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| 不動産価値が持続的に上昇するには基盤が必要であり、交通、 経済、社会インフラの同時発展が不可欠です。（出典：タン・ニエン） |
省市合併の情報を受けて「仮想土地熱」の警告
最近、地方自治体は、省市合併に関する非公式情報に注意するとともに、虚偽の噂や価格投機、市場操作を地方当局に報告するよう同時に警告している。
最近、 ハノイに隣接する省や市では、省や市の計画や合併に関する非公式の噂により変動が起こっており、多くの地域で地価が約20％上昇している。
タイビン省警察は投資家に対し、行政区画の合併に関する噂を信じず、冷静さを保つよう警告を発しました。詐欺や市場操作を発見した場合は、投資家は速やかに最寄りの警察機関に通報してください。
フート省建設局も、この地域で仮想的な熱狂状態が広がるリスクについて警告を発しました。同局によると、現時点では物件の取引件数は依然として限られているとのことです。高騰する土地価格は、「土地ブローカー」が価格を「つり上げる」ための策略である可能性があります。
最近、バクザン省は次のように発表しました。「省内では、仕組まれた取引や、大きな差額で売買することで買い手を欺き、高利貸しの心理を植え付ける行為も確認されています。一部の投資家は、違法な資金動員の兆候を示しており、資格がないにもかかわらず、様々な販売方法を用いています。」
ベトナム不動産協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン氏は、投資家は仮想的な不動産価格の高騰に非常に注意する必要があると警告した。ニュースによって引き起こされる不動産価格の高騰は、多くの場合、少数の投機筋に利益をもたらすだけである一方、大多数の個人投資家や実際の購入者は、予想価格が高騰しすぎた価格で購入することで、窮地に陥るリスクがあるからだ。
実際、土地価格が高騰するたびに、高値で購入した多くの投資家は、長期間にわたって資金を隠したり、流動性の低さから損失を受け入れたりせざるを得ませんでした。「サーフィン」の経験を持つ自信のある投資家グループでさえ、期限内に商品を売却できずに何度も失敗しました。
「不動産価格が持続的に上昇するには、基盤が不可欠です。つまり、交通、経済、社会インフラの同時発展が不可欠です。投資や開発計画を伴わない、ニュースだけに基づく土地熱は、サイクルが短く、急速に上昇するものの、長期間にわたって高い水準を維持することは困難です」とディン氏は述べた。
経済学者のディン・テ・ヒエン博士は、不動産市場は年初から多くの支援を受け、回復に向かい、多くの不動産プロジェクトが立ち上げられ、供給も出始めていると述べた。売却困難と思われていた高級不動産プロジェクトの一部は、最近非常に好調に売れている。しかし、二次市場の取引は悪化している。したがって、不動産市場が本当に活況を呈しているかどうかを確認するには、引き続き注視する必要がある。
アパート価格はまだ上昇の余地がある
ハノイのマンション価格はすでに高騰しており、上昇余地は少ないと懸念する声が多く聞かれます。しかし、専門家の分析によると、価格上昇は金に換算すると同程度にとどまります。さらに、国民の所得はそれに応じて増加していないものの、政府は生活費の負担（授業料の無償化、病院費用の負担軽減など）を段階的に軽減しており、国民が貯蓄しやすい環境を整えています。
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2025年3月、不動産市場では一連の特異な開発が記録されました。ハノイでは、プライマリーマーケットにおいて、低層プロジェクト3件と高層プロジェクト5件が正式に発売され、総供給戸数は約1万戸となりました。Vinhomes、Masterise Homes、MIK Groupといった大手投資家に加え、Xuan Cau、Tan Hoang Minhといった他の投資家による新規プロジェクトも市場に投入されました。
新たな供給源はより豊富になり、住宅購入者や投資家にとって選択肢と参考情報の幅が広がりました。投資家は次々とプロジェクトを立ち上げ、着工しています。これは、プロジェクトの法的地位が「解放」され、市場が「活況」を呈していることを示しています。
トラン・クアン・チュン氏は、2025年までに実質的な住宅購入者の住宅ニーズの一部は満たされると考えている。しかし、住宅購入者が都心部、西部地域、あるいはコ・ロアのような新興市場で安価な住宅を購入するのを待ち続けるならば、住宅購入は非常に困難になるだろう。
「ハノイ東部、特にヴァンザン地区のような近隣地域の生活環境を大変高く評価しています。ヴァンザン地区はホアンキエム区中心部まで直線距離わずか8km、実移動距離約13kmと、ハノイに最も近い地域の一つです。実際、この距離はナム・トゥー・リエム区やハ・ドン区といった都心部から中心部までの移動距離と同等、あるいはそれよりも短いのです」とチャン・クアン・チュン氏は述べた。
現在、Masterise Homesのような評判の高い投資家は、インフラ、建設品質、そして同期したユーティリティシステムに至るまで、優れた生活の質を確保しながら、平方メートルあたりの投資コストが非常にリーズナブルなプロジェクトを実施しています。もし同じユーティリティシステムがコ・ロアやハノイ西部などの地域に設置されていたとしたら、同じ水準を達成するにはコストは間違いなく2倍になるでしょう。
「今年は東部で住宅を購入する絶好の機会だと考えています。この機会を逃せば、近い将来、他の地域で手頃な価格の高級マンションを入手することがますます難しくなるでしょう」とトラン・クアン・チュン氏は付け加えた。
ハノイでは2030年までに人口が約200万人増加すると予測されており、これは100万戸以上の住宅需要に相当します。一方、2025年の供給量は約3万戸にとどまると予想されており、長期的な需給要因を考慮すると、価格上昇の可能性は依然として非常に大きいことが分かります。「今は『ケーキを分ける』ようなものです。データと実際の分析に基づいて判断すれば、冷静な人はおいしい方を選ぶでしょう。投資家はキャッシュフロー、インフラの完成度、人口、そして実際の需要を重視する必要があります」とトラン・クアン・チュン氏は強調しました。
不動産政策は4月から施行される
以下は2025年4月から適用される不動産政策です。
3つの地域での検査結果に基づき、一部のプロジェクトと土地における障害物を除去
その内容は、ホーチミン市、ダナン市、カインホア省におけるプロジェクトや土地の検査、審査、判定結論における困難や障害を取り除くための具体的なメカニズムと政策に関する決議170/2024/QH15に記載されています。
決議170/2024/QH15は、決議170/2024/QH15に付随する付録で定められているホーチミン市、ダナン市、カインホア省におけるプロジェクトや土地の検査、審査、判断結論における困難や障害を取り除く具体的なメカニズムと政策を規定しており、決議170/2024/QH15第3条第3項に規定されている土地使用権証明書、土地使用権証明書、住宅所有権、および土地に付随するその他の資産を付与する際の土地使用期間違反の1,313件についても規定している。
土地利用権の取得に関する合意を通じた商業住宅プロジェクトの試験的実施
決議171/2024/QH15は、以下の場合に、土地使用権の受領または土地使用権の保有に関する協定を通じた商業住宅プロジェクトの試験的実施（以下、「試験的プロジェクト」という）を全国で規定している。
・不動産事業組織が土地使用権を取得するプロジェクト。
・土地使用権を有する不動産事業組織のプロジェクト。
・不動産事業組織が土地使用権を保有し、土地使用権の供与を受けるプロジェクト。
- 不動産事業団体のプロジェクトは、環境汚染により移転を余儀なくされた生産業務施設の跡地、または建築計画や都市計画に基づき施設の移転を余儀なくされた生産業務施設跡地に、商業住宅プロジェクトを実施するために土地を利用する団体によって設立されるものである。
パイロットプロジェクトを実施するための条件は次のとおりです。
- パイロットプロジェクトの実施には以下の条件を満たす必要があります。
+ プロジェクト実施の土地面積と土地区画の範囲は、地区レベルの土地利用計画または建設計画と都市計画に準拠する必要があります。
+ プロジェクト実施のための土地および土地区画の範囲は、承認された地方の住宅開発プログラムおよび計画と一致しています。
+ プロジェクト実施のための土地面積と土地区画の範囲は、決議171/2024/QH15第4条第2項の規定に従って省人民評議会によって承認されたパイロットプロジェクトの実施が予定されている土地面積のリストに含まれています。
+ 決議171/2024/QH15第1条第1項a点およびc点に規定されている場合、パイロットプロジェクトを実施するために土地使用権を受け取る合意について、省人民委員会からの書面による承認がある。
+ 不動産事業組織は、土地、住宅、不動産事業、投資およびその他の関連法規定に関する法律で定められた条件を満たさなければなりません。
- 国防用地および安全保障用地の予定区域をパイロットプロジェクトの実施に使用する場合、決議171/2024/QH15第3条第1項に規定された条件を満たす必要があり、国防用地については国防省、安全保障用地については公安省の書面による承認を得る必要がある。
- 決議171/2024/QH15第3条第1項および第2項に規定された条件を満たすパイロットプロジェクトを実施する不動産事業組織は、パイロットプロジェクトを実施するために、以下のいずれかの種類の土地、一部の土地、または複数の種類の土地の使用権の譲渡および土地利用目的の変更を受けることができます。
+ 農地。
+ 農地以外の土地は住宅地ではありません。
+ 土地使用権の取得に関する合意がある場合の、同一土地内の宅地とその他の土地。
5年以内の社会住宅の転売手続き
5年以内に公営住宅を転売する場合の手続きは何ですか?
住宅法の社会住宅の開発および管理に関するいくつかの条項を詳述する政令第100/2024/ND-CP号の第39条は、5年以内に社会住宅を再販する手順を規定しています。
住宅法第89条第1項d号に規定される5年以内の社会住宅の再販は、次のように実施されます。
1. 社会住宅をプロジェクト投資家に転売する場合、転売者は投資家との契約の清算手続きを行わなければならない。転売は、住宅法第89条第1項d号の規定、不動産業法及び土地法の規定に従って行われる。
2. 社会住宅を購入またはリース購入できる他の対象者に社会住宅を転売する場合は、以下の規定が適用される。
a) 社会住宅の購入者は、建設大臣、国防大臣、公安大臣の指示に従って、主題と条件を確認する文書を備え、プロジェクト所在地の建設局に申請書を提出し、本政令第38条第1項d号の規定に従って正確な主題と条件を確定しなければならない。
b) 再販売者は、プロジェクト投資家（該当する場合）との契約清算手続きを完了しなければなりません。再販売は、住宅法第89条第1項d号の規定、不動産業法及び土地法の規定に従って実施されます。
2023年住宅法第89条第1項d項は、社会住宅の売買、割賦購入、賃貸について以下のように規定している。
d) 社会住宅購入者は、住宅代金を全額支払い、売却の必要性が生じてから5年以内に、社会住宅建設投資プロジェクトの投資家にのみ転売することができ、また、社会住宅建設投資プロジェクトの投資家との売買契約における社会住宅の販売価格を最高価格とする価格で、社会住宅購入資格を有する者に転売することができる。個人所得税の納税は、税法の規定に従って行われる。
したがって、5年以内に社会住宅を転売するための順序と手順は上記の規制に従って実行されます。
出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-hung-phan-du-dia-tang-gia-chung-cu-van-con-canh-bao-sot-dat-ao-theo-thong-tin-sap-nhap-chinh-sach-co-hieu-luc-moi-nhat-309559.html
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