今後2年間で、住宅購入者の心理はどのように変化するだろうか？
Batdongsan.com.vnの副社長であるグエン・クオック・アイン氏は、開発サイクル全体にわたるビッグデータと市場調査に基づき、今後2年間でベトナムの不動産市場は、反転、探索、統合、回復、安定化という段階を経る可能性があると予測しています。各段階において、購入者は不動産を選ぶ際に異なる要素を優先するようになるだろうと述べています。
具体的には、現在から2024年末まで、市場は依然として試行錯誤の段階にある。購入者は、実際の生活ニーズを満たすこと、明確な法的地位、良好な財政支援制度、安定した賃貸利回りといった要素を重視しつつ、様々なコストの最適化を図っている。この段階では、マンションが大きな注目を集め、あらゆる不動産タイプの中で最も高い流動性を示している。
2025年第1四半期から始まると予想される統合局面に入ると、買い手や投資家は金融面や法的な面でより安心感を抱くようになるものの、依然として実需を満たし、良好なキャッシュフローを生み出す物件を優先するだろう。この時期に金融情勢が好転すれば、戸建て住宅やタウンハウスといった高額物件の取引量は徐々に回復していくと予想される。
不動産市場の各段階における購入者の心理（画像：Batdongsan.com.vn）
2025年第2四半期から第4四半期にかけては、市場が回復期に入り、人々は投資ニーズや価格上昇に注目し、市場低迷期ほど売却価格や法的側面を重視しなくなると予測されます。この時期には、土地や別荘が徐々に優位性を取り戻し、流動性も向上するでしょう。2026年初頭からは、ベトナムの不動産市場は安定期に入り、買い手は価格上昇率が高く、供給が限られているものの需要が高い物件への投資機会を優先すると予想されます。
Batdongsan.com.vnは、今後2年間の購入者と投資家の動向を予測するだけでなく、2024年下半期の不動産消費者センチメント調査を通じて、彼らの短期的な嗜好も分析しています。調査によると、市場センチメントは安定しています。購入者は市場からの好材料を待っており、2023年と比較して金利が低く、新たな法規制が施行されることで、国民の間でより好ましいセンチメントが生まれると期待されています。
Batdongsan.com.vnの専門家によると、 政府が土地法、住宅法、不動産事業法を2024年8月1日から施行することを認める提案は、法的枠組みを明確化し、市場の回復を加速させる前向きな兆候である。これらの法律が効果的に施行されれば、より一貫性のある現実的な土地評価が促進され、プロジェクト開発における開発業者への要求が強化されて購入者の権利が確保され、海外在住ベトナム人の不動産所有が容易になり、より多くの外国投資が誘致され、不動産仲介業界における専門性と透明性が向上するだろう。
住宅購入者が購入を決断する主な要因。
さらに、不動産需要は依然として堅調で、今後の主なターゲット層は若い家族、特に新婚夫婦となる見込みです。当機関の調査によると、子供のいない既婚者の73%が今後1年以内に住宅購入を計画しています。独身者は不動産選びにおいて仕事場を重視する一方、既婚者は学校やショッピングセンターなどの生活利便施設を最も重視しています。新築物件の供給不足と初期価格の高さから、中古物件を求める傾向が強まっています。
2024年下半期に実施された消費者意識調査によると、購入者は大手物件情報サイトや開発業者の公式サイトでの情報収集を優先していることが明らかになった。開発業者を選ぶ際には財務力に最も注目し、プロジェクトを選ぶ際には法令遵守を最重要視している。不動産仲介業者に依頼する際には、専門知識、経験、そして姿勢を何よりも重視し、次いで仲介手数料を重視している。
投資チャネルの中で、不動産は依然として収益率の面で最も優れた実績を上げている。
Batdongsan.com.vnが発表した2024年上半期の不動産市場データによると、ほとんどの投資チャネルは2023年と比較してプラスの兆候を示しました。不動産は依然として最も高い投資収益率を誇るチャネルです。2024年6月時点で、不動産の平均希望価格は2023年初頭と比較して24%上昇しました。一方、株価変動を反映するVNIndexは19%上昇、SJC金価格は17%上昇、米ドル為替レートは8%上昇しました。
価格上昇率で上位にランクインしたハノイでは、2023年初頭と比較して戸建住宅の希望価格が32%上昇、アパートは31%上昇、土地、ヴィラ、タウンハウスは10～19%上昇した。一方、ホーチミン市の不動産の希望価格は、アパートが6%わずかに上昇した以外は、過去1年半ほぼ横ばい状態が続いており、その他の物件タイプは価格水準を維持している。
市場の種類別に見ると、2024年上半期には、土地と戸建て住宅への関心と取引が一定の回復を見せた。具体的には、戸建て住宅への関心は2021年第1四半期比で87%、土地への関心は60%回復した。しかし、これは一部の地域、特に北部諸州における局所的な改善に過ぎない。
不動産は依然として最もパフォーマンスの高い投資チャネルである。
フンイエン省など北部の一部の省では、土地への関心が194%、戸建住宅への関心が70%増加しました。ハノイでも、土地への関心が75%、戸建住宅への関心が48%増加しました。ハノイ郊外では、計画とオークション活動により、関心と価格が急激に上昇しました。具体的には、2024年上半期には、ドンアイン、ザーラム、ホアイドゥック、タックタット、クオックオアイの土地に対する需要が48%～104%増加し、2023年下半期と比較して提示価格が4%～24%上昇しました。
さらに、特にハノイでは、アパートは不動産市場で最も活気のある物件タイプです。当部門の調査によると、ハノイのアパート需要は2024年3月にピークを迎え、2023年末と比較して約60%増加しました。現在、アパートへの関心は冷え込んでいますが、価格は下がっていません。2024年5月のハノイのアパートの提示価格はホーチミン市と同水準で、1平方メートルあたり5,000万ベトナムドンに達しました。同時に、アパートは市場で最も流動性の高い物件タイプであり、Batdongsan.com.vnの調査に参加したブローカーの48%が、アパートは現在力強い成長段階にあると考えています。
Batdongsan.com.vnの南部地域ディレクターであるディン・ミン・トゥアン氏は、現在のマンション市場には「バブル」の兆候は見られないと考えている。その理由として、実際の需要を上回る投資需要による需要の膨張、経済状況や他の種類の不動産と比較して価格が押し上げられていること、そして市場における資本制約を生み出す緩和的な金融政策などが挙げられる。
アパートは、特にハノイにおいて、市場で最も活気のある不動産物件の種類である。
Batdongsan.com.vnのデータによると、世界の都市と比較すると、ベトナムのマンション価格とGDPの差はそれほど大きくない。バンコク（タイ）で50平方メートルのマンションを購入するには、47年以上の収入が必要と推定されている。マニラ（フィリピン）では56年以上、クアラルンプール（マレーシア）では17年近くかかる。ハノイとホーチミン市では、同程度の広さのマンションを購入するには、約14～15年分の収入が必要になる。
「この2大都市の人口増加率を見ると、マンション需要は依然として非常に高いことがわかります。2021年から2030年までのハノイの住宅需要予測は8,900万平方メートル、ホーチミン市は1億750万平方メートルです。この高い需要にもかかわらず、ハノイとホーチミン市の現在のマンション価格は、世界の他の都市と比べて過度に高いわけではありません。一方、預金金利が最近引き上げられたばかりなので、住宅ローン金利も低水準まで下がる見込みはありません。したがって、マンション市場に『バブル』は存在せず、実際には供給不足と高い初期販売価格が最近の急激な成長を引き起こしているのです」とディン・ミン・トゥアン氏は説明しました。
トラン・ティ・ミー・ニャット
出典: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html
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