Proposte per affrontare le difficoltà nell'attuazione della legge fondiaria.

A quasi due anni dall'entrata in vigore della Legge Fondiaria del 2024, molte località, soprattutto le grandi città come Ho Chi Minh City, hanno concretizzato attivamente le normative attraverso una serie di risoluzioni, decisioni e meccanismi di attuazione. Tuttavia, il processo operativo ha rivelato che molte norme sono difficili da implementare, si sovrappongono o non sono al passo con la realtà.

Secondo il rapporto di valutazione sull'attuazione della Legge Fondiaria e le proposte di modifica presentate dal Comitato Popolare di Ho Chi Minh City al Ministero dell'Agricoltura e dell'Ambiente , la città ha emanato 2 risoluzioni e 23 decisioni per concretizzare i contenuti previsti dalla Legge Fondiaria del 2024 e dai relativi decreti attuativi. La città ha inoltre accelerato la digitalizzazione dei dati fondiari, con l'obiettivo di completare la sincronizzazione del 100% dei dati con il database nazionale entro gennaio 2026. Contemporaneamente, alla fine del primo trimestre del 2026, il numero totale di procedure amministrative relative ai terreni ricevute ha superato le 226.200, di cui quasi 180.000 sono state risolte.

Una delle prime criticità riguarda l'ambito degli indennizzi, del sostegno e del reinsediamento quando lo Stato espropria terreni. Secondo il Comitato popolare di Ho Chi Minh City, attualmente sussiste un'incongruenza tra la Legge fondiaria del 2024 e la Legge stradale del 2024 in merito agli indennizzi e al reinsediamento delle opere infrastrutturali tecniche situate all'interno dell'area protetta delle infrastrutture di trasporto.

Un complesso di alloggi per il reinsediamento nel quartiere di Linh Xuan, a Ho Chi Minh City (immagine illustrativa)

In realtà, molti progetti nei settori dell'energia, delle telecomunicazioni, dell'informatica e dell'approvvigionamento idrico e fognario sono altamente specializzati. Quando inclusi nell'attuale piano generale di compensazione, l'unità preposta alla compensazione non possiede le competenze necessarie per gestirli, il che comporta processi lunghi e numerose procedure aggiuntive.

Un altro ostacolo è rappresentato dalla definizione di "individui direttamente impegnati nella produzione agricola ". Secondo le normative vigenti, coloro che hanno diritto al sostegno per la formazione professionale e la riqualificazione lavorativa a seguito dell'espropriazione dei terreni devono percepire un reddito derivante dalla produzione agricola. Tuttavia, i criteri per "avere un reddito" attualmente non prevedono linee guida specifiche su come determinarlo, quale ente sia responsabile della verifica o quale sia il metodo di valutazione. Ciò genera confusione nell'applicazione delle norme in diverse località, con il rischio di reclami e controversie.

Nell'ambito dell'acquisizione di terreni, si è venuta a creare una complessa situazione giuridica: gli utilizzatori di terreni possono ancora esercitare i propri diritti di trasferimento, donazione o eredità anche dopo l'emissione di un avviso di esproprio, ma prima che sia stata presa una decisione ufficiale in merito all'acquisizione. Ciò genera difficoltà e confusione nel processo di attuazione; inoltre, comporta un potenziale rischio di reclami e controversie nella pratica, rendendo necessarie ricerche e linee guida unificate.

Per affrontare queste difficoltà, la città di Ho Chi Minh ha avanzato diverse importanti proposte di modifica. La città propone di separare il piano di compensazione, sostegno e ricollocazione per le infrastrutture tecniche dal piano generale di compensazione, creando un piano distinto. Ciò si rende necessario perché i progetti di infrastrutture tecniche presentano caratteristiche specifiche e richiedono un'unità con adeguate competenze professionali per partecipare alla preparazione, alla valutazione e all'attuazione.

Le procedure di risarcimento e di ricollocazione delle infrastrutture tecniche stanno incontrando difficoltà.

Per quanto riguarda la normativa che definisce "individui direttamente impegnati nella produzione agricola", anziché richiedere la prova di un reddito derivante da tale attività, la città propone di escludere solo determinate categorie, come funzionari, dipendenti pubblici, pensionati e lavoratori con stipendi fissi. L'adozione di questo approccio ridurrebbe i tempi di verifica, limiterebbe le controversie e accelererebbe le procedure di risarcimento e di esproprio dei terreni.

In particolare, Ho Chi Minh City ha anche proposto di conferire al Consiglio popolare di Ho Chi Minh City l'autorità di decidere su politiche specifiche in materia di risarcimento, sostegno e reinsediamento per progetti su larga scala che interessano le comunità locali.

Una delle questioni che sta ricevendo molta attenzione è la gestione dei terreni di proprietà di imprese statali dopo la privatizzazione. In realtà, nel corso degli anni, si è dimostrato un problema complesso e di lunga durata, con un impatto significativo sul mercato immobiliare e sulle risorse fondiarie.

Secondo un rapporto proveniente da Ho Chi Minh City, migliaia di appezzamenti di terreno sono attualmente inutilizzabili a causa della mancanza di piani urbanistici o di piani non conformi alle normative vigenti. Molti terreni un tempo adibiti a fabbriche e magazzini non sono più adatti a scopi di pianificazione, ma la loro destinazione d'uso non può essere modificata. Di conseguenza, i terreni sono "congelati", le imprese non possono realizzare progetti e lo Stato non può generare entrate.

I terreni e le proprietà statali abbandonati rappresentano un'enorme quantità di spreco.

Per ovviare a questo problema, la città ha proposto di aggiungere una disposizione specifica per la gestione delle imprese privatizzate nel periodo 2007-2021 che non dispongono ancora di un piano urbanistico approvato. Di conseguenza, le imprese avrebbero la possibilità di rivedere, dichiarare e proporre un nuovo piano urbanistico entro 24 mesi dalla data di entrata in vigore della legge modificata.

Per i terreni conformi alle normative urbanistiche, le imprese hanno la possibilità di ottenerne l'assegnazione o la locazione, adempiendo ai propri obblighi finanziari come previsto. Se il terreno non è conforme alle normative urbanistiche o non è più necessario, lo Stato lo riacquisirà. Ciò garantisce il principio della gestione del patrimonio pubblico, sbloccando al contempo risorse rimaste inutilizzate per molti anni. Infatti, una volta risolta la questione di questi terreni, le risorse fondiarie torneranno a essere impiegate nel ciclo di sviluppo, creando un significativo spazio per la crescita economica urbana.

Fonte: https://cand.com.vn/Xa-hoi/nhung-de-xuat-thao-go-kho-khan-trong-thi-hanh-luat-dat-dai-i805115/