今後2年間で住宅購入者の心理はどのように変化するでしょうか?
Batdongsan.com.vnの副社長であるグエン・クオック・アン氏は、ビッグデータと開発サイクル全体にわたる市場調査に基づき、今後2年間でベトナムの不動産市場は反転、探索、統合、回復、そして安定化という段階を経る可能性があると予測しています。各段階において、購入者は不動産を選択する際に異なる要素を優先するでしょう。
具体的には、現在から2024年末まで、市場は依然として試験段階にあります。購入者は、実際の生活ニーズへの適合性、明確な法的地位、充実した金融支援策、そして様々なコストを最適化しながら安定した賃貸利回りといった特定の要素を重視しています。この段階では、アパートは大きな関心を集めており、あらゆる物件タイプの中で最も高い流動性を記録しています。
2025年第1四半期から始まると予想される統合フェーズでは、買い手と投資家は財務面および法的要因に対する安心感が高まるものの、依然として真のニーズに応え、良好なキャッシュフローを生み出す商品を優先するでしょう。この時期に金融環境が好転すれば、戸建て住宅やタウンハウスといった高価格帯の物件の取引量は徐々に改善していくでしょう。
不動産市場の各段階における購入者の心理（画像：Batdongsan.com.vn）
2025年第2四半期から第4四半期にかけては、市場が回復期を迎えると予測されています。人々は投資ニーズと価格上昇により注目し、市場低迷期ほど販売価格や法的側面を重視することはなくなります。この時期は、土地や別荘が徐々に優位性を取り戻し、流動性が高まる時期です。2026年初頭から、ベトナムの不動産市場は安定サイクルに入り、購入者は価格上昇率が高く、供給は限られているものの需要が高い物件への投資機会を優先すると予想されます。
Batdongsan.com.vnは、今後2年間の購入者と投資家の動向を予測するだけでなく、2024年後半の不動産消費者感情調査を通じて、彼らの短期的な嗜好も分析しています。調査によると、市場心理は依然として安定しています。購入者は市場からの好材料を待ち望んでおり、2023年と比較して金利が低下し、新たな法規制の施行が迫っていることから、消費者の間でより好ましい感情が生まれています。
Batdongsan.com.vnの専門家によると、 政府が土地法、住宅法、不動産事業法を2024年8月1日から施行することを提案したことは、法的枠組みを明確にし、市場の回復を加速させる前向きなシグナルです。これらの法律の効果的な施行は、より一貫性があり現実的な土地評価を促進し、プロジェクト開発における開発業者への要件を厳格化して購入者の権利を確保し、海外在住ベトナム人の不動産所有を促進し、より多くの外国投資を誘致し、不動産仲介業界における専門性と透明性を高めるでしょう。
住宅購入者が購入を決める主な要因。
さらに、不動産需要は依然として堅調で、今後の主なターゲット層は若いファミリー、特に新婚夫婦です。当部門の調査によると、子供のいない既婚者の73%が今後1年以内に住宅購入を計画しています。独身者は不動産選びにおいてワークスペースを重視するのに対し、既婚者は学校やショッピングセンターなどのアメニティを最も重視しています。一次供給の不足と一次プロジェクトの初値の高さから、二次市場の物件を求める傾向が高まっています。
2024年下半期の消費者意識調査では、購入者が大手物件情報サイトやデベロッパーの公式サイトで情報を探すことを優先していることも明らかになりました。デベロッパーを検討する際には財務状況が最も重視され、プロジェクト選定においては法令遵守が最重要視されています。不動産業者のサポートを受ける際には、専門知識、経験、そして対応が最も重視され、次いで仲介手数料が重視されています。
不動産は、投資チャネルの中で収益の面で依然として最高の成績を収めています。
Batdongsan.com.vnの2024年上半期の不動産市場データによると、ほとんどの投資チャネルは2023年と比較して好調な兆候を示しました。不動産は依然として最も高い投資収益率を誇るチャネルです。2024年6月時点で、不動産の平均売り出し価格は2023年初頭と比較して24%上昇しました。一方、株価変動を反映するVNIndexは19%上昇し、SJC金価格は17%上昇し、米ドルの為替レートは8%上昇しました。
価格上昇の面で有数の地域であるハノイでは、2023年初頭と比較して、民家の募集価格が32%、アパートが31%、土地、ヴィラ、タウンハウスが10～19%上昇しました。一方、ホーチミン市の不動産募集価格は、アパートが6%の微増となったことを除き、過去1年半でほぼ横ばいとなっています。その他の物件タイプは横ばいとなっています。
市場の種類別では、土地区画と戸建住宅は2024年上半期に関心と取引が一定の回復を見せました。具体的には、戸建住宅への関心は2021年第1四半期比で87%、土地区画への関心は60%回復しました。しかし、これは一部の地域、特に北部諸州における局所的な回復にとどまっています。
不動産は依然として最もパフォーマンスの高い投資チャネルです。
フンイエン省などの北部の一部省では、土地への関心が194%、民家への関心が70%増加しました。ハノイでも、土地への関心が75%、民家への関心が48%増加しました。ハノイ郊外では、計画やオークション活動の影響で、関心と価格が急上昇しました。特に、2024年上半期には、ドンアン省、ジャーラム省、ホアイドゥック省、タックタット省、クオックオアイ省の土地への需要が48%～104%増加し、2023年下半期と比較して売り出し価格が4%～24%上昇しました。
さらに、アパートは不動産市場、特にハノイにおいて最も活況を呈している物件タイプです。当部門の調査によると、ハノイにおけるアパート需要は2024年3月にピークを迎え、2023年末と比較して約60%増加しました。現在、アパートへの関心は冷え込んでいるものの、価格は下落していません。2024年5月時点のハノイのアパートの希望価格は、ホーチミン市と同水準の5,000万VND/m2に達しました。同時に、アパートは市場において依然として最も流動性の高い物件タイプであり、Batdongsan.com.vnの調査に参加した不動産仲介業者の48%が、アパートは現在力強い成長期にあると考えています。
Batdongsan.com.vnの南部地域ディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏は、現在のマンション市場には「バブル」の兆候は見られないと考えている。その理由は、この状況を作り出している要因は、実際の需要よりも投資需要の方が高いという過大な需要、経済や他の種類の不動産に比べて価格が押し上げられていること、そして金融緩和政策によって市場における資本制約の条件が生まれていることである。
アパートは、特にハノイでは市場で最も活気のあるタイプの不動産です。
Batdongsan.com.vnのデータによると、世界の都市と比較すると、ベトナムのアパート価格とGDPの差は依然としてそれほど大きくありません。バンコク（タイ）で50平方メートルのアパートを購入するには、収入の47年以上、マニラ（フィリピン）では56年以上、クアラルンプール（マレーシア）では17年近くかかると推定されています。ハノイとホーチミン市では、同規模のアパートを購入するには、収入の約14～15年分が必要になるとされています。
「両大都市の人口増加率は、マンション需要が依然として非常に高いことを示しています。2021年から2030年にかけてのハノイ市全体の住宅需要は8,900万平方メートル、ホーチミン市は1億750万平方メートルと予測されています。このような高い需要にもかかわらず、ハノイ市とホーチミン市の現在のマンション価格は、世界の他の都市と比較して過度に高くはありません。また、預金金利が引き上げられたばかりであるため、住宅ローン金利も低水準に下がる見込みはありません。したがって、マンション市場に『バブル』は存在せず、実際には供給量の少なさと初期販売価格の高さが、最近の力強い成長を引き起こしているのです」とディン・ミン・トゥアン氏は説明した。
トラン・ティ・ミー・ナット
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出典: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html
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