法律が間もなく施行されれば、不動産は「活気付く」だろう

ポジティブなシグナルをもたらす

サヴィルズ・ベトナムのコンサルティング・ディレクター、ジャン・ド氏は、2024年土地法は画期的な変化をもたらし、効率性、透明性、そして土地評価に対するより柔軟なアプローチを促進すると考えています。新法は、価格を市場に合わせて調整し、地方の意思決定権を拡大することで、土地評価プロセスを改善し、市場と州の予算の両方に利益をもたらします。これにより不動産の供給が増加し、需要と供給の不均衡が軽減され、住宅価格が下がります。

今後、土地価格データベースが完成すれば、売買情報も公開される予定だ。買い手と売り手は取引情報にアクセスして知ることができるため、市場参加者は明確な認識を持つことができ、不動産市場の透明性が向上します。さらに、不動産の売買も容易になり、市場の流動性の向上にもつながります。

「すでに可決され、近々施行される予定の不動産関連法、投資が継続され運用が開始される一連の交通インフラプロジェクト、市場に参入しようとしている主要プロジェクト、そして買い手が戻ってくるという信頼感などが、今年の不動産市場に明るい兆しをもたらすだろう」とジャン・ド氏は述べた。

近々施行される不動産関連の一連の法律により、市場の早期回復が期待される。

フン・ヴォン大学の副学長トラン・ヴィエット・アン博士も同様の見解を示し、新しい土地法、住宅法、不動産事業法は市場、企業、国民、そして国家にプラスの影響を与えるだろうとコメントした。特に、土地法は、企業がプロジェクトを開発するために土地資金に容易にアクセスできるようにします。不動産事業法では、将来の住宅を購入するための手付金は契約金額の5％を超えてはならないと明確に規定されており、将来の住宅を賃貸または購入する際の前払金の額（50％を超えない）が減額されます。小規模不動産業を営む個人は会社を設立する必要はありません。不動産仲介業には、仲介資格を持つ人が 1 人いれば十分です。

この法律は、不動産ブローカーは不動産取引フロアに参加しなければならず、自由に業務を行うことはできず、手数料は銀行経由で送金されなければならないという規制を通じて、市場の浄化にも貢献している。投資家は不動産プロジェクトを事業化する前に、そのプロジェクトに関する情報を公開しなければなりません。商品を取引する場合、実際の取引価格を契約書に記録する必要があります。同時に、土地の分譲・売却を厳しく制限します（第3類型市街地へ）。

さらに、住宅法は人々の住宅へのアクセスを向上させるのに役立ちます。科目を追加し、海外在住ベトナム人や外国人がベトナムで不動産を購入する際の利便性を高めます。この法律では、このタイプの住宅を購入および賃貸できる対象者を追加することにより、社会住宅セグメントを発展させるための多くの規制も規定されています。同時に、ミニアパートに完全な防火・消火システムを備えることやプロジェクトの設立を義務付ける規制など、住宅管理・開発分野での規制が強化されました。これらの動きは、市場の浄化と透明性の向上、投資家の詐欺行為からの保護、市場の持続的な発展に役立ちます。

「実際には、上層部からのサポート、市場関連法の早期施行、投資家の決意、そして顧客・投資家の信頼の強化など、市場が急騰するためのあらゆる要素が揃っている兆候があります。これらの要因すべてが相互作用し、市場の回復を早めています」と、トラン・ヴィエット・アン博士は述べています。

市場は2024年末までに回復するだろう

不動産市場の発展の歴史を振り返り、ホーチミン市不動産協会会長のレ・ホアン・チャウ氏は次のようにコメントしています。「2017年から2023年までのうち、2020年から2023年までの4年間は市場にとって最も困難な時期でした。」原因は新型コロナウイルス感染症のパンデミックと一部地域における 地政学的紛争にある。これらの紛争はインフレのリスクを高め、総需要を減少させ、世界のサプライチェーンを混乱させ、国内経済と不動産市場に直接影響を及ぼします。

チャウ氏は、「2023年第1四半期の不動産市場は16.2%減、第2四半期は11.5%減、第3四半期は8.7%減となった。2023年末の不動産市場は6.38%減となった。2024年第1四半期には、新規住宅プロジェクトの数が少なすぎ、社会住宅プロジェクトは依然として不足している。ホーチミン市市場は、今から年末にかけて、住宅需給の不均衡に陥るリスクが依然としてある。特に、この位相差は、手頃な価格の商業住宅と社会住宅セグメントの深刻な不足につながる」と述べた。

このような状況において、政府は市場の早期回復と発展を支援するため、国会に対し、土地、住宅、不動産事業に関する法律を2024年7月1日から早期に施行することを許可するよう提案した。

レ・ホアン・チャウ氏によると、不動産市場に関連する法律が間もなく施行されると、関連する法令、通達、指示を迅速に発行する必要があるという。そこから、法制度は一貫性、統一性、現実への近さを確保し、ホーチミン市の 148 件の不動産プロジェクトや全国の他の何百ものプロジェクトの法的問題のほとんどを処理することになります。なぜなら、今日のビジネスにおける困難の 70% は法的な問題によるものだからです。チャウ氏は「法律が早く施行されればプラスの影響を与え、不動産投資や不動産プロジェクトの実施に関する政策や手続きの遅れにより、2024年末頃から不動産市場の回復と再発展が促進され、2025年半ば以降には正常化するだろう」と予測した。

実際、市場はここ数カ月で徐々に回復していますが、セグメントや地域によって差異が見られます。その中で、アパート部門、特に実需をターゲットにしたプロジェクトは最も早い回復を見せています。 ハノイは価格と取引件数の両方において回復が早い地域です。ホーチミン市は遅いですが、前向きな兆候もあります。

今後年末にかけて、供給は引き続き力強い上昇傾向で推移するでしょう。経済成長が2桁を維持し、特にハノイ、ホーチミン市、ダナン、ハイフォン、ビンズオン、ドンナイなどの大都市で都市化が急速に進んでいるため、住宅需要は高いままとなるでしょう。不動産取引フロアや仲介業者も活動を再開した。住宅や投資を必要としている人々は、もはや市場の価格がさらに下がるのを待つという考え方は持たず、不動産を「探し始める」ようになった。今後数カ月以内に新たな法律が施行され、不動産市場はまもなく「ニューノーマル」の状態に戻り、急速に回復すると予想されます。

これらの法律が早期に施行されれば、不動産プロジェクトへの投資や実施に関する政策や手続きの遅れにより、2024年末頃から不動産市場の回復と再開発が促進され、2025年半ば以降には正常化するなど、プラスの効果が期待できる。

ホーチミン市不動産協会会長 レ・ホアン・チャウ氏

チャンスはまだ非常に大きいです。

統計によれば、1990年から現在までに世界の金価格は約30倍、米国および世界の不動産価格は約100倍に上昇しています。ベトナムでは、1990年から現在までに、地方の不動産価格が約100倍、ハノイやホーチミン市などの大都市では約400倍に上昇しました。これは非常に恐ろしい増加です。供給が限られているため価格が上昇します。さらに、ベトナムの資産は世界でも最高レベルにあります。これは、投資機会が依然として非常に大きいことを意味します。

経済学者レ・スアン・ギア

出典: https://thanhnien.vn/bat-dong-san-se-am-len-khi-cac-luat-co-hieu-luc-som-185240526215554209.htm