Il persistente "conflitto" tra costruttori e acquirenti di case.

In realtà, molti complessi residenziali di Hanoi presentano problemi legati alla divisione tra aree comuni e private. Il conflitto principale nasce dall'incapacità delle parti di definire e concordare quali aree siano comuni e quali private, il che porta a controversie tra di loro.

A questo proposito, i documenti legali dello Stato relativi alla gestione e all'esercizio degli edifici residenziali hanno fornito una normativa piuttosto dettagliata ed esaustiva. Più recentemente, è stata emanata la Circolare 05 del Ministero delle Costruzioni , un documento che consolida la documentazione pertinente in materia di gestione e esercizio degli edifici residenziali.

Secondo la signora Vu Kieu Hanh, direttrice della gestione immobiliare presso Savills Hanoi, i conflitti nei progetti residenziali derivano dalla mancanza di completezza e trasparenza nelle normative che regolano l'uso delle aree comuni e private durante la fase di sviluppo e costruzione del progetto, nonostante le chiare disposizioni di legge. Ciò genera ambiguità nella successiva determinazione della proprietà e dei diritti di utilizzo.

Molti complessi residenziali di Hanoi stanno affrontando problemi relativi alla separazione tra aree comuni e private, in particolare controversie sui posti auto. (Foto: BG)

"È importante capire che tutte le aree relative a sistemi strutturali, corridoi, passaggi pedonali comuni e impianti inscindibili sono aree di proprietà comune. Tuttavia, una delle aree più frequentemente soggette a controversie nei condomini è il parcheggio", ha aggiunto la signora Hanh.

Secondo la legge sull'edilizia abitativa del 2014, le aree destinate a biciclette, veicoli per disabili, veicoli a due ruote e veicoli a tre ruote sono di proprietà comune e ad uso condiviso da tutti i proprietari degli appartamenti. Per quanto riguarda i parcheggi, gli inquilini/acquirenti degli appartamenti possono acquistarli o affittarli.

"In realtà, nella maggior parte dei condomini, il ricavato derivante dal parcheggio delle motociclette (proprietà comune) viene reinvestito nel fondo di gestione dell'edificio. Tuttavia, non è ancora chiaro come venga pianificata quest'area, cosa si intenda per proprietà comune e, di conseguenza, come venga determinato il ricavo specifico per ogni singola motocicletta. Questo è oggetto di continui dibattiti", ha analizzato la signora Hanh.

Per risolvere i conflitti e minimizzarne l'impatto nelle fasi successive, la signora Hanh ha affermato che l'investitore deve prevedere e calcolare con precisione le aree comuni e private fin dalla fase di progettazione, e presentare chiaramente tali informazioni nel contratto di vendita e nella relazione tecnico- economica sull'investimento di costruzione. Il consiglio di amministrazione deve avere accesso a tutta la documentazione di completamento del progetto, come previsto dal Documento Consolidato 05/VBHN-BXD, la circolare sulla gestione e l'uso degli edifici residenziali.

Inoltre, lo sviluppatore deve coordinarsi con le parti interessate per stabilire le regole relative alle aree e ai servizi condivisi. Ciò porterà a un accordo e a un consenso comuni su questioni relative ai diritti di proprietà, all'uso e alla tutela, prevenendo così potenziali controversie.

Le aree comuni e private all'interno di un progetto sono in parte correlate alla determinazione della quota di servizio che ogni proprietario deve versare. Secondo la signora Hanh, i regolamenti cittadini stabiliscono che la quota di servizio massima per gli edifici residenziali con ascensore non deve superare i 16.500 VND/m2/mese.

Nel contratto di vendita è inoltre previsto che le spese di servizio siano incluse, pertanto gli acquirenti devono verificare con i proprietari l'ammontare di tali spese. Infatti, una volta che l'edificio è operativo, i residenti generalmente preferiscono la trasparenza in merito all'entità delle spese e all'utilizzo del denaro versato a titolo di spese di servizio. Ciò impone al costruttore e alla società di gestione di prestare particolare attenzione a questo aspetto.

Immagine a scopo illustrativo. (Fonte: CP)

Gli esperti di Savills suggeriscono che, per determinare le tariffe di servizio appropriate, i costruttori e le società di gestione dovrebbero considerare i fattori che incidono direttamente sulle componenti di costo delle tariffe di servizio di un condominio. Tali costi dipenderanno dalle dimensioni, dalle caratteristiche architettoniche, dal design e dalle dotazioni del progetto. Solo dopo aver raccolto tutte le informazioni necessarie, la società di gestione potrà calcolare i costi operativi che compongono la tariffa di servizio.

Sebbene si tratti di dettagli secondari nell'ambito del lavoro complessivo dell'unità di gestione operativa, essi incidono direttamente sulle spese di gestione. Pertanto, la gestione deve essere rigorosa e affidata a un'unità di gestione operativa professionale, al fine di supportare sia gli investitori che i residenti nell'ottimizzazione dei costi di gestione e garantire la trasparenza delle attività e dei servizi offerti nell'ambito del progetto.

È evidente che, nel contesto del mercato immobiliare vietnamita in rapida espansione, i costruttori devono prestare particolare attenzione alla gestione operativa, considerandola un valore aggiunto per il progetto e un modo per evitare potenziali controversie tra le parti coinvolte. Il prezzo di vendita di un immobile viene determinato dal costruttore ancor prima che il progetto sia completato e messo in funzione.

"Tuttavia, il mantenimento dei livelli di prezzo dipende dalla qualità della gestione e dell'esecuzione del progetto. Il ruolo dell'unità di gestione del progetto diventa quindi cruciale nel contesto del crescente numero di città con un'elevata densità di popolazione e un'ampia offerta", ha sottolineato la signora Hanh.

Fonte: https://www.congluan.vn/khu-vuc-de-xe-mau-thuan-dai-dang-giua-chu-dau-tu-va-cu-dan-mua-nha-post251082.html