Nonostante un netto aumento dell'offerta, il mercato immobiliare rimane squilibrato.

(CLO) Nel 2025 sono state offerte in vendita oltre 128.000 nuove unità abitative, ma il predominio degli alloggi di lusso ha continuato a creare uno squilibrio tra domanda e offerta nel mercato immobiliare.

Lo squilibrio tra domanda e offerta persiste.

In occasione del Forum sul mercato immobiliare vietnamita 2026 (VREF 2026), svoltosi il 9 gennaio, la signora Pham Thi Mien, vicedirettrice dell'Istituto vietnamita per la ricerca e la valutazione del mercato immobiliare (VARS IRE), ha analizzato lo stato del mercato immobiliare nel 2025.

Secondo lei, lo scorso anno il mercato immobiliare ha registrato una crescita positiva dell'offerta, avvicinandosi ai livelli pre-Covid-19, e transazioni attive per la maggior parte del tempo.

Nel 2025, l'intero mercato offrirà in vendita oltre 128.000 nuove unità abitative, il livello più alto nel periodo 2019-2025 e un incremento dell'88% rispetto al 2024. Solo nel quarto trimestre del 2025, il mercato ha registrato il lancio di oltre 42.000 nuove unità, con un incremento del 24% rispetto al trimestre precedente e del 48% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso.

La signora Pham Thi Mien, vicedirettrice dell'Istituto vietnamita di ricerca e valutazione del mercato immobiliare. (Foto: SC)

I livelli delle scorte stanno aumentando rapidamente, ma ciò è dovuto principalmente ai progetti in costruzione e ai futuri sviluppi residenziali, che riflettono l'offerta per la fase successiva.

Tuttavia, lo squilibrio tra domanda e offerta persiste. In alcune località, soprattutto nel Sud, l'offerta di alloggi commerciali a prezzi più accessibili è aumentata notevolmente, contribuendo a migliorare l'equilibrio del mercato a livello locale.

Al contrario, ad Hanoi , Da Nang e nell'ex Ho Chi Minh City, la disparità sta diventando sempre più evidente, poiché l'offerta di alloggi sociali, nonostante un forte aumento, non riesce ancora a tenere il passo con l'offerta di alloggi commerciali con prezzi superiori a 80 milioni di VND/m2.

Di conseguenza, nel 2025 si prevede che l'intero mercato vedrà la realizzazione di oltre 80.000 nuovi appartamenti, il doppio rispetto al 2024. Tuttavia, circa il 25% della nuova offerta di appartamenti avrà un prezzo superiore a 100 milioni di VND/m2, pari a oltre 20.000 unità, quasi 10 volte di più rispetto all'anno precedente.

Ad Hanoi e a Ho Chi Minh City (in passato), circa l'85% dei nuovi appartamenti immessi sul mercato ha un prezzo superiore a 80 milioni di VND/m2. La struttura del mercato continua a evolversi, con un forte aumento della quota di appartamenti di lusso e ultralusso, mentre il segmento degli alloggi commerciali a prezzi accessibili rimane in gran parte assente.

Per quanto riguarda la liquidità, il signor Le Dinh Chung, vicepresidente del Consiglio di ricerca e valutazione del mercato immobiliare dell'Associazione vietnamita degli agenti immobiliari (VARS), ha affermato che si prevede che il tasso di assorbimento medio nel 2025 raggiungerà circa il 68% della nuova offerta immessa sul mercato, equivalente a quasi 88.000 transazioni andate a buon fine.

Nei primi tre trimestri dell'anno, molti progetti, nonostante i prezzi elevati, hanno registrato buoni tassi di assorbimento grazie all'aumento della domanda sia da parte degli acquirenti che degli investitori. Tuttavia, nel quarto trimestre, il tasso di assorbimento ha mostrato una leggera tendenza al ribasso a causa del forte aumento dell'offerta e della maggiore cautela degli investitori, dovuta all'aumento dei tassi di interesse sui depositi e sui prestiti.

Quale segmento è leader di mercato?

Secondo il signor Le Dinh Chung, nel 2025 il segmento degli appartamenti continuerà a essere un punto nevralgico del mercato, con i nuovi prezzi richiesti in forte aumento nelle principali città, poiché i nuovi progetti di sviluppo posizionano i loro prodotti nel segmento di fascia alta o superiore, in un contesto di costi dei terreni in rapida crescita.

Ad Hanoi, il prezzo medio richiesto per i nuovi appartamenti ha raggiunto circa 100 milioni di VND/m2, con un aumento del 40% rispetto al 2024. A Ho Chi Minh City (ex), il prezzo medio richiesto per i nuovi appartamenti ha raggiunto 111 milioni di VND/m2, con un aumento del 23% rispetto all'anno precedente, e una serie di progetti di lusso lanciati alla fine dell'anno hanno confermato il segnale di crescita del mercato.

A Da Nang , il prezzo medio richiesto per i nuovi appartamenti ha superato gli 83 milioni di VND/m2, con un aumento del 14% rispetto al 2024.

Nel mercato secondario di Hanoi, i prezzi di vendita sono aumentati rapidamente in un breve periodo, con molte zone che hanno registrato incrementi compresi tra centinaia di milioni e miliardi di VND per unità. Tuttavia, la tendenza al rialzo ha subito un rallentamento verso la fine dell'anno, con alcuni investitori che hanno venduto in perdita a causa della FOMO (paura di perdere l'occasione) durante il periodo di boom. Ciononostante, i prezzi nella zona centrale sono rimasti stabili.

A Da Nang, i prezzi di vendita sono aumentati bruscamente a causa della crescente domanda di investimenti, soprattutto da parte di investitori dell'area di Hanoi, ma la liquidità ha rallentato verso la fine dell'anno, con i prezzi che tendevano a rimanere stabili. Nel frattempo, a Ho Chi Minh City, i prezzi degli appartamenti hanno continuato ad accelerare, concentrandosi nelle aree con grandi progetti infrastrutturali in corso o in procinto di essere realizzati.

Il segmento degli appartamenti continua a essere un settore in forte espansione sul mercato . (Foto: BRVT)

Nel segmento immobiliare turistico e dei resort, il mercato mostra una ripresa chiara ma selettiva. L'offerta è aumentata notevolmente, quadruplicando rispetto al 2024, ed è stata assorbita per circa il 55%, ma le transazioni sono concentrate principalmente in grandi progetti urbani costieri e complessi turistici sviluppati da investitori di comprovata reputazione.

I modelli urbani costieri multifunzionali, che soddisfano sia le esigenze residenziali che quelle ricreative, oltre a offrire opportunità di investimento a lungo termine, stanno gradualmente sostituendo i modelli turistici tradizionali e attirando una parte dei capitali di investimento dal segmento immobiliare residenziale tradizionale.

Inoltre, i segmenti immobiliari industriali, commerciali e per uffici continuano a mantenere un andamento di crescita positivo.

Il segmento immobiliare industriale ha registrato un'espansione sia in termini di dimensioni che di qualità, con la creazione di 478 parchi industriali, di cui 324 operativi, su una superficie totale di circa 95.700 ettari.

I nuovi parchi industriali vengono sviluppati secondo modelli moderni, mentre quelli esistenti si stanno gradualmente trasformando in modelli ecologici e intelligenti, puntando alle emissioni zero e attirando una nuova generazione di investimenti diretti esteri.

Nel segmento immobiliare commerciale e al dettaglio, si prevede che nel 2025 saranno disponibili oltre 418.000 m2 di nuovi spazi, con un incremento di 1,4 volte rispetto al 2024. La corsa allo sviluppo di centri commerciali continua a essere vivace, con un focus su complessi di grandi dimensioni che offrono esperienze diversificate, integrati con le principali aree urbane per aumentare il valore complessivo della zona e soddisfare le esigenze abitative e di shopping dei residenti.

Il segmento immobiliare commerciale e degli uffici ha aggiunto oltre 200.000 m2 di nuova superficie. Continua la tendenza a trasferire gli uffici nella zona occidentale di Hanoi e nella periferia di Ho Chi Minh City, con una preferenza per edifici moderni e con certificazione ecologica. Tuttavia, alcune aree stanno affrontando una crescente pressione competitiva, poiché l'offerta cresce più rapidamente della domanda.

Fonte: https://congluan.vn/nguon-cung-tang-manh-thi-truong-bat-dong-san-van-mat-can-doi-10326237.html