Perché era necessario modificare la Legge Fondiaria del 2024, appena entrata in vigore?

L'Assemblea Nazionale modificherà in modo sostanziale la Legge Fondiaria nella sua sessione di fine anno, dopo quasi due anni dalla sua entrata in vigore. Quali sono le ragioni di questa modifica?

La legge fondiaria del 2024, entrata in vigore il 1° agosto 2024 e in sostituzione della legge fondiaria del 2013, avrebbe dovuto rappresentare un impulso istituzionale per il mercato immobiliare e la gestione delle risorse. Tuttavia, dopo quasi due anni di attuazione, la legge verrà nuovamente modificata quest'anno con numerose e importanti novità.

"Obsoleto" ancor prima della sua introduzione.

Secondo gli esperti, la modifica della Legge Fondiaria è un'esigenza urgente perché, sebbene sia entrata in vigore solo di recente, non è più adeguata al nuovo contesto, soprattutto considerando che dal 1° luglio 2025 l'intero Paese adotterà un modello di governo locale a due livelli, comprendente la provincia e i comuni/quartieri, mentre l'attuale Legge Fondiaria prevede ancora un sistema di pianificazione e gestione del territorio a tre livelli: nazionale, provinciale e distrettuale.

Questa incompatibilità ha portato a numerose carenze, causando sovrapposizioni e una mancanza di sincronizzazione con altri settori dopo l'abolizione del livello distrettuale.

L'Assemblea Nazionale modificherà in modo sostanziale la Legge Fondiaria durante la sessione di fine anno, dopo quasi due anni dalla sua entrata in vigore. (Immagine a scopo illustrativo)

Il signor Le Hoang Chau, presidente dell'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City, ha spiegato che la legge fondiaria ha in genere un ciclo di revisione di circa 10 anni. Tuttavia, il contesto 2024-2026 presenta tre variabili principali che richiedono un adeguamento più rapido della legge.

Ciò si riferisce al passaggio della struttura di governo locale a un modello a due livelli, con l'eliminazione del livello distrettuale/provinciale. Tuttavia, la Legge Fondiaria del 2024 continua a prevedere piani di utilizzo del territorio a tre livelli: nazionale, provinciale e distrettuale. Questo squilibrio tra i livelli amministrativi lascia molte procedure senza una sede specifica in cui essere svolte, causando colli di bottiglia in numerosi processi.

Inoltre, la necessità di istituzionalizzare le Risoluzioni centrali 18 e 69 sulla gestione del territorio richiede un ulteriore chiarimento dei meccanismi di finanziamento fondiario, in particolare per quanto riguarda la valutazione e l'indennizzo.

Infine, la pressione per liberare terreni per importanti progetti infrastrutturali è in aumento. Senza un meccanismo trasparente e specifico, i progressi continueranno a essere lenti.

Il signor Chau ha inoltre sottolineato che il principale ostacolo rimane il prezzo di compensazione: " L'attuale listino prezzi dei terreni statali, utilizzato per calcolare le tasse e l'affitto fondiario, è ragionevole. Ma quando si tratta di bonificare un terreno, le persone desiderano che la compensazione sia vicina al prezzo di mercato".

La soluzione non sta nello scegliere un estremo o l'altro, ma nel costruire un meccanismo indipendente di valutazione degli indennizzi con una metodologia chiara, dati delle transazioni digitalizzati e verificati e un consiglio di valutazione che includa rappresentanti della popolazione. L'obiettivo è creare consenso, limitare le controversie prolungate e garantire la disciplina fiscale per il territorio .

Nel frattempo, il Ministero dell'Agricoltura e dell'Ambiente ha spiegato che, oltre ad essere incompatibili con il modello di governo locale a due livelli, la pianificazione dell'uso del suolo e la pianificazione settoriale che coinvolge l'uso del suolo sono anche incoerenti e non sincronizzate.

Inoltre, i progetti di investimento pubblico o i progetti importanti di natura urgente e specifica, che perseguono obiettivi di politica politica ed estera, non sono ancora inclusi nella pianificazione o non sono in linea con essa.

Gli attuali metodi di valutazione dei terreni rimangono complessi e fortemente dipendenti da consulenti indipendenti, mentre gli enti statali sono responsabili sia della valutazione che della responsabilità legale.

Il signor Pham Van Hoa (membro del Parlamento in rappresentanza della provincia di Dong Thap)

Anche i suddetti importanti progetti mancano di regolamentazione in materia di acquisizione di terreni, ad esempio i progetti a servizio del Forum di Cooperazione Economica Asia-Pacifico (APEC) o quelli situati in zone di libero scambio e centri finanziari internazionali. Le leggi vigenti non prevedono inoltre alcuna regolamentazione sull'acquisizione di terreni quando gli investitori non riescono a raggiungere un accordo sulla superficie rimanente (di piccola entità), causando il blocco dei progetti, lo spreco di risorse e il ritardo nell'avanzamento degli investimenti.

La legge fondiaria del 2024 ha consentito alle aree con una pianificazione urbanistica e rurale preesistente di gestire l'uso del suolo senza piani di utilizzo del suolo separati, utilizzando invece quelli esistenti. Tuttavia, in realtà, il tasso di copertura della pianificazione urbanistica e rurale rimane basso. In molti casi, la pianificazione non copre l'intero confine amministrativo, il che significa che, anche in presenza di piani esistenti, le amministrazioni locali sono comunque costrette a creare ulteriori piani di utilizzo del suolo, con conseguenti sovrapposizioni e sprechi.

Attualmente, l'assegnazione e la concessione in locazione dei terreni avvengono principalmente tramite aste per i diritti di utilizzo del suolo o procedure di gara per la selezione degli investitori. Tuttavia, questo processo dipende dalle procedure e dalle normative di legge in materia di aste e gare d'appalto, pertanto richiede tempi di preparazione considerevoli.

Nel frattempo, in molti casi, risulta ancora difficile selezionare investitori con capacità sufficienti, il che causa ritardi nell'avanzamento dei progetti, una lenta messa in uso dei terreni e influisce negativamente sull'attrazione degli investimenti.

Eliminare una serie di colli di bottiglia che stanno causando indignazione pubblica.

Il deputato Pham Van Hoa (Dong Thap) ha osservato che, sebbene la Legge Fondiaria abbia subito numerose modifiche e apportato un contributo significativo allo sviluppo socio-economico, in realtà permangono ancora molti ostacoli, soprattutto a livello locale, dove l'attuazione è direttamente organizzata.

In particolare, il signor Hoa ha affermato che gli ostacoli relativi alla valutazione dei terreni, all'acquisizione degli stessi e al risarcimento spesso generano lamentele e disaccordi tra il pubblico.

"L'attuale metodo di valutazione dei terreni rimane complesso e fortemente dipendente da consulenti indipendenti, mentre gli enti statali sono responsabili sia della valutazione che della responsabilità legale."

"Per i terreni industriali o destinati alla produzione e alle attività commerciali, i canoni di utilizzo del suolo rappresentano solo una piccola parte dell'investimento totale, ma le imprese possono perdere dai 6 ai 12 mesi solo in attesa che venga determinato il prezzo. Questo tempo di attesa aumenta i costi opportunità, mentre la differenza di valore tra le diverse opzioni di valutazione è spesso insignificante", ha affermato il signor Hoa.

Secondo il rappresentante Hoa, gli ostacoli non sono solo di natura tecnica, ma riguardano anche il processo di attuazione. Il listino prezzi annuale dei terreni è redatto in modo da rispecchiare fedelmente i prezzi di mercato, come previsto dalla legge, ma quando viene applicato al calcolo degli indennizzi, si ritiene che sia comunque inferiore al prezzo effettivo di transazione.

Al contrario, se si utilizzassero solo i prezzi di mercato, il bilancio risulterebbe difficile da bilanciare e probabilmente sorgerebbero lamentele sulla trasparenza. Il divario tra il listino prezzi ufficiale e i prezzi di mercato crea un dilemma sia per il governo che per coloro i cui terreni vengono espropriati.

Inoltre, molte disposizioni delle nuove leggi e dei decreti rimangono a livello di principi generali. Ad esempio, la norma che consente la suddivisione dei terreni e il cambio di destinazione d'uso senza richiedere un fronte stradale, purché esista una via di accesso legale, è una politica corretta e in linea con le realtà dell'urbanizzazione. Tuttavia, cosa si intende per via di accesso legale, qual è la larghezza minima e come viene stabilita? La legge non ha ancora specificato questi dettagli. Di conseguenza, molte località hanno optato per la soluzione più prudente di sospendere temporaneamente l'esame delle domande.

L'attuale situazione, caratterizzata dalla disponibilità di soli documenti quadro, comporta un accumulo di pratiche in attesa di ulteriori elaborazioni. Le autorità locali sono confuse, cittadini e imprese sono costretti a effettuare molteplici spostamenti e i costi informali aumentano.

Il signor Hoa ha citato l'esempio della politica che riduce del 70% le tasse sull'utilizzo del suolo per determinate categorie di persone. Sebbene l'obiettivo sia umanitario, le condizioni di applicazione si sovrappongono e vi sono incongruenze nella definizione di nucleo familiare, individuo o nella tempistica di utilizzo del suolo.

Il signor Hoa ha proposto di passare da una mentalità gestionale rigida a una incentrata sull'efficienza e sulla creazione di valore. Ha inoltre suggerito di semplificare il più possibile le procedure, aumentare la trasparenza e, soprattutto, dare maggiore enfasi all'utilizzo di strumenti economici anziché di misure amministrative.

Ad esempio, invece di cercare di determinare con precisione il valore di un terreno fino all'ultimo centesimo, è possibile accettare un prezzo ragionevole in base al listino prezzi e regolamentare il valore aggiunto attraverso tasse, imposte o altri obblighi finanziari. Ciò riduce l'onere per il sistema, garantendo al contempo che lo Stato continui a percepire il valore aggiunto.

Si prevede che la bozza di modifica della legge fondiaria da parte del Ministero dell'Agricoltura e dell'Ambiente si concentrerà su due principali gruppi di contenuti.

Il primo gruppo comprende contenuti che soddisfano i requisiti dello sviluppo nazionale nella nuova era e la necessità di una crescita economica a doppia cifra.

Il Ministero propone di emendare e integrare diversi articoli della Legge fondiaria per includere disposizioni sui meccanismi e le politiche per affrontare le difficoltà e gli ostacoli nell'attuazione della Legge fondiaria attraverso la codificazione di regolamenti in Risoluzioni dell'Assemblea nazionale e Decreti e risoluzioni governative quali prezzi dei terreni, tabelle dei prezzi dei terreni, coefficienti di adeguamento dei prezzi dei terreni; tasse sull'uso del terreno, canoni di locazione dei terreni; acquisizione dei terreni, indennizzo, sostegno e reinsediamento;

Registrazione e rilascio di certificati fondiari; pianificazione e piani di utilizzo del suolo; assegnazione dei terreni, locazione di terreni, autorizzazione al cambio di destinazione d'uso dei terreni, selezione delle forme di locazione fondiaria, frazionamento dei terreni, accorpamento dei terreni; regimi di utilizzo del suolo per determinate tipologie di terreno; sistemi informativi fondiari e risoluzione delle controversie fondiarie.

Contemporaneamente, sono state apportate modifiche e integrazioni ai regolamenti sulla pianificazione dell'uso del suolo e ai piani a livello comunale; ai diritti e agli obblighi degli utilizzatori di terreni destinati alla coltivazione del riso; ai diritti e agli obblighi degli utilizzatori di terreni che hanno violato le leggi fondiarie prima del 1° luglio 2014; ai risarcimenti in casi particolari; e al regime di utilizzo del suolo per determinate tipologie di terreno.

Il secondo gruppo comprende le normative in materia di decentramento, delega di potere e delimitazione delle competenze secondo il modello di governo locale a due livelli, nonché la riforma amministrativa in materia fondiaria.

Il Ministero propone di emendare e integrare i regolamenti relativi all'autorità di attuare la gestione statale del territorio, al fine di allinearli al modello di governo locale a due livelli; e di aggiungere una nuova disposizione in merito all'autorità di attuare la gestione statale del territorio.

Inoltre, rivedere e integrare i regolamenti sulle procedure amministrative di competenza provinciale e sottoporli a revisione per garantirne la coerenza e l'uniformità all'interno dell'ordinamento giuridico con le altre leggi e risoluzioni.

PHAM DUY

Fonte: https://vtcnews.vn/vi-sao-luat-dat-dai-2024-vua-co-hieu-luc-da-phai-sua-doi-ar1017806.html