Il "movimento verso sud" del capitale immobiliare

La regione meridionale, in particolare Ho Chi Minh City, rappresenta una destinazione attraente per la "migrazione verso sud" dei capitali immobiliari, soprattutto da parte degli investitori del Nord. Tuttavia, gli investitori devono selezionare attentamente i segmenti, valutare le proprie capacità finanziarie e dare priorità alle strategie a lungo termine piuttosto che aspettarsi profitti immediati, al fine di garantire sicurezza ed efficienza in un contesto di mercato in fase di ristrutturazione.

I prezzi delle case restano elevati e i capitali sono alla ricerca di percorsi alternativi.

Secondo i dati di ricerca dell'Istituto vietnamita per la valutazione del mercato immobiliare (VARS IRE), nei primi nove mesi del 2025 il mercato di Hanoi ha registrato il lancio di circa 22.000 nuovi appartamenti, pari al 64% dell'offerta totale del 2024 e al livello più alto per lo stesso periodo del 2019-2025. Di questi, gli appartamenti hanno continuato a svolgere un ruolo predominante, rappresentando il 76% della nuova offerta totale.

Attualmente, i capitali investiti nel settore immobiliare si stanno spostando con forza verso la regione meridionale. Foto: VARS

Tuttavia, i prezzi di vendita non si sono raffreddati; anzi, si stanno addirittura "surriscaldando", dato che i nuovi progetti con prezzi superiori a 100 milioni di VND/ ^m² stanno diventando sempre più comuni. L'indice dei prezzi degli appartamenti (un indice dei prezzi che riflette la fluttuazione media del prezzo di vendita del periodo corrente rispetto al periodo di riferimento (Q1/2019) dei progetti nel campione selezionato e osservato da VARS) ad Hanoi nel Q3/2025 è aumentato del 5% rispetto al trimestre precedente e addirittura del 96,2% rispetto al trimestre di riferimento (Q1/2019), ovvero 1,7 volte l'aumento registrato nell'ex Ho Chi Minh City nello stesso periodo.

Anche il prezzo di mercato primario degli appartamenti (appartamenti offerti in vendita per la prima volta) ad Hanoi ha raggiunto un nuovo "traguardo", con una media di 95 milioni di VND/ ^m² , superiore a quella di Ho Chi Minh City, dove oltre il 43% delle nuove offerte nel terzo trimestre aveva un prezzo superiore a 120 milioni di VND/ ^m² .

Gli elevati prezzi degli immobili hanno ridotto il potenziale di crescita, diminuendo l'attrattiva dei capitali di investimento. Allo stesso tempo, il capitale richiesto supera di gran lunga la capacità finanziaria di molti investitori, spingendo i capitali a spostarsi da Hanoi alla ricerca di nuove opportunità in mercati con prezzi più accessibili e un maggiore potenziale di crescita.

Oltre a concentrarsi nelle province limitrofe ad Hanoi, dotate di infrastrutture ben sviluppate, gli investimenti si stanno spostando con forza verso la regione meridionale.

Secondo Nguyen Thai Binh, vicesegretario generale dell'Associazione vietnamita degli agenti immobiliari (VARS), le statistiche preliminari di diversi costruttori alla fine del secondo trimestre mostravano che i clienti del Nord rappresentavano circa il 20% delle transazioni totali nel Sud durante la prima metà dell'anno, il doppio rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Alla fine del terzo trimestre, questa percentuale aveva raggiunto il 30%, quasi eguagliando il periodo di boom del 2016-2020.

Di conseguenza, la regione meridionale attrae investimenti grazie alla stabilità dei prezzi registrata negli ultimi tre anni, che ha creato spazio per la crescita e interessanti margini di profitto per gli investitori. Alcune aree alla periferia dell'ex città di Ho Chi Minh, comprese le località accorpate, presentano prezzi inferiori del 30-40% rispetto ad Hanoi, mentre la connettività infrastrutturale e i tassi di urbanizzazione sono in rapida crescita.

Ad esempio, ad Hanoi, con 2-4 miliardi di VND si può acquistare solo un appartamento con una camera da letto o con una camera da letto più una, mentre a Ho Chi Minh City gli investitori hanno una scelta più ampia, dagli appartamenti alle case indipendenti. In particolare, i prezzi di alcuni progetti di recente lancio nelle aree periferiche di Ho Chi Minh City sono attualmente solo due terzi di quelli delle aree periferiche di Hanoi, il che rende più interessante il potenziale di apprezzamento dei prezzi a medio e lungo termine.

I flussi di capitali da Hanoi a Ho Chi Minh City e alle aree circostanti non sono motivati ​​solo dalla ricerca di "affari vantaggiosi", ma mirano anche a diversificare i portafogli e a ottimizzare l'utilizzo del capitale. Rispetto ad Hanoi, il mercato di Ho Chi Minh City si distingue nettamente, soprattutto nel segmento degli appartamenti di lusso, con documentazione legale completa e posizioni privilegiate, in grado di soddisfare le esigenze di accumulo patrimoniale a lungo termine degli investitori facoltosi.

Questa linea di prodotti offre un doppio ritorno sull'investimento, con potenziale di apprezzamento del valore e un effettivo reddito da locazione, grazie ai vantaggi di un centro economico dinamico che attrae fortemente investimenti diretti esteri ed esperti stranieri con una domanda di alloggi di alta gamma.

Lo sviluppo delle infrastrutture sta accelerando, creando opportunità, ma è necessaria cautela.

La tendenza all'"espansione verso sud" è ulteriormente alimentata dal ritorno di numerosi importanti sviluppatori nel sud del Paese, dopo la rimozione degli ostacoli legali, e da efficaci campagne di marketing. In particolare, molti investitori privati ​​di Hanoi tendono a collaborare con sviluppatori già noti quando espandono i loro progetti verso sud, sfruttando la familiarità con il marchio e le capacità di realizzazione.

Diversi progetti su larga scala, come il complesso urbano di Can Gio, hanno immediatamente suscitato un notevole interesse tra gli investitori di Hanoi al momento del loro lancio, grazie alla loro posizione strategica e al potenziale di sviluppo a lungo termine. Anche le società di intermediazione immobiliare del Nord hanno rapidamente ampliato le loro filiali nel Sud, portando con sé il loro ecosistema di clienti e i loro servizi.

Inoltre, alcuni progetti di grandi costruttori presentano prezzi bassi, mentre progetti simili nel Nord hanno raddoppiato il loro valore. Molti investitori stanno "riscoprindo" questi progetti, con prezzi che arrivano persino ad aumentare del 5% in una sola settimana.

Un fattore chiave per rafforzare l'attrattiva degli investimenti è rappresentato dalle politiche di sviluppo infrastrutturale e dallo slancio della pianificazione regionale successivi all'unificazione amministrativa della nuova città di Ho Chi Minh. Molti nuovi progetti sono ora strategicamente situati lungo le linee della metropolitana, le tangenziali e le principali arterie di trasporto, migliorando la connettività interregionale e aumentando il valore immobiliare futuro, rendendoli particolarmente attraenti per gli investitori di Hanoi.

VARS IRE ritiene che, nel complesso, la "migrazione verso sud" dei capitali di investimento immobiliare stia diventando sempre più forte. Il Sud, in particolare Ho Chi Minh City, si sta gradualmente affermando come nuova meta turistica grazie a prezzi accessibili, infrastrutture in rapido sviluppo e un quadro giuridico più favorevole.

Tuttavia, gli investitori devono selezionare attentamente i segmenti, valutare le proprie capacità finanziarie e dare priorità alle strategie a lungo termine piuttosto che aspettarsi profitti rapidi, al fine di garantire sicurezza ed efficienza in un contesto di mercato in fase di ristrutturazione. Poiché la maggior parte delle transazioni è ancora guidata dalla domanda di investimenti, mentre l'offerta è in rapida crescita, se gli investitori utilizzano eccessivamente capitale preso a prestito per investimenti diversificati, potrebbero trovarsi in una situazione di vulnerabilità in caso di aumento dei tassi di interesse o di diminuzione della liquidità. Lo scenario peggiore è un'interruzione del flusso di cassa, che potrebbe portare alla stagnazione dei progetti, incidere sul sentiment di mercato ed erodere la fiducia degli investitori.

Fonte: https://daibieunhandan.vn/lan-song-nam-tien-cua-dong-von-bat-dong-san-10394920.html