capitali di investimento.

La domanda è stata respinta per mancanza di "terreno edificabile".

Alcune procedure amministrative relative agli investimenti sono complesse e creano ostacoli; i segmenti di mercato rimangono squilibrati; e il credito d'investimento in questo mercato comporta ancora molti rischi. A causa di queste difficoltà, le imprese immobiliari sono costrette a interrompere progetti di investimento e costruzione, il che crea difficoltà anche per appaltatori, fornitori di materiali e molti altri settori. "Gli ostacoli legali relativi ai terreni, come la determinazione dei prezzi dei terreni, le tasse sull'uso del suolo, l'esproprio dei terreni o le normative sulla selezione degli investitori che si sovrappongono alle normative su investimenti, gare d'appalto e terreni... rappresentano importanti barriere alla ripresa e allo sviluppo del mercato immobiliare", ha valutato l'ente esaminatore.

A Ho Chi Minh City, oltre agli oltre 100 progetti immobiliari che incontrano ostacoli e per i quali si stanno attualmente studiando le soluzioni, il Dipartimento di Pianificazione e Investimenti ha recentemente presentato al Comitato Popolare della Città un resoconto sullo stato di avanzamento delle politiche di investimento per i progetti immobiliari nella zona.

Di conseguenza, dei 117 dossier di progetto che richiedono l'approvazione delle politiche di investimento e che questa agenzia sta attualmente elaborando, 62 progetti non soddisfano le condizioni per essere considerati investitori in un progetto di edilizia residenziale commerciale perché non possiedono terreni residenziali o non hanno acquisito l'intera area residenziale come previsto dalla legge sull'edilizia abitativa del 2014.

Pertanto, il Dipartimento di Pianificazione e Investimenti ha raccomandato al Comitato Popolare di Ho Chi Minh City di non approvare il piano di investimenti, in quanto non conforme alle normative della Legge sugli Investimenti e della Legge sull'Edilizia Abitativa. Ciò ha destato preoccupazione tra le imprese immobiliari, poiché potrebbe bloccare l'attuazione del progetto.

La rimozione degli ostacoli legali faciliterà la realizzazione di progetti immobiliari e stimolerà lo sviluppo del mercato. (Foto: HOANG TRIEU)

Secondo Nguyen Nhat Khanh, docente presso la Facoltà di Giurisprudenza dell'Università di Economia e Diritto (Università Nazionale del Vietnam di Ho Chi Minh City) e in possesso di un master, da un punto di vista legale il rifiuto di approvare le politiche di investimento di questi 62 progetti è del tutto appropriato. Tuttavia, considerando la prospettiva economica e gli sviluppi del mercato immobiliare, questa decisione presenta diversi aspetti che non la rendono del tutto adeguata.

Poiché la realizzazione di un progetto di edilizia residenziale commerciale richiede alle imprese di disporre di un fondo fondiario sufficientemente ampio, in realtà il numero di progetti con terreno interamente o parzialmente residenziale rappresenta non più del 5% del numero totale di progetti di edilizia residenziale commerciale presenti sul mercato.

Pertanto, le rigide normative relative alle tipologie di utilizzo del suolo menzionate in precedenza creano numerose difficoltà per le imprese che intendono realizzare progetti di edilizia sociale. Se questi ostacoli non vengono rimossi, centinaia di miliardi di dong investiti in tali progetti potrebbero rimanere "bloccati", con conseguente spreco di capitale e mancato raggiungimento di una soluzione al problema dell'offerta abitativa.

Per risolvere i progetti sopracitati, secondo Nguyen Nhat Khanh, laureato con un master, sono necessarie soluzioni sia legali che gestionali. Dal punto di vista legale, l'Assemblea Nazionale dovrebbe esaminare e modificare tempestivamente le norme relative alle forme di utilizzo del suolo per la realizzazione di progetti di edilizia sociale, previste dalla Legge sull'edilizia abitativa, passando da una limitazione attuale delle forme di utilizzo del suolo ai soli terreni residenziali a una conformità con la pianificazione locale in materia di uso del suolo e di costruzione.

"Dal punto di vista gestionale, il Comitato popolare di Ho Chi Minh City potrebbe inizialmente supportare gli investitori di questi 62 progetti organizzando gare d'appalto per l'utilizzo del suolo al fine di selezionare gli investitori che soddisfano le condizioni per realizzare il progetto di edilizia sociale (se si aggiudicano la gara, lo Stato assegnerà o affitterà loro il terreno per la realizzazione del progetto di edilizia sociale) oppure convertendo la destinazione d'uso da edilizia sociale ad edilizia sociale in modo che non siano vincolati dalle normative sull'utilizzo del suolo", ha affermato la signora Khanh.

Molte normative necessitano di essere modificate.

Nella lettera ufficiale "Proposta di modifica del punto b, comma 1, punto a, comma 4 e comma 6 dell'articolo 128 del progetto di legge fondiaria (modificata) al fine di creare le condizioni per l'accordo tra investitori sull'acquisizione di diritti di utilizzo del suolo per tipologie di terreni conformi alla pianificazione per la realizzazione di progetti di edilizia sociale", inviata all'Assemblea Nazionale, il signor Le Hoang Chau, Presidente dell'Associazione Immobiliare di Ho Chi Minh City, ha proposto di modificare il punto b, comma 1, punto a, comma 4 e comma 6 dell'articolo 128 del progetto di legge fondiaria (modificata) al fine di creare le condizioni per l'accordo tra imprese e investitori sull'acquisizione di diritti di utilizzo del suolo o di diritti di utilizzo del suolo esistenti per tipologie di terreni conformi alla pianificazione dell'uso del suolo, alla pianificazione urbanistica e alla pianificazione edilizia per la realizzazione di progetti di edilizia sociale.

Il signor Chau ha inoltre sottolineato che la norma di cui al punto b, comma 1, articolo 128 del progetto di modifica della Legge Fondiaria consente solo accordi per l'acquisizione di diritti di utilizzo del suolo per terreni residenziali, oppure richiede diritti di utilizzo del suolo esistenti per terreni residenziali o per terreni residenziali e altri terreni. Pertanto, il suo ambito di applicazione è più ristretto rispetto alle attuali normative della Legge Fondiaria del 2013, non riuscendo così a facilitare l'accesso degli investitori ai terreni e a garantire i diritti e gli interessi legittimi degli attuali utilizzatori dei terreni.

Secondo il signor Chau, se questo regolamento venisse approvato, nei prossimi 10 anni agli investitori non sarebbe più consentito "negoziare l'acquisizione dei diritti di utilizzo del suolo per terreni residenziali e di altro tipo" per realizzare progetti di edilizia sociale, e pertanto nessun investitore sarebbe in grado di soddisfare la condizione di "avere diritti di utilizzo del suolo esistenti per terreni residenziali e di altro tipo" come previsto dall'articolo 128, comma 6, del progetto di modifica della legge fondiaria.

Riguardo alle difficoltà legate ai progetti di edilizia residenziale in costruzione, durante un recente seminario sulla bozza di emendamento alla Legge sul Commercio Immobiliare, organizzato dalla Commissione Economica dell'Assemblea Nazionale e dal Ministero delle Costruzioni , il Vice Presidente del Comitato Popolare di Ho Chi Minh City, Bui Xuan Cuong, ha affermato che in città si sono verificati numerosi problemi nella messa in commercio di progetti di edilizia residenziale in costruzione. In particolare, le autorità devono rilasciare autorizzazioni scritte per i progetti che soddisfano i requisiti per la vendita di alloggi in costruzione, il che comporta molte complicazioni, soprattutto per quanto riguarda il rilascio dei certificati di proprietà agli acquirenti di alloggi commerciali, in riferimento alle disposizioni della Legge Fondiaria.

Secondo il signor Bui Xuan Cuong, la clausola 2, articolo 25 del progetto di legge sulle attività immobiliari (modificato) stabilisce le condizioni affinché i futuri progetti di edilizia residenziale e di costruzione dispongano di uno dei seguenti tipi di documenti relativi all'uso del suolo (decisione sull'assegnazione del terreno, contratto di locazione del terreno; contratto di locazione del terreno; certificato dei diritti di utilizzo del terreno; certificato di proprietà dell'abitazione e dei diritti di utilizzo del terreno; certificato dei diritti di utilizzo del terreno, di proprietà dell'abitazione e di altri beni annessi al terreno...).

Nel frattempo, secondo l'attuale legge fondiaria, chi possiede un certificato di utilizzo del terreno ha il diritto di trasferire, affittare, subaffittare, donare, ipotecare e conferire i diritti di utilizzo del terreno come capitale.

Nei casi in cui agli utilizzatori di terreni venga concessa una proroga per l'adempimento dei loro obblighi finanziari o tali obblighi vengano registrati come debiti, essi devono adempiere a questi ultimi prima di poter esercitare i propri diritti. Ciò significa che se un investitore riceve in assegnazione un terreno ma non adempie ai propri obblighi finanziari relativi ai canoni di utilizzo del terreno, non può esercitare i diritti di utilizzo del terreno previsti dalla legge fondiaria, incluso il diritto di cessione dei diritti di utilizzo del terreno.

Pertanto, il Comitato popolare di Ho Chi Minh City propone che il comitato di redazione esamini e modifichi il contenuto relativo alle condizioni del terreno per la procedura di approvazione di progetti edilizi e residenziali in fase di costruzione a fini commerciali, specificando che "l'investitore deve aver adempiuto a tutti gli obblighi finanziari e possedere un certificato di diritto d'uso del terreno". Ciò mira a limitare il verificarsi di problemi legali nelle fasi successive, in particolare nel rilascio dei certificati ai residenti.

Consente di apportare modifiche alla pianificazione anche dopo il trasferimento di proprietà.

Il vicepresidente del Comitato popolare di Ho Chi Minh City, Bui Xuan Cuong, ha affermato che la bozza di legge sulle attività immobiliari, che stabilisce come principio per il trasferimento di progetti immobiliari – ovvero che il trasferimento di un progetto, totale o parziale, debba garantire che gli obiettivi e la pianificazione del progetto rimangano invariati – è "sfavorevole". Ha sostenuto che molti investitori, dopo aver acquisito un progetto, devono apportare modifiche alla pianificazione per migliorarlo. Secondo Bui Xuan Cuong, le modifiche al progetto mirano a ottimizzarlo, aumentando in definitiva il coefficiente di utilizzo del suolo e conformandosi alla legge sulla pianificazione urbanistica. Gli investitori apportano modifiche in conformità con le normative, incorrendo in ulteriori oneri finanziari. Il Comitato popolare di Ho Chi Minh City ha proposto di emendare questa normativa per evitare conflitti con la legge sulla pianificazione urbanistica durante l'attuazione, poiché ciò avrebbe un impatto negativo sull'andamento del progetto dopo l'acquisizione.

Seminario "Rimozione degli ostacoli legali nel settore immobiliare"

Il 9 novembre, il quotidiano Nguoi Lao Dong ha organizzato un seminario dal titolo "Rimozione degli ostacoli legali al settore immobiliare" per ascoltare e raccogliere le opinioni dei partecipanti, al fine di individuare soluzioni per eliminare le strozzature, sbloccare il flusso del mercato immobiliare e promuovere una crescita economica stabile e sostenibile.

(*) Vedi il quotidiano Nguoi Lao Dong, numero dell'8 novembre.

Fonte: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm