(CLO) ベトナムの不動産市場は、法的な通路の完成に向けた大きな一歩を踏み出し、すべての参加者にとってますます透明性と明確さを増した情報提供によって、2024 年を好調な回復の成果とともに「終了」しました。
年末に向けて市場は徐々に熱を帯びてきています。
2024年は、ベトナム経済が回復と安定成長を経て再び上昇する年です。マクロ経済指標が好調であることから、投資家と国民の経済に対する信頼は高まっています。不動産市場もこの傾向に例外ではなく、主要セクターの一つとなり、全体の発展に大きく貢献しています。
したがって、2024年の不動産市場は、多くの好ましい回復結果とともに最も困難な時期を乗り越え、マクロ経済、経営政策、市場需要などからの下支え要因の推進力により、今後の成長の余地が大きく残された回復過程を依然として順調に辿っています。
ベトナムの不動産市場は、多くの大きな前進を遂げて2024年を締めくくりました。（写真：ST）
2024年第1四半期末、投資家が一連の大規模プロジェクトの実行を活発化し始めたことを受け、多くの不動産仲介業者と不動産取引フロアが市場運営に復帰しました。進捗が良好な一部のプロジェクトは、正式に手付金を受領しました。土地物件、タウンハウス、ヴィラ、アパートメントなど、新規に開設されたプロジェクトは、プライマリー市場とセカンダリー市場の両方で、関心、取引、販売価格のいずれも好調な伸びを記録しました。
2024年第2四半期も不動産市場の回復の勢いは継続し、同四半期の供給量と取引量はそれぞれ2023年の同時期の3倍と4倍近くまで力強く増加しました。
特に、2024年土地法、2023年住宅法、2023年不動産業法、信用機関法第209条第2項が5か月早く施行されるという情報は、不動産セクターで事業を展開する企業が「再参入する準備ができている」という自信をさらに高めています。
第3四半期には、住宅、土地、不動産事業に関する法規制が正式に「施行」され、市場全体の「G前」のムードは払拭されました。市場は「加熱」の兆しを見せ始め、 ハノイ郊外の土地オークションがかつてないほど「熱狂的」になっているというニュースも流れています。市場の熱気はマンション市場にも牽引されており、価格は継続的に上昇し、プライマリー市場とセカンダリー市場の両方で新たな水準を確立しています。
今年の最後の四半期までに、市場の「温暖化」により、多くの不動産投資家が計画を変更し、予想よりも早く商品を「発売」し、多くの優遇政策を実施して、住宅供給が予想を「上回る」ことに貢献しました。
供給は年々力強く増加している
ベトナム不動産協会（VAR）の報告書によると、2024年の住宅用不動産供給は前年比で力強く増加する見込みです。年末には、優遇措置や柔軟な支払い条件を備えた大規模プロジェクトが販売開始されるケースが増えることが予想されます。2024年末時点で、不動産市場ではプライマリーマーケットで約5万6000件の販売物件が記録され、これは市場の回復局面において多くのプロジェクトが大量の在庫を「放出」したことによるもので、2023年末と同水準です。
2024年には、市場全体で約8万1000点の商品が販売され、2023年と比較して40%以上増加しました。そのうち、新商品は6万5376点と、2023年の約3倍に増加しましたが、パンデミック前の2018年と比較すると約7%にとどまりました。2024年第4四半期だけでも、市場全体では2万8000点の新商品が販売され、前四半期比で2倍、2023年の同時期比で4倍に増加しました。
2024年の取引量も、供給の質と量の両方が向上するにつれて、着実に増加すると予想されます。居住用、投資用を含む不動産需要は非常に高く、都市化と経済発展のスピードに伴い、法的な回廊の完成を背景に、着実に増加しています。2024年には、市場全体で4万7000件以上の取引が成立し、吸収率は72%に達しました。主な取引の50%以上は投資需要によるもので、その中には一定量の投機筋も含まれています。
取引構造を見ると、高級マンション（CHCC）が市場シェアの大部分を占め、市場全体の取引の75%を占めています。新規プロジェクトの入居率は70%を超え、非常に良好です。特に、多くのプロジェクトは正式オープン日に90%を超える入居率を記録しました。
CHCCの物件の多くは、売買契約の締結前または締結後に「譲渡」されることもあります。年末に向けて、供給状況の改善により、こうした形での譲渡件数が増加し、物件を「サーフィン」する投機家は、資金繰りのプレッシャーから「損切り」、実際には「利益切り」、あるいは損益分岐点に達することになります。
2024年には、住宅用不動産の供給量が年々大幅に増加し、大規模プロジェクトの販売開始が増加する見込みです。（写真：ST）
低層物件の取引も市場の回復を背景に大幅に改善し、新規に開始されたプロジェクトの吸収率は非常に良好な水準で、約65％と推定され、取引件数は約9,000件に相当します。
二次市場では、流動性は主に、真の住宅ニーズに応え、「即入居可能」な商品に集中しています。近代的で調和のとれたインフラとユーティリティを備え、居住者が居住する大規模都市プロジェクトです。主要都市では、法的地位が保証された個別の住宅商品が40億ドン以下で販売されています。
土地分野では、新たな法的枠組みによって投資家が分譲住宅を建設せざるを得なくなったため、主に流通市場で取引が行われている。法的書類のない広大な土地は「赤字」となり、区画分けされ法的保証のある土地は投資家に「狙われている」。
「利益確定」の取引に加え、投資家が一度「痛み」を受け入れ、中心地から遠い土地や未完のプロジェクトなど、キャッシュフローを生まない、あるいは価格上昇の可能性が低い資産に対して大胆に「損切り」を行い、投資ポートフォリオを組み替え、事業性のある資産に資産を配分し、賃貸経営を行い、キャッシュフローを生み出すセカンダリー取引も急増した。
VARは、党、国家、政府による緊密な指導と管理に加え、法的回廊の完成に向けた大きな措置のおかげで、不動産市場は概ね2024年にプラスの回復結果を「収めた」と評価した。
不動産市場は今のところ依然として好調に推移しています。ハイエンドセグメントでは市場流動性が若干低下傾向にあるものの、技術インフラ、社会インフラ、樹木、湖、娯楽エリア、商業、管理、セキュリティなどを備え、実際の住宅ニーズを満たし、適正な価格の住宅商品は安定的に推移しています。
VARS は、市場が安全で健全かつ持続可能な方向に回復し発展するためには、投資家は短期的な利益に焦点を当てるのではなく、価格が市場の購買力に適切であることを確認する必要があると考えています。
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出典: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-viet-nam-khep-lai-nam-2024-voi-nhieu-buoc-tien-lon-post328396.html
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