(CLO) ベトナムの不動産市場は、法的枠組みの完成に向けた大きな進歩と、すべての参加者にとっての透明性と明確さが増したことにより、2024年を好調な回復で終えました。
年末に向けて市場は徐々に熱を帯びてきました。
2024年は、安定した回復と成長期を経て、ベトナム経済が再び活況を呈した年となりました。マクロ経済指標が好調だったことから、投資家と国民の経済に対する信頼は高まりました。不動産市場も例外ではなく、ベトナム経済全体の発展に大きく貢献する主要セクターの一つとなりました。
したがって、2024年の不動産市場は、多くの好ましい回復結果を得て最も困難な局面を脱し、マクロ経済環境、政策運営、市場需要といった支援要因の推進力により、今後の成長の余地が大きく残された回復プロセスを依然として順調に辿っています。
ベトナムの不動産市場は2024年を大きな進展で締めくくった。（写真：ST）
2024年第1四半期末には、開発業者が一連の大規模プロジェクトを始動・実施し始めたことを受け、多くの不動産仲介業者や代理店が営業を再開しました。順調に進捗している一部のプロジェクトでは、正式に頭金の受付を開始しました。土地区画、タウンハウス、ヴィラ、アパートメントなど、新たに開始されたプロジェクトは、プライマリー市場とセカンダリー市場の両方で、高い関心、取引、価格上昇を記録しました。
2024年第2四半期も不動産市場の回復基調は継続し、供給量と取引量は力強い伸びを示し、2023年の同時期と比較してそれぞれ3倍と4倍近くに増加しました。
特に、2024年土地法、2023年住宅法、2023年不動産業法、信用機関法第209条第2項が5か月早く施行されるという情報は、不動産セクターで事業を展開する企業の自信をさらに高め、「市場への再参入」を促している。
第3四半期には、住宅、土地、不動産事業に関する法規制が正式に施行され、市場全体の「既定路線」的なムードは払拭されました。市場は活況の兆しを見せ始め、 ハノイ郊外の土地オークションはかつてないほど活況を呈しています。この市場の活況は、マンション価格の継続的な上昇によってさらに加速し、プライマリーマーケットとセカンダリーマーケットの両方で新たなベンチマークを確立しました。
年末にかけて市場が活性化するにつれ、多くの不動産開発業者が計画を変更し、予想よりも早くプロジェクトを開始したほか、さまざまな優遇政策も講じたため、住宅供給は予想を上回りました。
供給は前年比で力強く増加しています。
ベトナム不動産ブローカー協会（VAR）の報告書によると、2024年の住宅用不動産の供給量は、年末に向けて大規模プロジェクトの増加や、優遇・柔軟な支払い政策の導入により、前年比で大幅に増加すると予想されています。市場の回復を受け、多くのプロジェクトが大量の売れ残り在庫を処分できたため、2024年末までに不動産市場ではプライマリーマーケットに約5万6,000件の物件が出品され、これは2023年末と同等の規模となりました。
2024年全体では、市場全体で約8万1,000点の製品が販売され、2023年と比較して40%以上増加しました。このうち6万5,376点が新製品で、2023年の約3倍に相当しますが、パンデミック発生前の2018年と比較すると約7%に過ぎません。2024年第4四半期だけでも、市場全体では2万8,000点の新製品が販売され、前四半期の2倍、2023年の同時期の4倍に相当します。
2024年の取引量は、供給の質と量の両方が改善されたため、引き続き着実に増加しました。居住用および投資用を含む不動産需要は依然として高く、都市化と経済発展に伴い、整備された法制度に支えられ着実に増加しています。2024年の市場全体では47,000件を超える取引が成立し、吸収率は72%に達しました。主要な取引の50%以上は投資需要によるもので、ある程度の投機的な動きも見られました。
取引構造を見ると、高級マンションが市場シェアの大部分を占め、市場全体の取引の75%を占めています。新規プロジェクトの入居率は70%を超え、非常に良好です。特に、多くのプロジェクトは正式リリース日に90%を超える入居率を記録しました。
実際、多くの高級マンションは売買契約締結前、あるいは締結直後に転売されています。年末に向けては、供給状況の改善と、短期的にマンションを購入した投機家が財政的なプレッシャーから損失を抑え、実質的に利益を削減、あるいは損益分岐点に達することで、こうした転売件数が増加します。
2024年の住宅用不動産供給量は、大規模プロジェクトの立ち上げ数の増加に伴い、前年比で大幅に増加すると予想されています。（写真：ST）
低層ビルの取引も市場の回復を背景に大幅に改善し、新規プロジェクトの吸収率は約65％と推定される非常に良好な水準に達し、取引件数は約9,000件に相当します。
二次市場では、流動性は主に、すぐにでもそこに住みたいという人々のニーズを満たす商品に集中しています。これには、既存の居住者がおり、近代的で統合されたインフラとアメニティを備えた大規模な都市開発プロジェクトが含まれます。また、主要都市で法的地位が保証され、価格が40億VND未満の戸建て住宅も含まれます。
土地区画分野では、新たな法的枠組みにより開発業者が分譲住宅の建設を義務付けられているため、取引は主に二次市場で行われています。法的書類のない広大な土地は損失を出して売却される一方で、法的地位が保証された区画化された土地は投資家の関心を集めています。
「利益確定」取引に加え、投資家が「痛み」をきっぱりと受け入れ、都心部から遠い土地や未完成プロジェクトなど、キャッシュフローを生まない、あるいは価格上昇の可能性が低い資産については、大胆に「損切り」を行い、投資ポートフォリオを組み替え、事業性、家賃収入、キャッシュフロー創出が見込める資産に振り向けたため、セカンダリー市場の取引も急増した。
VARは、党、国家、 政府による綿密な指導と管理に加え、法的枠組みの完成に向けた大きな前進のおかげで、不動産市場は全体として2024年にプラスの回復結果を「収めた」と評価しています。
現在、不動産市場は依然として好調に推移しています。高級住宅セグメントでは流動性が若干低下していますが、技術インフラ、社会インフラ、緑地、湖、遊び場、商業エリア、管理、セキュリティといった要素を考慮し、真の住宅ニーズを満たし、適正な価値を提供する住宅商品については、依然として安定しています。
VARS は、市場が安全で健全かつ持続可能な方向に回復し発展するためには、投資家は短期的な利益に焦点を当てるのではなく、価格が市場の購買力と一致していることを確認する必要があると考えています。
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出典: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-viet-nam-khep-lai-nam-2024-voi-nhieu-buoc-tien-lon-post328396.html
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