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| 不動産専門家によると、住宅価格の高騰を鎮静化させるには、市場における需給ギャップの問題を解決する必要があるという。実際、 ハノイのマンション市場では、住宅供給不足に対する「渇望」が徐々に解消されつつある。（写真：リン・アン） |
ハノイの不動産価格は衝撃的に変動している
長きにわたる価格上昇の連続を経て、ハノイの不動産市場は減速の兆しを見せています。一部の地域では、わずか数日で数億ドンも値下げされた物件が売りに出されています。
いくつかの不動産情報サイトの調査によると、ハノイの11月と12月のマンション価格は下落傾向を示し始めている。
例えば、ナム・トゥ・リエム地区のビルにあるアパートは、10月に1平方メートルあたり約6,300万ドンで売りに出されていたが、11月には1平方メートルあたり約6,100万ドンまで値下がりした。
また、ロンビエン地区のアパートの場合、現在の販売価格は5,000万～6,000万VND/m2の範囲ですが、10月の平均価格は5,500万～6,500万VND/m2でした。
ハドン（ハノイ）の不動産取引フロアの責任者によると、過去2か月間、ハノイの不動産価格は調整されており、下落傾向がますます一般的になっているという。
ハノイのマンションの流動性の低下について、EZプロパティのゼネラルディレクター、ファム・ドゥック・トアン氏は、最近ハノイのマンション価格が高騰しているのは、需要と供給の乖離によるものだと述べた。現在までにハノイのマンション価格はピークを超えており、多くの人が住宅購入計画を一時的に中断しているため、流動性は最近非常に低い状態にある。
経済学者のディン・チョン・ティン准教授は、2024年はハノイのマンション市場が急激な価格上昇を経験する年になると認識しています。マンション価格はプライマリーマーケットとセカンダリーマーケットの両方で上昇しており、築年数の古い物件も例外ではありません。熱狂期には、価格は日ごと、週ごとに上昇します。しかし、ティン准教授は、今後マンション価格の上昇は鈍化し、市場はより安定し、「熱狂的な」状況はなくなると考えています。
トアン氏も同様の見解を示し、マンション価格がこれ以上上昇することはほとんどないと予測しました。しかし、マンション価格がすぐに下落するのは非常に難しいだろうとも述べています。
不動産専門家によると、住宅価格の高騰を鎮静化させるには、市場における需給ギャップの問題を解決する必要があるという。実際、ハノイのマンション市場では、住宅供給不足による「渇望」が徐々に解消されつつある。
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特に、ハノイの低価格住宅市場は、首都で新たな社会住宅プロジェクトが実施されないまま長い期間が経った後、多くの社会住宅プロジェクトが開始され認可されたため、明るい兆しを見せている。
最近、ドンアン県ウイノー村に460戸以上のアパートを備えた社会住宅プロジェクトが開始され、2026年10月に完成する予定です。
今月初め、ハディン新都市圏（タン・チ）で新たな社会住宅プロジェクトが開始されました。計画によると、この社会住宅エリアには25階建ての建物に440戸の住宅が建設される予定です。プロジェクトは30ヶ月で完成する予定です。
これに先立ち、11月末にはロンビエン区トゥオンタン区の社会住宅地区にある600戸近くのアパートを含むCT1マンションの建設許可が交付されていた。
ハノイに新しい土地価格表ができた
ハノイ市人民委員会は、2019年決定第30号（2020年から2024年12月31日まで適用されるハノイ市土地価格表）の一部を修正および補足する決定第71号を公布しました。この新たな決定により、現行の土地価格表は調整され、2025年12月31日まで有効となります。
決定第71号で重要な点は、ハノイが土地の位置の決定、土地の区画の深さに応じた土地価格、距離に応じた価格の減少の原則に関連する規制を補足および修正したことです。
新しい規制では、土地の立地は、収益性、インフラの状況、地価表に記載されている道路や街路へのアクセス距離に基づいて決定されます。
具体的には、場所 1 は、土地価格表に記載されている道路や街路に隣接する土地区画に適用されます。
位置2は、断面積3.5m以上の路地に隣接する土地に適用されます。
場所3は、路地に隣接した断面積2m以上3.5m未満の土地です。
場所4は、路地に隣接した断面積2m未満の土地です。
道路や街路から遠い土地については、距離に応じた割引が価格表に記載されています。200～300mの場合は5%割引、300～400mの場合は10%割引、400～500mの場合は15%割引、500m以上の場合は20%割引となります。
この調整は、中心部から離れた土地の評価額が高くなる状況を避け、土地利用の実態や経済的価値に適した価格にすることを目的としていることがわかります。
この決定では、敷地の奥行きに応じて地価区分も定められています。歩道や路地の境界から100mまでは規定地価の100%が適用され、100mから200mまでは10%、200mから300mまでは20%、300m以上は30%の減額となります。
旧土地価格表と比較すると、調整後の土地価格は2～6倍に上昇しています。特に、市内で最も高い土地価格はホアンキエム区で、1平方メートルあたり6億9,530万ドンとなっています。これは、レ・タイ・トー通り、ハン・ガン通り、ハン・ダオ通りを含む住宅地（場所1）に相当し、旧土地価格表（1平方メートルあたり1億8,790万ドン）の3.7倍に相当します。
チャンフンダオ通り（チャンタントンからレズアンまで）は、以前は1平方メートルあたり1億1,400万ドンという最高の土地価格でしたが、現在は6倍の6億9,530万ドン/平方メートルに上昇しました。
ニャトー通りの土地価格は、1平方メートルあたり1億2,540万ドンから5.5倍の6億9,530万ドンに上昇しました。ハイバーチュン通り（レタントン通りからクアンスー通りまで）の土地価格も、6億9,530万ドン/平方メートルと最高値を記録しました。
バディン区で最も高い土地価格はファンディンフン通りの4億5,080万VND/m2です。
住宅地内の農地の価格表にも柔軟な規制が加えられています。
具体的には、居住地域内の農地の価格は居住地域外の農地の価格より高くてもよいが、他の地域の対応する農地の価格の 50% を超えてはならない。
農村地域の住宅地および商業地については、コミューンおよび地域ごとに詳細な土地価格表が公表されています。特に、価格表に記載されている道路から200メートルの範囲外にある土地については、距離規制に応じて価格が引き下げられます。
決定第71号は2024年12月20日から発効する。
管轄の国家機関が、この決定の発効日前に土地使用者の書類を受け取った場合、土地からの財政的義務、税金、予算収入を決定するための土地価格リストの土地価格は、書類提出時の規則に従って実施されるものとする。
ホーチミン市：土地から17兆ドン以上を徴収
上記の情報は、ホーチミン市人民委員会が、土地管理プロジェクトの5年間の実施と当該地域の有効な土地利用の方向性をまとめた報告書の中で発表したものです。
ホーチミン市人民委員会の報告によると、2021年の市内の土地収入は総額22兆944億ドンに達した。これには、土地使用料、土地賃料、不動産譲渡、証明書発行手数料、不動産鑑定手数料などが含まれる。2022年には、パンデミック後の不動産市場の回復により、収入は30兆1258億ドンに急増した。しかし、2023年には市場の低迷により、土地収入は15兆111億ドンに減少した。
注目すべきは、2024年の最初の10ヶ月間でホーチミン市が17兆900億ドンの収益を上げたことである。「これは市場の回復と成長の兆しを示している」とホーチミン市人民委員会の報告書は述べている。
ホーチミン市人民委員会は、これまで同市における土地管理・利用は、実施作業に法的根拠がなく、政策の検討と提案が必要であったなど、多くの困難に直面してきたと評価しました。同時に、2024年土地法は施行されましたが、実際の適用、規制や実施ガイドラインの策定には時間を要しています。さらに、土地関連の実施手続きは依然として遅延しており、総合計画と調整都市計画は期限内に承認されていません。
今後、ホーチミン市人民委員会は、都市の発展のための投資資源を創出するために、天然資源、特に土地の管理と有効利用に関するプロジェクトを実施する予定です。
したがって、2025年から2030年にかけて、2024年土地法および指導文書の規定に従って実施するための基礎となる、市人民委員会の権限の下での法的文書の検討と公布に重点を置く。
ホーチミン市は、土地情報システムの完成、アーカイブ文書のデジタル化、土地情報データベースの更新、データの同期化などを緊急に指示し続けています。
さらに、行政手続きの受付および処理における情報技術の応用を強化し、透明性を高めて時間を短縮し、企業、投資家、世帯、個人の公式および非公式のコストを削減するための行政改革を主導します。
市はまた、行政手続きの公表形式を刷新し、実施手順を図式化して組織や住民が土地や環境分野の手続きに容易にアクセスできるようにするとともに、計画情報を全面的に公表し、計画管理を強化する。
2025年1月1日から、「赤色本」の発行に関わる5つの書類が廃止されます。
天然資源環境省は、「レッドブック」の発行に関連する5つの文書を含む、土地分野の28の法律文書すべてを廃止する通達第20号を発行したばかりです。
具体的には次のようになります。
国有企業を株式会社に転換する際の土地賃貸契約の譲渡および土地使用権証明書の発行をガイドする通達 09/2006/TT-BTNMT を廃止する。
土地使用権、家屋所有権、および土地に付随するその他の資産の証明書の発行を目的とした土地測量に関する国家予算を使用した公共サービスの提供に対する入札を規制する回覧 09/2011/TT-BTNMT を廃止します。
測量、地籍図の作成または修正、登録、土地使用権、家屋所有権および土地に付随するその他の資産の証明書の発行、地籍記録および地籍データベースの構築の統合を規制する回覧 30/2013/TT-BTNMT を廃止します。
土地利用計画の作成、土地利用境界記録の作成、地籍図の測量および確立、土地賃貸価格の決定、農林業会社に対する土地の割り当て、土地のリース、土地使用権、家屋所有権、および土地に付随するその他の資産の証明書の発行を規制する回状 07/2015/TT-BTNMT を廃止します。
地籍図の測量および製図、土地および土地に付随する資産の登録、地籍記録の作成、土地使用権、家屋所有権、および土地に付随するその他の資産の証明書の付与に関する経済的および技術的基準を規制する回状 14/2017/TT-BTNMT を廃止します。
また、通達第20号では、天然資源・環境大臣の管轄下にある土地分野における3つの法的文書の一部も廃止される。
通達20号は2025年1月1日から正式に発効します。
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