Perché è così difficile che il mercato immobiliare si "sblocchi"?

La cautela degli acquirenti, la scarsità di nuove offerte e numerose variabili legali stanno facendo sì che la liquidità dei terreni edificabili si riprenda lentamente, nonostante si tratti di un segmento che attrae l'attenzione di alcuni investitori.

Dall'inizio della pandemia di Covid-19, il mercato fondiario non ha mostrato segnali positivi significativi, con tassi di assorbimento costantemente bassi, generalmente inferiori al 20%. Un rapporto di DKRA Consulting evidenzia che nel 2023 il tasso di assorbimento dei terreni si è attestato intorno al 10%, nel 2024 al 15,15%, e nel 2025 la liquidità è migliorata solo leggermente, con un tasso di assorbimento complessivo del mercato intorno al 18%. Nel corso dell'ultimo anno, il mercato del Sud ha registrato circa 9.450 lotti di terreno offerti in vendita, di cui quasi 1.700 sono stati assorbiti.

Anche le piattaforme di dati online riflettono una tendenza simile. Secondo il sito web immobiliare Batdongsan, dopo un picco localizzato ad aprile, la domanda di terreni edificabili si è rapidamente raffreddata, diminuendo in media del 15-20% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso, con cali delle ricerche di terreni edificabili che in molti casi hanno raggiunto il 30-40%. Le vendite di terreni edificabili nei progetti di nuova costruzione si sono mantenute intorno al 20-30% dell'offerta disponibile.

Nel frattempo, Nha Tot stima che, escludendo il boom localizzato successivo all'annuncio della fusione provinciale, il mercato fondiario lo scorso anno sia stato generalmente stagnante, con un calo del numero di acquirenti del 35-50% rispetto allo stesso periodo del 2024 e una diminuzione nella maggior parte delle aree.

Immobili a Ho Chi Minh City, inclusi lotti di terreno e terreni agricoli . Foto: Quynh Tran

Spiegando le ragioni della lenta ripresa della liquidità dei terreni , il signor Phan Dinh Phuc, CEO di Seenee Vietnam, ritiene che l'ostacolo maggiore al momento risieda nella liquidità e nel sentiment degli investitori. Nel ciclo precedente, la maggior parte degli investitori ha perso denaro investendo in terreni, un tipo di bene che è veramente "immobile", acquistato principalmente in attesa di un aumento di prezzo prima di rivenderlo, senza generare alcun valore d'uso o flusso di cassa durante il periodo di detenzione. Quando il mercato subisce una flessione, la scarsa liquidità fa sì che molti acquirenti di terreni vedano il proprio capitale immobilizzato per lungo tempo. Questa esperienza ha portato molti investitori a riconsiderare e ad apprezzare segmenti in grado di generare flusso di cassa, come gli appartamenti, perché anche se non sono ancora stati venduti, l'immobile può comunque essere affittato.

Dal punto di vista dell'offerta, il signor Vo Hong Thang, vicedirettore generale del Gruppo DKRA, ha analizzato la situazione, evidenziando una grave carenza di nuovi progetti sul mercato fondiario, dovuta al graduale ritiro di molti investitori da questo segmento. Nell'ultimo anno, la nuova offerta ha rappresentato solo circa il 13% dell'offerta primaria totale, con la maggior parte dei prodotti sul mercato costituita da immobili già disponibili negli anni precedenti. A Tay Ninh , la provincia con la maggiore offerta di terreni nel Sud, sono stati registrati solo due nuovi progetti: il complesso residenziale Dragon Eden (146,8 ettari) e l'area urbana The Solia (20,5 ettari). A Ho Chi Minh City (dopo la fusione di Binh Duong e Ba Ria - Vung Tau), l'offerta in vendita consiste principalmente in immobili già esistenti o nella riedizione di fasi precedenti.

Pertanto, domanda e offerta non sono sincronizzate, con circa il 69% della domanda concentrata su nuovi progetti, come dimostra il fatto che i progetti a Tay Ninh hanno rappresentato oltre il 53% della liquidità nel mercato fondiario del sud lo scorso anno.

Dal punto di vista commerciale, la tendenza al disinvestimento dai terreni edificabili sta diventando sempre più evidente. Molti sviluppatori, come Thang Loi Group, Cat Tuong, Tran Anh e Khai Hoan Land, che un tempo consideravano questo segmento un pilastro fondamentale, non lo includono più tra le priorità dei loro piani aziendali per il 2026.

Secondo un rappresentante di una società immobiliare, lo sviluppo di terreni edificabili sta diventando sempre più difficile a causa di normative legali più stringenti, costi di investimento in forte aumento, dalle infrastrutture e dalle tasse sull'uso del suolo ai servizi, e tempi di realizzazione più lunghi. Di conseguenza, i prezzi di vendita faticano a competere con quelli di villette a schiera e appartamenti, riducendo i margini di profitto e rendendo persino il progetto non redditizio. Questa realtà ha costretto molti costruttori ad adattarsi, causando un aumento dei prezzi dei terreni edificabili del 20-30% nell'ultimo anno, principalmente per compensare i costi di sviluppo.

Prevedendo per il 2026, gli esperti ritengono che l'equilibrio degli investimenti nel mercato immobiliare si stia gradualmente modificando, aprendo la possibilità che alcuni investitori riconsiderino l'acquisto di terreni edificabili. Il signor Phan Dinh Phuc ha osservato che il forte aumento dei prezzi degli appartamenti sta rendendo questo segmento sempre più squilibrato rispetto al reddito e alla fruibilità. Quando i prezzi degli appartamenti in molte zone superano soglie ragionevoli e si avvicinano ai prezzi dei terreni nella stessa area, la differenza diventa meno evidente. Ha citato l'esempio di Long An, dove i prezzi degli appartamenti hanno raggiunto circa 35 milioni di VND al metro quadro, mentre i terreni edificabili in progetti con pianificazione in scala 1:500 e infrastrutture complete si aggirano solo tra i 20 e i 25 milioni di VND al metro quadro.

Tuttavia, secondo il signor Phuc, il ritorno dei terreni edificabili, se avverrà, non sarà generalizzato come nei cicli precedenti, ma piuttosto selettivo, concentrandosi su aree dotate di infrastrutture complete, connettività, servizi, opportunità di lavoro e soprattutto un reale flusso di cassa da parte dei residenti. La scarsità di nuove costruzioni, i prezzi dei terreni che si avvicinano al valore di mercato e le crescenti esigenze di qualità della vita continueranno a rimodellare questo segmento.

Condividendo la stessa opinione, l'esperto immobiliare Tran Hoang ritiene che il mercato fondiario stia attraversando un cambiamento significativo. In passato, molti progetti si limitavano alla suddivisione dei terreni, alla costruzione di strade interne e alla vendita dei lotti. Ora, le imprese devono svilupparsi in modo più sistematico, investendo in infrastrutture, servizi, scuole, centri commerciali e altri servizi essenziali, avvicinandosi al modello di un'area urbana completa. Questo cambiamento deriva dalla nuova Legge Fondiaria, in vigore dal 1° agosto 2024, che di fatto elimina il metodo tradizionale di suddivisione e vendita dei lotti. I progetti devono completare infrastrutture, servizi e abitazioni secondo il piano prima di essere ispezionati e di ottenere i titoli di proprietà.

Secondo gli esperti, i cambiamenti nei modelli di sviluppo, uniti all'impulso dato dalle infrastrutture di trasporto, potrebbero causare un aumento dei prezzi dei terreni del 10-20% entro il 2026. Tuttavia, le differenze di prezzo tra le diverse aree continueranno a essere marcate, riflettendo le variazioni di ubicazione, tipologia di prodotto e domanda locale. Pertanto, è improbabile che i prezzi dei terreni subiscano impennate significative o che generino una maggiore liquidità sul mercato come in passato, sebbene possano verificarsi aumenti localizzati.

Il signor Phan Dinh Phuc ritiene che questo segmento risenta ancora delle "cicatrici" psicologiche derivanti dal recente ciclo economico, soprattutto per quanto riguarda la liquidità e la capacità di generare flussi di cassa. Solo i progetti ben sviluppati, in grado di costituire una vera e propria comunità residenziale e di generare flussi di cassa interni, possono superare questa debolezza, ponendo così le basi per una ripresa sostenibile del mercato fondiario.

Secondo Vnexpress.net

Fonte: https://baophutho.vn/vi-sao-dat-nen-kho-ra-bang-245736.htm