Credito immobiliare: non inasprito, ma selettivo.

La politica della Banca di Stato del Vietnam (SBV) per il 2026, volta a controllare la crescita del credito immobiliare e a dare priorità ai flussi di capitale verso la produzione e le attività commerciali, ha portato le banche a selezionare sempre più segmenti specifici per gli investimenti.

Screening e riduzione della percentuale di prestiti.

Techcombank ha registrato un utile di 8.900 miliardi di VND nel primo trimestre del 2026, con un incremento del 22,6%. In particolare, la quota di prestiti immobiliari è scesa per la prima volta sotto il 30%, attestandosi al 28,9%, a testimonianza di una tendenza alla ristrutturazione del portafoglio crediti. Nel frattempo, i segmenti retail e delle piccole e medie imprese (PMI) sono diventati il ​​motore della crescita, con prestiti in essere pari a 395.300 miliardi di VND, in aumento del 33% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Diversi segmenti hanno registrato una forte crescita, tra cui i prestiti non garantiti (+159,1%), i prestiti per la costruzione (+72%), i mutui ipotecari (+6,4%) e i prestiti a margine (+2%).

In precedenza, nel 2025, Techcombank aveva anche gradualmente ridotto la percentuale di prestiti immobiliari dal 33,2% (nel 2024) al 31,1% del totale dei prestiti in essere.

Presso LPBank , i prestiti in essere per il settore immobiliare nel primo trimestre del 2026 hanno raggiunto i 14.721,8 miliardi di VND, con una diminuzione del 2,4% rispetto all'inizio dell'anno. Attualmente, la quota di prestiti immobiliari presso questa banca rappresenta solo circa il 3,65% del totale dei prestiti in essere.

Il signor Nguyen Le Nam, direttore della divisione Clienti Individualidi ACB , ha dichiarato che la banca non concede prestiti a scopo speculativo, ma concentra le proprie risorse sul servizio ai clienti che acquistano case per uso effettivo, supportandoli nell'accesso al capitale necessario per migliorare la loro qualità di vita. ACB collabora inoltre con i costruttori per elaborare pacchetti finanziari adeguati e fornisce supporto e consulenza continui ai clienti.

Secondo il signor Nam, la crescita dei mutui ipotecari erogati da ACB ha subito un rallentamento nel primo trimestre di quest'anno. Le ragioni risiedono non solo nelle politiche bancarie, ma anche nelle preoccupazioni delle persone riguardo alla complessa situazione economica, agli elevati prezzi degli immobili e alla pressione dell'aumento dei tassi di interesse. Molti acquirenti di case sono diventati più cauti, dato che i tassi di interesse sui mutui hanno raggiunto il 12-14%, temendo un ritorno ai livelli elevati precedenti, che supererebbero le loro capacità finanziarie.

Tuttavia, ACB considera questo un segnale positivo piuttosto che un motivo di preoccupazione. I clienti sono ora più cauti e responsabili nella gestione dei loro prestiti, sapendo come scegliere il momento e il prodotto giusto per garantire una capacità di rimborso sostenibile.

Nel primo trimestre del 2026, i finanziamenti immobiliari hanno continuato a rappresentare uno dei segmenti di credito più importanti per molte banche, ma il quadro non mostrava più una crescita uniforme. Secondo i bilanci consolidati del primo trimestre del 2026 di 12 banche, corredati da spiegazioni dettagliate, il totale dei prestiti in essere relativi al settore immobiliare ha superato i 990.270 miliardi di VND, con un incremento del 6,4% rispetto alla fine del 2025.

Tra queste, SHB e BVBank sono le due banche con prestiti immobiliari che rappresentano oltre il 30% del totale dei loro crediti in essere. VPBank, in particolare, ha registrato crediti in essere per il settore immobiliare pari a 238.473 miliardi di VND, con un incremento di oltre 31.000 miliardi di VND rispetto all'inizio dell'anno, pari a quasi il 15%, confermandosi come il settore con il maggior volume di crediti in essere nel portafoglio crediti della banca per settore.

Le imprese devono ridurre la loro dipendenza dal credito.

Secondo il dottor Can Van Luc, capo economista di BIDV, entro la fine del 2025 i prestiti in essere nel settore immobiliare dovrebbero raggiungere i 4,7 milioni di miliardi di VND, con un aumento del 36% rispetto al 2024, mentre si prevede che il credito nell'intero settore aumenterà di oltre il 19%.

Nel 2026, l'obiettivo di crescita del credito per l'intero settore bancario è di circa il 15%, pertanto anche il credito immobiliare sarà soggetto a controllo. Secondo il signor Luc, il controllo del credito immobiliare è necessario dopo un periodo di rapida crescita, ma ciò non significa "inasprimento" della politica monetaria, bensì una regolamentazione selettiva. La politica delle autorità di vigilanza è quella di indirizzare i flussi di capitale verso il segmento degli acquisti immobiliari, limitando il credito speculativo al fine di ridurre il rischio sistemico.

Per quanto riguarda gli investitori, è necessario diversificare le fonti di finanziamento e ridurre la dipendenza dal credito bancario. Nel 2025, le imprese immobiliari emetteranno obbligazioni per circa 123.000 miliardi di VND. Nei primi quattro mesi del 2026, questa cifra ha raggiunto quasi 40.000 miliardi di VND, pari al 51% delle emissioni totali dell'intero mercato. Tuttavia, la pressione per le scadenze di quest'anno è molto alta, circa 204.000 miliardi di VND, di cui il settore immobiliare rappresenta il 61%.

Il professore associato Dr. Nguyen Huu Huan dell'Università di Economia di Ho Chi Minh City ha analizzato come, nel contesto del credito immobiliare controllato e della crescente pressione derivante dai crediti inesigibili, la ricerca di canali alternativi di mobilitazione dei capitali, unitamente a politiche creditizie flessibili, sia diventata una questione di sopravvivenza per le imprese immobiliari.

Il signor Huan ha sottolineato che le imprese immobiliari dipendono eccessivamente dal credito bancario, esercitando una pressione significativa sul sistema finanziario. Allo stesso tempo, la maggior parte delle banche mobilita capitali a breve termine, ma concede prestiti al settore immobiliare a medio e lungo termine, creando una discrepanza tra le scadenze e i rischi di liquidità.

"Servono ulteriori soluzioni per diversificare i flussi di capitale destinati al mercato immobiliare e ridurre la dipendenza dal credito bancario", ha sottolineato il professore associato Dr. Nguyen Huu Huan.

Secondo il signor Huan, per risolvere questo problema sono necessarie soluzioni strutturali, come ad esempio un forte sviluppo del mercato obbligazionario societario, attualmente stagnante, affinché diventi il ​​principale canale di approvvigionamento di capitali a medio e lungo termine. Allo stesso tempo, è necessario ricercare nuovi modelli di raccolta di capitali attraverso meccanismi di test (sandbox), centri finanziari internazionali e, soprattutto, soluzioni di tokenizzazione immobiliare.

Al contrario, un'eccessiva concessione di prestiti al settore immobiliare aumenta il rischio di crediti inesigibili. La ragione principale è che molte imprese immobiliari utilizzano un elevato livello di leva finanziaria, il che significa che anche piccole fluttuazioni dei tassi di interesse possono creare una notevole pressione sul rimborso del debito, spingendo le imprese verso il rischio di insolvenza.

È evidente che, nel contesto del persistente controllo selettivo del credito immobiliare, le imprese del settore non possono più fare affidamento in modo così massiccio sul capitale bancario come in passato. Diversificare le fonti di capitale, passando da obbligazioni e fondi di investimento a nuovi modelli finanziari, sarà fondamentale per uno sviluppo stabile del mercato e per ridurre la pressione sul sistema creditizio.

Fonte: https://baodautu.vn/tin-dung-bat-dong-san-khong-siet-nhung-chon-loc-d599713.html