ハノイ、153件のプロジェクトを撤回・廃止、 ハノイのマンション価格が急騰、検索多数、土地評価方法は4種類…最新の不動産ニュース。
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| 不動産最新情報：供給不足と価格高騰により、ハノイのマンションはホーチミン市のマンションの価格水準に近づいていますが、わずか2年ほど前まではその差はかなり大きかったようです。（写真：ホアン・ハ） |
ハノイ、153件のプロジェクトを撤回・廃止
ハノイ市人民委員会は、ハノイの土地を利用した実施が遅れている非予算資本プロジェクトの処理に重点を置いた、投資進捗を加速するための措置に関する市人民評議会決議第04/2022号の実施結果を報告した。
これにより、2024年6月15日までの累計処理結果（2024年6月末までの実施結果見込み）は、712件中705件（99%を占める）、土地総面積は11,300ヘクタールを超え、検査、審査、検査後結論、処理指示を行い、引き続き監視する部署を割り当て、投資進捗の加速を促し、土地を活用できるようにした。
712件のプロジェクトのうち7件（1%）は、総面積88.5ヘクタールに及ぶが、政策決定はされているものの、国から土地の割り当てまたは賃借を受けていない。計画投資省は、対応策を検討するために引き続き検討を進めている。2024年の最初の6か月間の実績は、2023年末（32件）と比較して25件減少した。
具体的には、総面積9,000ヘクタールを超える712件のプロジェクトのうち410件が、進捗が遅れているプロジェクトのリストから削除され、引き続き監視されています。2024年の最初の6か月間の結果は、2023年末（330件）と比較して80件増加しました。
このうち12件のプロジェクトは重複を理由にリストから削除することが提案され、投資家は市人民委員会の意見を聞かずに検討することを提案した。
検査と検討の結果、155件のプロジェクトの投資家は欠陥を積極的に克服し、実行が遅いプロジェクトのリストから削除することが提案されました。
国会が商業住宅プロジェクトの障害（2021年3月26日付政府政令第30/2021/ND-CP号の規定に従って実施する際の問題）を取り除く決議を出した9件のプロジェクトについて、市人民委員会は、土地使用権の譲渡を受ける、または他の土地に対する土地使用権を持つことに関する合意を通じて商業住宅プロジェクトを実施するための現状と解決策を報告する文書を天然資源環境省に提出した。
特に注目すべきは、土地が埋め立てられ、土地の割り当てや賃貸借の決定が取り消され、プロジェクト活動が終了し、実施が中止され、あるいは投資家の計画調査や開発の割り当てが終了したプロジェクトが 153 件あることです。
総面積2,200ヘクタールを超える295件のプロジェクトについては、新型コロナウイルス感染症のパンデミックによる不可抗力により24ヶ月の延長期間が設けられましたが、延長期間終了後も引き続き監視、働きかけ、事後検査の実施を組織するよう指示が出されました。2024年の最初の6ヶ月間の実績は、2023年末（350件）と比較して55件減少しました。
そのうち、総面積330ヘクタールを超える110件のプロジェクトは遅延しており、利用開始が遅れています。市人民委員会は土地使用期限を24ヶ月延長することを決定し、投資家は24ヶ月の延長期間分の土地使用料と地代に相当する追加金を国に支払う必要があります（新型コロナウイルス感染症のパンデミックによる不可抗力により、42件のプロジェクトが延長期間を24ヶ月延長されています）。
総面積1,900ヘクタールを超える185件のプロジェクトについて、検査、審査、事後検査の結果が出ています。市人民委員会は、市各部局及び区・鎮・市の人民委員会に対し、各プロジェクトの進捗状況を監視し、引き続き実施を促すよう指示しました。
アパートは最もホットなキーワード
Batdongsan.com.vnがまとめたデータによると、ハノイのアパートは今年上半期に検索数が最も急増した物件タイプで、前年同期比で約46%増加しました。一方、売り出し中の戸建て住宅、タウンハウス、ヴィラの検索数はそれぞれ33%、27%、9%増加しました。
供給不足と価格の高騰により、ハノイのアパートはホーチミン市のアパートの価格水準に近づいていますが、わずか2年前まで、この差はかなり大きかったです。
ホーチミン市における不動産種別の検索数はハノイほど大きな変動は見られなかったものの、それでもかなり高い増加を記録しました。具体的には、売地の検索数は45%増、民家は34%増、アパート、ヴィラ、タウンハウスの検索数はそれぞれ33%、25%、22%増加しました。
販売価格の面でも、ハノイ市場はホーチミン市を上回る価格上昇を記録しました。そのため、ホーチミン市では、2024年の最初の6ヶ月間、同時期に販売価格が6%上昇したアパートメントタイプを除き、その他のタイプでは大きな変動は見られませんでした。
一方、ハノイではマンション価格が31%急騰しました。実際、過去数ヶ月間、ハノイの主要市場では価格の急騰にもかかわらず、販売後に完売が続きました。その最も顕著な例が、ルミ・ハノイと、ビンホームズ・スマートシティ・アーバンエリアの一部の物件（ザ・カポニー、ルミ・エバーグリーン、ソーラーパークなど）です。
アパート価格に加え、民家価格も2023年上半期比で32%上昇しました。これは、アパート価格の高騰と供給不足により、多くの人が20億～40億ドン程度の民家を探し始め、このセグメントの販売価格が急騰したためだと考えられています。同様に、ハノイの土地価格、ヴィラ価格、タウンハウス価格もそれぞれ19%、18%、10%上昇しました。
ハノイ市場では、供給不足と価格高騰により、ハノイのマンション価格はホーチミン市のマンション価格に近づいています。しかし、わずか2年ほど前までは、この差はかなり大きかったのです。注目すべきは、ハノイのマンション価格上昇は、地域限定ではなく、あらゆるセグメント、地域、プロジェクトで発生しているということです。現在、マンション市場は落ち着きを見せていますが、依然として市場全体と比較して最も高い流動性を維持しています。
ラムドン省の不動産取引が増加
ラムドン省司法省は、2024年第2四半期の同省における公証を通じた不動産の種類別の取引量と価格に関する情報とデータを提供した。
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| 2024年第2四半期にラムドン省の不動産取引は1,500件以上増加した。 |
具体的には、2024年第2四半期にラムドン省では合計5,722件の不動産取引が行われ、総額は7兆310億ベトナムドンを超えました。
そのうち、土地取引は5,383件、総額は5兆8,740億ドンでした。最も取引件数が多かった地域はラムハー地区で、1,064件でした。
2024年第2四半期のラムドン省の土地取引件数は、前四半期比で1,572件増加しました。取引件数が多かったのは、ラムハー郡、ドゥックチョン郡、ダラット市です。
戸建住宅については、2024年第2四半期にラムドン省で312件の取引があり、総額は1兆1,190億ドンに達しました。平均価格は1戸あたり35億ドンを超えました。戸建住宅の取引は、ダラット市、バオロック市、ドゥック・チョン郡に集中していました。
2024年第1四半期と比較すると、ラムドン省の個人住宅取引件数に大きな変動は見られません。しかし、ドゥック・チョン地区では、人々がこのタイプの住宅を「探し求めている」兆候が見られます。
例えば、今年の最初の3ヶ月間、ドゥック・チョン地区では住宅取引が1件もありませんでした。しかし、2024年第2四半期には145件の取引があり、省内でトップとなりました。
アパートメントタイプに関しては、取引は依然としてダラット市に集中しています。過去3ヶ月間で27件の取引があり、総額は383億ドンに達しました。平均すると、1戸あたり14億ドンを超える販売価格となっています。2024年第2四半期のラムドン省におけるアパートメント取引は、前四半期と比較して6件増加しました。
法令71/2024/ND-CPに基づく土地評価の4つの方法
政府は、土地価格を規制する法令第71/2024/ND-CP号を発行しました。この法令は、土地法第31/2024/QH15号の発効日から有効となります。
2024年土地法第158条第5項では、以下の土地評価方法が規定されています。
一、比較方式は、同じ土地利用目的を有する土地の価格を調整し、市場で譲渡される土地の価格に影響を与える要因に一定の類似性があり、落札者が落札決定に従って財務義務を履行した土地使用権の競売に勝ち、土地に付随する資産の価値（もしあれば）を除外した後、土地の価格に影響を与える要因を分析・比較することにより、評価対象土地の価格を確定する方式である。
2：収益法は、土地評価時点より前のデータを用いて、直近の四半期末までの3年間連続で、省内において国が定款資本または議決権株式総数の50%以上を保有する商業銀行のベトナムドン建て12ヶ月定期預金の平均貯蓄金利で土地面積当たりの平均年間純収益を割ることによって実施される。
第三：主務官庁が承認した土地利用計画と詳細建設計画に基づき、最も有効な土地利用（土地利用係数、建築密度、建物の最大階数）を基準として、当該土地区画または土地面積の総予測開発収益から総予測開発費用を差し引いて剰余金方式を実施する。
四：地価調整係数法は、地価表の土地価格に地価調整係数を乗じて算出する。地価調整係数は、地価表の土地価格と市場地価を比較して算出する。
さらに、政令71/2024/ND-CPは、比較法、収益法、剰余金法、地価調整係数法の4つの方法による土地価格決定の手順と内容を具体的に規定しています。さらに、農地価格と非農地価格に影響を与える要因についても具体的に規定しています。
政令には次のように明記されている。現地の実際の状況に基づき、提案された土地評価を実施する組織は、天然資源環境局が主導し、関係部門および支局と調整して、土地価格に影響を与える要因、土地価格に影響を与える各要因の最大差で一定の類似度を決定すること、および土地価格に影響を与える各要因の各差の調整方法を規定するよう、省人民委員会に助言および提出しなければならない。
省人民委員会が土地価格に影響を与える要素、土地価格に影響を与える各要素の最大差額、土地価格に影響を与える各要素の各差額の調整方法をまだ特定していない、または十分に特定していない場合、土地評価を実施する組織は、土地評価評議会が検討して決定できるように、土地価格計画の策定に関する説明報告書で具体的な内容を提案しなければならない。
さらに、本政令は、情報提供における機関及び部署の責任についても明確に規定しています。したがって、本政令第4条第2項b号及び第5条第1項b号に規定される情報源の管理、活用及び使用を委任された機関、組織及び部署は、土地評価を実施する組織からの依頼書を受領した日から5営業日以内に、土地評価業務に必要な情報を書面又は電子的に提供する責任を負います。
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出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-bang-hang-chung-cu-so-cap-tai-ha-noi-het-sach-sau-moi-lan-mo-ban-4-phuong-phap-dinh-gia-dat-276748.html
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