'Revisione dei regolamenti sulla proprietà per limitare le controversie negli edifici residenziali'

Il presidente dell'Ordine degli avvocati del Vietnam , Do Ngoc Thinh, ha proposto di modificare le norme sulla proprietà comune e privata nella legge sull'edilizia abitativa al fine di limitare le controversie.

Le controversie più comuni negli edifici residenziali ruotano ultimamente attorno alla divisione tra aree comuni e private, servizi e infrastrutture tra costruttori e residenti, con le questioni più controverse che riguardano la delimitazione della proprietà e lo spazio di parcheggio per moto e auto nel seminterrato. Il Dott. Do Ngoc Thinh, Presidente dell'Ordine degli Avvocati del Vietnam e membro della Commissione Giustizia dell'Assemblea Nazionale , ha risposto alle domande di VnExpress su questo argomento, alla luce della bozza di revisione della Legge sull'Edilizia Abitativa attualmente in discussione alla 5ª sessione della 15ª Assemblea Nazionale.

Le controversie tra costruttori e residenti in merito alla proprietà degli edifici residenziali si protraggono da molti anni, ma perché la legge sull'edilizia abitativa e le altre normative, nonostante numerosi emendamenti e integrazioni, non sono ancora riuscite a risolvere definitivamente la situazione?

Nonostante numerose revisioni e integrazioni, il quadro giuridico continua a non soddisfare le esigenze pratiche a causa della crescente complessità delle controversie. Alcuni casi sono sorti prima dell'entrata in vigore delle normative vigenti e persistono tuttora senza una soluzione definitiva. I controlli e l'applicazione della legge in questo ambito non sono stati approfonditi né tempestivi. In molti casi, la gestione è negligente e numerosi investitori sono inadempienti nel pagamento dei contributi al fondo di manutenzione, il che fa pensare a violazioni di diritto penale che non sono state affrontate dalle autorità competenti.

Nel frattempo, il consiglio di amministrazione eletto dai residenti tramite l'assemblea dei proprietari di condomini non ha esercitato appieno il suo ruolo rappresentativo a causa della mancanza di linee guida specifiche sul suo funzionamento e sul suo status giuridico. La maggior parte degli attuali consigli di amministrazione condominiale non possiede competenze specifiche nella gestione e nell'amministrazione dei condomini e non ha ricevuto una formazione professionale, il che rende difficile per loro rappresentare e tutelare i legittimi diritti dei residenti in caso di controversie con il costruttore.

L'avvocato Do Ngoc Thinh interviene all'Assemblea Nazionale. Foto: Pham Thinh — L'avvocato Do Ngoc Thinh interviene all'Assemblea Nazionale. *Foto: Pham Thinh*

- Secondo te, perché le normative legali relative alla delimitazione degli spazi e dei servizi comuni e privati negli edifici residenziali risultano impraticabili nella pratica?

- I diritti di proprietà comune e privata sono sanciti dalla Legge sull'edilizia abitativa del 2014, dal Codice civile del 2015 e dal Regolamento sulla gestione e l'uso degli edifici residenziali (pubblicato insieme alla Circolare n. 02/2016 del Ministero delle Costruzioni ), nonché da diversi altri documenti guida correlati. Tuttavia, la loro applicazione nella pratica presenta ancora molte lacune, un esempio tipico è rappresentato dalle controversie sui posti auto.

Secondo la Circolare 02, le superfici e le dotazioni di proprietà privata o congiunta del proprietario devono essere chiaramente indicate nel contratto di acquisto dell'appartamento o nel contratto di locazione con opzione di acquisto. Insieme al contratto, l'investitore deve fornire all'acquirente le planimetrie e un elenco delle superfici di proprietà congiunta, come previsto dalla Legge sull'edilizia abitativa.

Le controversie sorgono tra clienti e costruttori perché la distinzione tra proprietà comune e privata non è chiara e, fin dalla firma del contratto, mancano informazioni precise su questioni quali la vendita o meno dei posti auto, il numero di posti auto nell'edificio e le modalità di registrazione. Pertanto, ritengo che, nonostante le normative di legge, in pratica, quando le parti stipulano contratti senza una chiara distinzione tra proprietà comune e privata, il rischio di controversie permanga.

Prima dell'entrata in vigore della Circolare 02, il 15 febbraio 2016, molti condomini avevano contratti di vendita e locazione che non specificavano chiaramente questo aspetto, il che dava luogo a numerosi conflitti e controversie sulla proprietà del seminterrato.

- Qual è il suo parere in merito all'argomentazione dell'avvocato secondo cui l'attuale normativa relativa ai parcheggi negli edifici residenziali, gestiti o di proprietà del costruttore, è la principale causa di controversie, quando in realtà dovrebbero essere di proprietà comune?

Uno dei punti salienti della Circolare n. 02/2016 è la regolamentazione della proprietà e della gestione dei posti auto negli edifici residenziali. L'acquisto, la vendita e la locazione dei posti auto sono inclusi nel contratto di acquisto dell'appartamento o nel contratto di locazione con opzione di acquisto, oppure vengono stipulati come contratti separati.

I posti auto per motociclette, tricicli e veicoli per persone con disabilità sono di proprietà comune di tutti i proprietari degli appartamenti. Per quanto riguarda i posti auto, gli acquirenti o gli inquilini di appartamenti o di altre aree all'interno del condominio possono decidere di acquistare o affittare un posto auto; in caso contrario, il posto auto rimane sotto la gestione del costruttore. Il costruttore non è autorizzato a includere il costo di realizzazione di questi posti auto nel prezzo di vendita o di affitto.

Pertanto, oltre ad avere la possibilità di acquistare o affittare un posto auto nel proprio condominio, i proprietari di appartamenti possono anche rivendere o subaffittare il proprio posto auto. Tuttavia, la domanda di posti auto nei condomini è aumentata di recente e la compravendita di posti auto è principalmente un accordo privato tra le due parti, il che può portare a un monopolio da parte del costruttore, con conseguente aumento dei prezzi.

Ritengo che, se i posti auto vengono riconosciuti come proprietà del costruttore, lo Stato dovrebbe regolamentare un tetto massimo ai prezzi, in modo che i costruttori non richiedano prezzi di acquisto o di affitto eccessivamente elevati. Tuttavia, data l'attuale elevata domanda di posti auto, le normative che consentono la compravendita di posti auto e la cessione di aree comuni e private ad essi collegate da parte dei costruttori potrebbero facilmente sfociare in controversie civili. Questa questione riveste grande importanza per l'interesse pubblico.

È inoltre necessario studiare attentamente la questione del trasferimento della proprietà dei posti auto interrati alla comproprietà tra i proprietari degli appartamenti. Infatti, se l'area adibita al parcheggio delle auto viene inclusa nella comproprietà, i costi di costruzione dei posti auto saranno inclusi nel prezzo di vendita della casa o dell'appartamento, e alcune famiglie che non utilizzano o non necessitano di utilizzare un'auto dovranno comunque sostenere tale costo al momento dell'acquisto dell'immobile.

- La legge stabilisce che i costruttori non possono includere il costo di realizzazione dei parcheggi nel prezzo di vendita degli appartamenti, ma come possiamo sapere se lo includono effettivamente nel prezzo? In realtà, molti condomini sono teatro di controversie proprio su questo tema.

Non ho trovato alcuna normativa vigente che chiarisca la questione. Si tratta di una vera e propria lacuna legislativa: i residenti non possono decidere se i costi di investimento per la costruzione dei parcheggi possano essere inclusi nel prezzo di vendita degli appartamenti. L'impossibilità di stabilire a chi appartengano i parcheggi è la causa principale delle controversie tra costruttori e residenti.

A mio parere, i posti auto nei condomini sono essenzialmente proprietà comune. Infatti, tutte le aree comuni di un condominio, compresi i posti auto, sono incluse nel prezzo di vendita dell'appartamento e il costruttore rinuncia ai diritti di proprietà dal momento della consegna.

- In base alle sue osservazioni e al suo coinvolgimento diretto nella risoluzione di controversie sulla proprietà di condomini, perché ritiene che così poche controversie vengano portate in tribunale?

- L'indagine su questi casi rivela che si tratta di controversie di lunga data e spesso irrisolte all'interno della comunità. L'elevato numero di residenti a volte li svantaggia, rendendo difficile trovare un terreno comune. Anche autorizzare qualcuno a risolvere la controversia è complicato, poiché nessuno è disposto ad avviare un procedimento legale. Inoltre, l'alto numero di persone coinvolte rende difficile concordare sui costi del contenzioso, per cui i casi si trascinano a lungo e rimangono irrisolti.

Quando si avvia un'azione legale, i residenti o il consiglio di amministrazione del condominio devono prima pagare una tassa giudiziaria anticipata, calcolata in base al valore dell'immobile. Questo induce molte persone ad abbandonare la causa e a raggiungere un accordo con il costruttore.

Inoltre, i contratti di vendita firmati da entrambe le parti sono spesso redatti in anticipo dal costruttore e non specificano chiaramente i diritti dei residenti in merito alle aree comuni (seminterrato, vano scale, tetto, ecc.), rendendo difficile per i residenti intentare una causa per far valere i propri diritti in caso di controversia.

A mio avviso, le controversie nei condomini dovrebbero essere risolte dalle parti coinvolte tramite negoziazione e mediazione, nel rispetto delle leggi vigenti. Qualora la negoziazione e la mediazione falliscano, la questione dovrebbe essere deferita al tribunale popolare per la sua risoluzione. Gli enti statali e le autorità locali devono ispezionare, monitorare e sanzionare severamente le violazioni commesse dalle parti coinvolte.

- Con la bozza di modifica della legge sull'edilizia abitativa attualmente in discussione alla quinta sessione della XV Assemblea Nazionale, come contribuireste, in qualità di rappresentanti all'Assemblea Nazionale, alla risoluzione delle controversie sulla proprietà degli immobili residenziali?

- La bozza è ancora aperta ai commenti del pubblico e disciplina in modo specifico molti aspetti relativi alla proprietà comune e privata negli edifici residenziali al fine di limitare le controversie attuali e rendere gli edifici residenziali più sicuri durante l'uso.

Ho preso atto delle opinioni degli avvocati dell'Ordine degli Avvocati del Vietnam per contribuire alla modifica e all'integrazione della quinta bozza della Legge sull'edilizia abitativa. Abbiamo proposto quattro gruppi di problematiche riguardanti la proprietà, le politiche di sviluppo, le transazioni immobiliari e la gestione, al fine di minimizzare le controversie in materia di edilizia abitativa, massimizzare la tutela dei diritti e degli interessi legittimi delle parti coinvolte e promuovere il miglioramento del sistema giuridico in materia di edilizia abitativa in Vietnam.

Propongo di modificare la normativa sulla proprietà comune e privata degli edifici residenziali contenuta nella bozza di revisione della Legge sull'edilizia abitativa. Di conseguenza, i posti auto negli edifici residenziali dovrebbero essere classificati come proprietà comune e non dovrebbero essere oggetto di compravendita. Ciò ridurrà al minimo le controversie in materia.

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